Быстрый справочник по учету неотделимых улучшений при аренде недвижимости

494
Новые перегородки, компьютерные сети и тому подобные улучшения, когда аренда закончится, с собой не заберешь. Компенсировать затраты может только возмещение от арендодателя, а также в какой-то мере признание расходов. Однако по правилам налогового учета возможно либо первое, либо второе (см. схему).

Возможность получить возмещение от арендодателя зависит в первую очередь от того, было ли получено на эти улучшения согласие собственника помещения. Если да, то по общему правилу арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений. Однако возможно иное, если в договоре прямо сказано, что арендатору ничего не полагается (ст. 623 ГК РФ).

Стоимость неотделимых улучшений, произведенных без согласия арендодателя, не возмещается, если иное не предусмотрено законом, например при аренде предприятия в целом (ст. 662 ГК РФ).

Как во всех этих ситуациях будет выглядеть налоговый учет арендатора и арендодателя, мы представили в таблице.

Когда арендатор может и не может амортизировать улучшения

Быстрый справочник по учету неотделимых улучшений при аренде недвижимости

Налоговый учет неотделимых улучшений в различных ситуациях

У арендатора У арендодателя
Согласие арендодателя получено, в договоре нет особой оговорки, что стоимость улучшений не возмещается
Неотделимые улучшения не амортизируются (п. 1 ст. 258 НК РФ).
При этом возникает вопрос, нужно ли учитывать в доходах и расходах стоимость улучшений при передаче их арендодателю.
По мнению Дмитрия Григоренко, советника государственной гражданской службы РФ 2-го класса, передачу права собственности на неотделимые улучшения можно рассматривать как реализацию в смысле, придаваемом статьей 39 Налогового кодекса: «Налоговым кодексом этот порядок не определен. Думаю, что при передаче улучшений безопаснее составить акт. Саму же стоимость улучшений надо включить в расходы, а сумму причитающегося возмещения – в доходы».
Отметим, что кроме всего прочего при передаче неотделимых улучшений от арендатора арендодателю возникает налоговая база по НДС (см. статью «Передача неотделимых улучшений  в счет арендной платы облагается НДС»)
В расходы полученные неотделимые улучшения списываются через амортизацию (п. 1 ст. 258 НК РФ). Начисление амортизации начинается  с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором это имущество было введено в эксплуатацию. Но не ранее месяца, в котором арендодатель возместил арендатору стоимость капитальных вложений (п. 2 ст. 259 НК РФ)
Согласие арендодателя получено, но по условиям договора возмещение арендатору не полагается
В этом случае арендатор учитывает в расходах амортизацию неотделимого улучшения. Правда, только в течение срока действия договора аренды и с учетом срока полезного использования, определяемого в соответствии с классификацией основных средств (п. 1 ст. 258 НК РФ).
Начисление амортизации начинается с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором имущество было введено в эксплуатацию (п. 2 ст. 259 НК РФ).  После окончания договора аренды помещения недоамортизированную часть неотделимых улучшений учесть в расходах уже не удастся (письмо Минфина России от 05.02.08 № 03-03-06/2/12). Однако, если договор будет пролонгирован, арендатор сможет продолжить амортизацию (письмо от 06.09.07 № 03-03-06/2/171). Если же была не пролонгация, а заключение нового договора, начисление амортизации Минфин предписывает прервать (письмо от 20.06.06 № 03-03-04/2/166). Амортизационную премию, по мнению чиновников, к неотделимым улучшениям арендатор применить не может (письма от 22.05.07 № 03-03-06/2/82, от 24.05.07 № 03-03-06/1/302)
Полученные от арендатора неотделимые улучшения в налоговом учете арендодателя не амортизируются (п. 1 ст. 258 НК РФ). Но и в доходах стоимость переданных улучшений не отражается (подп. 32 п. 1 ст. 251 НК РФ)
Неотделимые улучшения произведены без согласия арендодателя
В этой ситуации арендатор не имеет права амортизировать неотделимые улучшения, поскольку они не признаются амортизируемым имуществом (п. 1 ст. 256 НК РФ) Арендодатель, как и арендатор, не сможет амортизировать улучшения  (п. 1 ст. 256 НК РФ). Но он и не учитывает их стоимость в доходах в налоговом учете (подп. 32 п. 1 ст. 251 НК РФ)

Полный справочник изменений в работе главных бухгалтеров
в 2017 году

Есть вопрос? Наши эксперты помогут за 24 часа! Получить ответ Новое



Школа финансового руководителя

Самое выгодное предложение

Проверь свои знания и приобрети новые

Записаться

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

А еще...

Вопрос в редакцию

Ответы на самые интересные вопросы мы публикуем в газете.

Вопрос чиновнику

Горячие линии с чиновниками проходят еженедельно.

Техподдержка

Не работает сайт или сервисы? Не приходит газета? Пишите сюда!


Опрос

Какой статус вы ставите в платежках по взносам?

  • Код 08 40%
  • Код 01 43.53%
  • Код 14 16.47%
результаты

Рассылка



Вас заинтересует

© 2007–2016 ООО «Актион управление и финансы»

Редакция газеты: info@gazeta-unp.ru | Администрация сайта: online@gazeta-unp.ru Политика конфиденциальности Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор). Свидетельство о регистрации Эл №ФС77-43629 от 18.01.2011


Зарегистрируйтесь и продолжите читать статью.
Это бесплатно и займет меньше минуты.

После регистрации совершенно бесплатно Вам будут доступны:

  • 12 495 статей на самые актуальные темы
  • ежеминутно обновляемые новости для бухгалтера
  • 5710 шаблонов и форм документов для работы
  • 10 электронных сервисов
Ваш подарок: «Гид по заполнению формы 6-НДФЛ» – сборник примеров заполнения нового отчета для самых разных ситуаций.
Подарок будет отправлен на Вашу почту сразу после регистрации.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×
Чтобы скачать файл, зарегистрируйтесь.
Это бесплатно и займет меньше минуты.

После регистрации совершенно бесплатно Вам будут доступны:

  • 12 495 статей на самые актуальные темы
  • ежеминутно обновляемые новости для бухгалтера
  • 5710 шаблонов и форм документов для работы
  • 10 электронных сервисов
Ваш подарок: «Гид по заполнению формы 6-НДФЛ» – сборник примеров заполнения нового отчета для самых разных ситуаций.
Подарок будет отправлен на Вашу почту сразу после регистрации.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль