Есть способы избежать лишних затрат при изменении договора аренды недвижимости

471
Если необходимо изменить какое-либо условие в договоре аренды, стороны сталкиваются с необходимостью регистрировать дополнительное соглашение. Причем такая проблема может возникнуть, даже если срок первоначального договора меньше года и он не регистрировался. Однако есть способы безопасно избежать этой процедуры.

Вообще изменение договора совершается в той же форме, что и сам договор (ст. 452 Гражданского кодекса). Именно это правило многие, в том числе чиновники и судьи, трактуют так, что допсоглашения к договору аренды недвижимости на срок более года нужно в любом случае регистрировать. Позиция спорная и опасная. Если признать регистрацию обязательной, то незарегистрированный договор аренды и допсоглашения к нему являются незаключенными и не влекут за собой юридических последствий (ст. 165, 167 ГК РФ).

Повышение арендной платы

Если по договору аренды недвижимости со сроком более года стороны повышают арендную плату, то дополнительное соглашение об этом необходимо также регистрировать. Такие разъяснения содержатся в пункте 9 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.01 № 59.

Совет «УНП». Нет смысла дискутировать о том, соответствует ли законодательству вывод Президиума ВАС РФ, поскольку с ним солидарны и регистрационная служба, и окружные суды (постановления федеральных арбитражных судов Поволжского округа от 20.06.08 № А65-23241/2007-СГ2-24, Дальневосточного округа от 21.03.08 № Ф03-А59/08-1/618, Восточно-Сибирского округа от 06.09.07 № А19-25747/06-Ф02-5977/07 и др.). Поэтому безопаснее всего дополнительное соглашение об увеличении арендной платы зарегистрировать. Это защитит от споров не только с контрагентом, но и с налоговой.

Однако есть способ обойтись без дополнительной регистрации. Для этого в договоре аренды можно сразу предусмотреть так называемую базовую арендную ставку с возможностью ее корректировки. Допустим, на коэффициенты, учитывающие изменение тарифов на «коммуналку» и услуги связи. В этом случае увеличение арендной платы не изменяет условия договора. Поэтому уведомления, которые арендодатель каждый раз направляет арендатору с новым расчетом, регистрировать не нужно (постановления федеральных арбитражных судов Волго-Вятского округа от 17.03.06 № А43-5518/2004-17-102, Дальневосточного округа от 28.03.06 № Ф03-А51/06-1/392).

Продление краткосрочной аренды

Договор аренды недвижимости, заключенный на срок не менее года, регистрировать обязательно. Это прямо следует из пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса. На практике, чтобы избежать дополнительных расходов и трудозатрат на такую госрегистрацию, стороны заключают договор со сроком менее года и потом каждый раз на аналогичный период продлевают аренду. Вроде как первоначальный договор действует меньше 12 месяцев и каждое из последующих дополнительных соглашений тоже, поэтому регистрировать ничего не нужно (п. 10 информационного письма № 59).

Однако существует иная точка зрения даже среди судей. Если договор аренды со сроком, допустим, 10 месяцев пролонгирован на такой же срок, то формально получается, что в целом он действует 1 год и 8 месяцев. Значит, этот договор и допсоглашение надо отдать на госрегистрацию. Иначе их могут признать незаключенными (постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 06.12.07 № КГ-А41/12439-07). Что чревато спорами не только между арендатором и арендодателем, но и с налоговой инспекцией по поводу обоснованности арендной платы и затрат на ремонт имущества и капвложения в него.

Совет «УНП». Как мы выяснили, в Федеральной регистрационной службе считают, что регистрировать договор и допсоглашения к нему в рассматриваемой ситуации не нужно. Тем не менее безопаснее эти документы подать на регистрацию и получить официальный отказ. Он в дальнейшем избавит от претензий проверяющих и споров с недобросовестным контрагентом, решившим досрочно отказаться от аренды.

Можно вместо дополнительного соглашения заключить новый договор на аналогичных условиях. Тогда вопросов с регистрацией вообще не возникнет.

КСТАТИ. Чтобы избежать госрегистрации, срок аренды должен быть максимум 364 дня (365 дней – в високосном году). Например, с 1 сентября по 30 августа 2008 года. При большем сроке договор подлежит госрегистрации (п. 3 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.02 № 66). При этом если в договоре сказано, что он распространяется на отношения, существовавшие в течение определенного времени до его заключения, то этот период не включается в срок аренды, по которому определяют, надо регистрировать договор или нет (п. 8 информационного письма № 59).

Изменение конкретного срока аренды на неопределенный

Есть мнение, что если стороны договариваются пролонгировать срочный договор аренды (который был свыше года) на неопределенный срок, то соответствующее допсоглашение надо зарегистрировать. Мол, оно должно быть в той же форме, что и договор.

Совет «УНП». Можно, конечно, с такой позицией спорить, ведь статья 651 ГК РФ требует регистрировать лишь срочные договоры аренды. Но есть два способа, которые помогут не обращаться в органы Росрегистрации.

Первый: первоначальный договор заключить на срок менее года, а потом продлить его на неопределенный срок.

Второй: дождаться, когда закончится срок аренды и потом не заключать никаких допсоглашений. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока аренды при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор автоматически возобновляется на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ). И регистрировать в таком случае ничего не нужно (п. 11 информационного письма № 59).

Полный справочник изменений в работе главных бухгалтеров
в 2017 году

Есть вопрос? Наши эксперты помогут за 24 часа! Получить ответ Новое



Школа финансового руководителя

Самое выгодное предложение

Проверь свои знания и приобрети новые

Записаться

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

А еще...

Вопрос в редакцию

Ответы на самые интересные вопросы мы публикуем в газете.

Вопрос чиновнику

Горячие линии с чиновниками проходят еженедельно.

Техподдержка

Не работает сайт или сервисы? Не приходит газета? Пишите сюда!


Опрос

Вы прячете убыток в этом году?

  • У нас прибыль 40%
  • Да 30%
  • Нет 30%
результаты

Рассылка



© 2007–2016 ООО «Актион управление и финансы»

Редакция газеты: info@gazeta-unp.ru | Администрация сайта: online@gazeta-unp.ru Политика конфиденциальности Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор). Свидетельство о регистрации Эл №ФС77-43629 от 18.01.2011


Зарегистрируйтесь и продолжите читать статью.
Это бесплатно и займет меньше минуты.

После регистрации совершенно бесплатно Вам будут доступны:

  • 12 495 статей на самые актуальные темы
  • ежеминутно обновляемые новости для бухгалтера
  • 5710 шаблонов и форм документов для работы
  • 10 электронных сервисов
Ваш подарок: «Гид по заполнению формы 6-НДФЛ» – сборник примеров заполнения нового отчета для самых разных ситуаций.
Подарок будет отправлен на Вашу почту сразу после регистрации.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×
Чтобы скачать файл, зарегистрируйтесь.
Это бесплатно и займет меньше минуты.

После регистрации совершенно бесплатно Вам будут доступны:

  • 12 495 статей на самые актуальные темы
  • ежеминутно обновляемые новости для бухгалтера
  • 5710 шаблонов и форм документов для работы
  • 10 электронных сервисов
Ваш подарок: «Гид по заполнению формы 6-НДФЛ» – сборник примеров заполнения нового отчета для самых разных ситуаций.
Подарок будет отправлен на Вашу почту сразу после регистрации.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль