Налогообложение неотделимых улучшений зависит от условий договора аренды

363
Аренда основных средств приобретает все большую популярность. И часто арендаторы улучшают основные средства за свой счет. Компенсация этих улучшений арендатору (или ее отсутствие), а следовательно, и налогообложение поставлены в зависимость от условий договора. Рассмотрим, какой позиции придерживаются налоговые инспекторы Петербурга и арбитражные судьи в вопросе уплаты налога на имущество и начисления амортизации на неотделимые улучшения.

Оптимизируя налоги, будьте осторожны

Среди юристов и налоговых инспекторов Петербурга бытует мнение: чтобы арендодатель не платил налог на имущество со стоимости неотделимых улучшений в течение всего срока аренды, их не нужно принимать на свой баланс вплоть до окончания срока аренды. Другое мнение – арендодатель должен учитывать их у себя на балансе и облагать налогом на имущество с момента возникновения права собственности на них (с момента завершения работ по ним).

КСТАТИ. Улучшения признаются неотделимыми, если их нельзя отделить от имущества без нанесения ему вреда (п. 2 ст. 623 ГК РФ). Само же понятие «улучшение имущества» не определено в законодательстве. Считается, что улучшение имущества возникает в результате проведенного капитального ремонта.

Неотделимые улучшения арендованного имущества являются по закону собственностью арендодателя. В то же время арендатор обязан вернуть арендодателю взятое имущество при прекращении договора аренды либо в связи с его досрочным расторжением – по соглашению сторон или по решению суда. Если же в договоре аренды указано, что арендодатель компенсирует арендатору стоимость неотделимых улучшений по окончании срока действия договора, то, по нашему мнению, увеличивать стоимость имущества для целей налогообложения логичнее после прекращения срока действия договора аренды. Причина заключается в том, что арендатор может осуществлять расходы на эти улучшения вплоть до завершения срока аренды, а, с другой стороны, арендодатель может и не знать, что арендатор производит неотделимые улучшения именно в этот период.

Возмещаем улучшения с согласия арендодателя

В случае когда арендатор производит за счет собственных средств и с согласия арендодателя неотделимые улучшения арендованного имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды (п. 2 ст. 623 ГК РФ). Отметим, что в договоре аренды могут быть прописаны особые условия. Например, что стоимость улучшений засчитывается в счет арендной платы. В таком случае, как указали судьи в постановлении Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 19.07.07 № А56-18299/2006, арендатор имеет право не платить за помещение в течение определенного соглашением сторон срока.

Компенсация стоимости неотделимых улучшений (если она предусмотрена договором аренды) производится при предоставлении арендатором всех подтверждающих документов. Следовательно, уменьшать налог на прибыль за счет увеличения амортизационных отчислений арендодатель не сможет, пока не увеличит стоимость имущества за счет неотделимых улучшений.

В то же время при наличии в договоре аренды такого условия, как возмещение арендатору стоимости неотделимых улучшений поэтапно (при дорогостоящих работах), на наш взгляд, могут возникнуть споры с налоговыми инспекторами. Суть спора – арендодатель «докупает» свое имущество, следовательно, налогооблагаемая база для расчета налога на имущество должна увеличиваться. Но, с другой стороны, арендодатель сможет уменьшить налогооблагаемую базу по налогу на прибыль за счет увеличения стоимости амортизационных отчислений.

Если в договоре аренды имеются условия о возмещении стоимости затрат арендатору на неотделимые улучшения, то арендатор после прекращения договора имеет право зачесть в счет арендных платежей стоимость неотделимых улучшений. Это положение действует в том случае, если в договоре не было прямых указаний на то, что арендодатель не будет компенсировать эти улучшения (п. 8 Информационного письма ВАС РФ от 29.12.01 № 65).

При определении налоговой базы по прибыли начисленная арендатором амортизация на стоимость неотделимых улучшений учитывается в расходах по амортизации – об этом сказано в письме Минфина России от 27.07.06 № 03-03-04/2/183. Амортизация начисляется арендатором с первого числа месяца, следующего за месяцем, в котором эти капитальные вложения были введены в эксплуатацию, до окончания действия договора аренды. Амортизируется имущество исходя из сумм амортизации, рассчитанных с учетом срока полезного использования, определяемого для арендованных объектов основных средств. Норма амортизации определяется в соответствии с классификацией основных средств, включаемых в амортизационные группы, утвержденной постановлением Правительства РФ от 01.01.02 № 1.

Без согласия арендодателя нет возмещения

Если арендатор произвел неотделимые улучшения без согласия арендодателя, то, по мнению налоговых инспекторов Петербурга, у последнего нет оснований начислять амортизацию, учитываемую в целях налогообложения прибыли, по капитальным вложениям, переданным ему по окончании срока действия договора аренды. Ведь согласно подпункту 32 пункта 1 статьи 251 Налогового кодекса при определении налоговой базы арендодателя не учитываются доходы в виде капитальных вложений в форме неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором.

Минус в данной ситуации для арендатора в том, что у него нет оснований требовать у арендодателя компенсации стоимости этих неотделимых улучшений. Об этом сказано и в постановлении Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 09.04.07 № А56-27042/2005: стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит (пп. 2 и 3 ст. 623 ГК РФ). Следовательно, в проигрыше остаются как арендатор, так и арендодатель.

При варианте «50 x 50» налог на имущество все равно возрастет

А как быть, если в договоре прописан такой вариант: арендодатель не возражает против произведения неотделимых улучшений арендатором, но и не компенсирует ему их стоимость? Тогда, являясь собственником имущества, арендодатель все равно поднимает налог на имущество, увеличивая его налогооблагаемую базу, – ведь реально стоимость имущества увеличилась. Что касается уменьшения налога на прибыль у арендодателя, то, получается, у него нет оснований для использования такого варианта, поскольку стоимость неотделимых улучшений он не возмещает (нет реально произведенных расходов).

Капитальные вложения в неотделимые улучшения арендованного имущества, произведенные арендатором с согласия арендодателя, стоимость которых не возмещается арендодателем, амортизируются арендатором в течение срока действия договора аренды (п. 1 ст. 258 НK РФ).

Полный справочник изменений в работе главных бухгалтеров
в 2017 году

Есть вопрос? Наши эксперты помогут за 24 часа! Получить ответ Новое



Школа финансового руководителя

Самое выгодное предложение

Проверь свои знания и приобрети новые

Записаться

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

А еще...

Вопрос в редакцию

Ответы на самые интересные вопросы мы публикуем в газете.

Вопрос чиновнику

Горячие линии с чиновниками проходят еженедельно.

Техподдержка

Не работает сайт или сервисы? Не приходит газета? Пишите сюда!


Рассылка




© 2007–2016 ООО «Актион управление и финансы»

Редакция газеты: info@gazeta-unp.ru | Администрация сайта: online@gazeta-unp.ru Политика конфиденциальности Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор). Свидетельство о регистрации Эл №ФС77-43629 от 18.01.2011


Зарегистрируйтесь и продолжите читать статью.
Это бесплатно и займет меньше минуты.

После регистрации совершенно бесплатно Вам будут доступны:

  • 12 495 статей на самые актуальные темы
  • ежеминутно обновляемые новости для бухгалтера
  • 5710 шаблонов и форм документов для работы
  • 10 электронных сервисов
Ваш подарок: «Гид по заполнению формы 6-НДФЛ» – сборник примеров заполнения нового отчета для самых разных ситуаций.
Подарок будет отправлен на Вашу почту сразу после регистрации.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×
Чтобы скачать файл, зарегистрируйтесь.
Это бесплатно и займет меньше минуты.

После регистрации совершенно бесплатно Вам будут доступны:

  • 12 495 статей на самые актуальные темы
  • ежеминутно обновляемые новости для бухгалтера
  • 5710 шаблонов и форм документов для работы
  • 10 электронных сервисов
Ваш подарок: «Гид по заполнению формы 6-НДФЛ» – сборник примеров заполнения нового отчета для самых разных ситуаций.
Подарок будет отправлен на Вашу почту сразу после регистрации.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль