Что следует учесть при заключении дополнительного соглашения к договору аренды

369

Не секрет, что в большинстве случаев участники арендных отношений устанавливают размер арендной платы в условных единицах, «привязанных» к курсу какой-либо иностранной валюты. Текущая экономическая ситуация заставляет пересматривать финансовую политику в отношении стоимости сдаваемых площадей, что влечет за собой необходимость вносить изменения в договоры аренды. Рассмотрим нюансы, о которых стоит помнить при подписании дополнительного соглашения к договору.

Государственная регистрация договора аренды – гарантия защиты прав сторон

В соответствии с пунктом 2 статьи 609 Гражданского кодекса договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не предусмотрено законом. Данная норма получает свое развитие в пункте 2 статьи 26 Земельного кодекса (в отношении земельных участков) и пункте 2 статьи 651 Гражданского кодекса (в отношении зданий и сооружений). Упомянутые нормы гражданского и земельного законодательства обязывают производить государственную регистрацию договоров аренды, заключенных на срок не менее года.

При определении срока договора аренды недвижимости следует принимать во внимание позицию Президиума Высшего арбитражного суда. Она изложена в пункте 3 информационного письма от 11.01.02 № 66, где Президиум ВАС РФ сделал вывод о том, что срок договора аренды, заключенного «с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года» признается равным году. Невнимательное отношение к определению срока действия договора аренды может привести к плачевным последствиям: осложнить или сделать невозможной защиту своих прав и интересов в будущем. Дело в том, что договор аренды, заключенный на год или более длительный срок и не прошедший государственную регистрацию, не порождает для его участников соответствующих прав и обязанностей, то есть будет считаться незаключенным. Это подтверждает и судебная практика (см. постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 25.09.08 № А05-11996/2007).

Отметим, что договоры аренды недвижимого имущества, заключенные на неопределенный срок, и договоры, заключенные на срок до года и возобновляемые на такой же или неопределенный срок, регистрировать не нужно (пп. 10 и 11 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.01 № 59).

Допсоглашение к зарегистрированному договору аренды подлежит государственной регистрации

У контрагентов может возникнуть вопрос: нужно ли проводить государственную регистрацию дополнительного соглашения к договору аренды недвижимости, где будут указаны изменившиеся условия оплаты? Ответ на этот вопрос содержится в пункте 1 статьи 26 Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и пункте 2 статьи 651 Гражданского кодекса. Проводя анализ этих норм, можно сделать вывод о том, что права и обязанности сторон возникают в рамках положений, содержащихся в зарегистрированном договоре аренды, в связи с тем, что государственная регистрация аренды недвижимого имущества осуществляется путем государственной регистрации договора аренды. Таким образом, любые изменения, вносимые в текст зарегистрированного договора, вступают в силу только после самой регистрации, так как происходит изменение его положений. Такой вывод поддерживается Федеральным арбитражным судом Северо-Западного округа в постановлении от 19.06.08 № А56-11602/2006.

Президиум Высшего арбитражного суда также высказал свою позицию относительно обязательной регистрации дополнительных соглашений к договору аренды. В пункте 9 информационного письма от 16.02.01 № 59 говорится о том, что соглашение об изменении размера арендной платы, указанной сторонами в договоре аренды, подлежащем государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью этого договора, изменяет его содержание и условия обременения, порождаемого договором.

Полный справочник изменений в работе главных бухгалтеров
в 2017 году

Есть вопрос? Наши эксперты помогут за 24 часа! Получить ответ Новое



Школа финансового руководителя

Самое выгодное предложение

Проверь свои знания и приобрети новые

Записаться

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

А еще...

Вопрос в редакцию

Ответы на самые интересные вопросы мы публикуем в газете.

Вопрос чиновнику

Горячие линии с чиновниками проходят еженедельно.

Техподдержка

Не работает сайт или сервисы? Не приходит газета? Пишите сюда!


Рассылка




© 2007–2016 ООО «Актион управление и финансы»

Редакция газеты: info@gazeta-unp.ru | Администрация сайта: online@gazeta-unp.ru Политика конфиденциальности Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор). Свидетельство о регистрации Эл №ФС77-43629 от 18.01.2011


Зарегистрируйтесь и продолжите читать статью.
Это бесплатно и займет меньше минуты.

После регистрации совершенно бесплатно Вам будут доступны:

  • 12 495 статей на самые актуальные темы
  • ежеминутно обновляемые новости для бухгалтера
  • 5710 шаблонов и форм документов для работы
  • 10 электронных сервисов
Ваш подарок: «Гид по заполнению формы 6-НДФЛ» – сборник примеров заполнения нового отчета для самых разных ситуаций.
Подарок будет отправлен на Вашу почту сразу после регистрации.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×
Чтобы скачать файл, зарегистрируйтесь.
Это бесплатно и займет меньше минуты.

После регистрации совершенно бесплатно Вам будут доступны:

  • 12 495 статей на самые актуальные темы
  • ежеминутно обновляемые новости для бухгалтера
  • 5710 шаблонов и форм документов для работы
  • 10 электронных сервисов
Ваш подарок: «Гид по заполнению формы 6-НДФЛ» – сборник примеров заполнения нового отчета для самых разных ситуаций.
Подарок будет отправлен на Вашу почту сразу после регистрации.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль