Учет и налогообложение операций по реализации земельных участков

1494

Главное – когда и у кого

Дата покупки – 2007–2011 годы. Если земельный участок, находившийся в государственной или муниципальной собственности, приобретен* с 1 января 2007 года по 31 декабря 2011 года, прибыль (убыток) от его продажи определяется в порядке, установленном пунктом 5 статьи 264.1 Налогового кодекса. В этом случае прибыль (убыток) от реализации права на земельный участок определяется как разница между ценой реализации и не возмещенными налогоплательщику затратами, связанными с приобретением права на этот участок.

КСТАТИ. Невозмещенными считаются те затраты, которые налого-плательщик на момент реализации земельного участка еще не включил в состав расходов, учитываемых в целях налогообложения.

Сумма убытка от реализации участка включается в состав прочих расходов равными долями в течение срока, принятого налогоплательщиком для признания расходов при приобретении этого земельного участка. Если расходы по приобретенным участкам списывались в размере 30 процентов от налоговой базы, убыток принимается одинаковыми долями в течение срока, равного сроку владения этим участком, начиная с того отчетного (налогового периода), когда был получен убыток (письма Минфина России от 31.10.07 № 03-03-06/1/752 и от 08.05.07 № 03-03-05/111).

Дата покупки – до 2007 года. Если земля была приобретена до 2007 года (или после, но у частных лиц), прибыль или убыток от реализации определяется в порядке, установленном статьей 268 Налогового кодекса для прочего имущества: налогоплательщик имеет право уменьшить доходы от реализации участка на расходы как по его приобретению, так и по реализации. Убыток можно учитывать в налоговых целях. Такой порядок налогообложения принимается инспекторами и подтверждается судебными органами (постановления Президиума ВАС от 14.03.06 № 14231/05, а также Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 26.05.06 № А-56-28306/2004, от 28.02.07 № А56-15183/2005, от 12.01.06 № А56-15183/2005).

Когда отразить выбытие

Переход и прекращение права собственности на земельные участки как объекты недвижимости подлежат государственной регистрации (п. 1 ст. 131 ГК РФ). Право на имущество, подлежащее госрегистрации, возникает с момента регистрации (п. 2 ст. 8 ГК РФ). Поскольку на подготовку документов и регистрацию права требуется время, у продавца земельного участка может возникнуть вопрос: когда отразить в учете выбытие объекта – в момент подписания акта приемки-передачи или на дату регистрации перехода права собственности к покупателю?

Порядок отражения в бухучете не регламентирован, поэтому можно воспользоваться требованиями пункта 4 ПБУ 6/01. При продаже земли все условия этого пункта перестают выполняться в момент подписания акта приемки-передачи. В связи с этим датой признания факта выбытия участка для продавца будет дата подписания сторонами первичного документа (см. письмо Минфина России от 16.04.04 № 04-05-06/43).

Не менее проблематичным является и определение даты признания выручки от продажи участка, поскольку акт приемки-передачи не является в данном случае подтверждением перехода права собственности. Переход права собственности на товар от продавца к покупателю – одно из обязательных условий признания выручки в бухучете (п. 12 ПБУ 9/99). При продаже недвижимости дату перехода права собственности определяет дата госрегистрации. Следовательно, продавец может признать выручку от продажи недвижимости в бухучете только на дату регистрации прав на имущество.

До регистрации перехода права собственности к покупателю земельный участок продолжает числиться в Едином государственном реестре прав за продавцом. Соответственно, с момента подписания акта приема-передачи до даты регистрации права продавец обязан учитывать имущество на своем балансе. По нашему мнению, до момента признания выручки можно использовать счет 45, поскольку любая подлежащая продаже вещь является товаром (ст. 454 ГК РФ).

Когда признать доход

В налоговом учете при методе начисления датой получения дохода признается дата реализации товаров (п. 3 ст. 271 НК РФ). Реализацией товара признается передача права собственности на него (п. 1 ст. 39 НК РФ). Несмотря на то, что согласно пункту 1 статьи 551 Гражданского кодекса переход к покупателю права собственности на недвижимость подлежит госрегистрации, прекращение права у продавца и его возникновение у покупателя связаны с передачей отчуждаемого имущества. Факт передачи этого имущества подтверждает исполнение договора и является основанием для возникновения права собственности.

Судебная практика исходит из следующего. Если исполнение договора и регистрация права не совпадают во времени, то после передачи недвижимости покупателю, но до регистрации перехода права собственности продавец не вправе распоряжаться ею, поскольку это имущество служит предметом исполненного продавцом обязательства, возникшего из договора продажи, а покупатель является его законным владельцем (постановление Пленума ВАС РФ от 25.02.98 № 8).

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами акту или иному передаточному документу (ст. 556 ГК РФ). Продавец должен оформить первичный документ по формам ОС-1а и ОС-1 (ст. 9 Федерального закона от 21.11.96 № 129-ФЗ; постановление Госкомстата РФ от 21.01.03 №7) и отразить в учете указанную операцию на дату совершения сделки.

Отсутствие прямой нормы приводит к различному толкованию того, что считать датой признания доходов в налоговом учете.

ВАЖНО. Если продавец недвижимости определяет доход от реализации земельного участка по дате регистрации права собственности, могут возникнуть налоговые риски. Минфин России письменно не разъясняет положений налогового законодательства по данной проблеме, а свою позицию в ответах на частные вопросы излагает неоднозначно. Так, в письмах от 03.07.06 № 03-03-04/1/554 и от 26.10.05 № 03-03-04/1/301 рекомендуется определять доход на дату составления передаточного акта, а в письме от 26.10.04 № 03-03-01-04/1/85 – на дату госрегистрации. Не сформирована и арбитражная практика. В связи с этим налогоплательщику придется принимать решение по данному вопросу самостоятельно и при возникновении налоговых споров искать истину в суде.

* Смотрите статью «Учет расходов на приобретение земельных участков».

Есть вопрос? Наши эксперты помогут за 24 часа! Получить ответ Новое



Школа финансового руководителя

Самое выгодное предложение

Проверь свои знания и приобрети новые

Записаться

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

А еще...

Вопрос в редакцию

Ответы на самые интересные вопросы мы публикуем в газете.

Вопрос чиновнику

Горячие линии с чиновниками проходят еженедельно.

Техподдержка

Не работает сайт или сервисы? Не приходит газета? Пишите сюда!


Опрос

Вы прячете убыток в этом году?

  • У нас прибыль 40%
  • Да 30%
  • Нет 30%
результаты

Рассылка



Вас заинтересует

© 2007–2016 ООО «Актион управление и финансы»

Редакция газеты: info@gazeta-unp.ru | Администрация сайта: online@gazeta-unp.ru Политика конфиденциальности Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор). Свидетельство о регистрации Эл №ФС77-43629 от 18.01.2011


Зарегистрируйтесь и продолжите читать статью.
Это бесплатно и займет меньше минуты.

После регистрации совершенно бесплатно Вам будут доступны:

  • 12 495 статей на самые актуальные темы
  • ежеминутно обновляемые новости для бухгалтера
  • 5710 шаблонов и форм документов для работы
  • 10 электронных сервисов
Ваш подарок: «Гид по заполнению формы 6-НДФЛ» – сборник примеров заполнения нового отчета для самых разных ситуаций.
Подарок будет отправлен на Вашу почту сразу после регистрации.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×
Чтобы скачать файл, зарегистрируйтесь.
Это бесплатно и займет меньше минуты.

После регистрации совершенно бесплатно Вам будут доступны:

  • 12 495 статей на самые актуальные темы
  • ежеминутно обновляемые новости для бухгалтера
  • 5710 шаблонов и форм документов для работы
  • 10 электронных сервисов
Ваш подарок: «Гид по заполнению формы 6-НДФЛ» – сборник примеров заполнения нового отчета для самых разных ситуаций.
Подарок будет отправлен на Вашу почту сразу после регистрации.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль