Учесть расходы на ремонт арендованного имущества поможет Гражданский кодекс

481
Компания арендует помещение, транспортное средство или оборудование. Ему понадобился ремонт, который арендатором и был произведен. Возникает два главных вопроса. Первый: мы можем потребовать от арендодателя оплатить ремонт? Второй: если мы ремонтируем сами, нам ничего не мешает уменьшить налогооблагаемую прибыль на соответствующие расходы? Если в договоре аренды условия о ремонте прописаны нечетко, придется разбираться в хитросплетениях гражданского законодательства.

Кто обязан оплатить ремонт

Первым делом смотрим договор аренды. Если из него ясно, за чей счет и в какие сроки производится текущий и капитальный ремонт, проблем с первым вопросом нет.

Сложнее, если в договоре про ремонт ничего не сказано. Тогда действуют правила, установленные гражданским законодательством. (Заметим, что в договоре мы можем по взаимному согласию с арендодателем как угодно распределить обязанности по текущему и капитальному ремонту. Только если мы этого не сделали, надо обратиться к нормам Гражданского кодекса.)

Общая картина (см. таблицу) получается такая. Текущий ремонт любого имущества обязан за свой счет делать арендатор (есть только одно исключение - аренда транспортного средства с экипажем). Если речь идет об аренде транспортного средства или оборудования по договору лизинга, то и капитальный ремонт придется оплачивать самостоятельно.

А вот делать капремонт здания обязан арендодатель за свой счет. Но что если он его делать (оплачивать) отказывается, а капремонт жизненно необходим? Тут придется либо отказываться от аренды, либо делать капремонт на свой страх и риск, а потом удержать стоимость ремонта из арендной платы в качестве возмещения (п. 1 ст. 616 ГК РФ). Для обоснования таких действий нужны документы, подтверждающие аварийность положения. Это могут быть, например, акты обследования имущества - с участием представителей компании и специализированной организации (если необходим ремонт системы центрального отопления, нужны представители теплоснабжающей организации и т. п.).

Но, конечно, ситуация очень нежелательная. Поэтому лучше всего сроки проведения капремонта прописывать в договоре, тогда добиться от арендодателя его оплаты будет куда проще.

Кстати, что считать ремонтом текущим, а что капитальным, четко нигде в законодательстве не сказано. Налоговики на практике апеллируют к старым ведомственным актам Госстроя. Из них следует, что под текущим ремонтом понимают ремонт «профилактический», который направлен на поддержание объекта в рабочем состоянии. А под капитальным - плановый ремонт по замене изношенных конструкций (см., например, постановление Госстроя СССР от 29.12.73 № 279 «Об утверждении Положения о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений»). Исходя из этих ориентиров, придется оценить характер ремонта самостоятельно и быть готовым свою оценку обосновать.

Когда можно и нельзя учесть расходы

В пункте 2 статьи 260 Налогового кодекса сказано, что расходы на ремонт амортизируемых основных средств арендатор вправе учесть при расчете налога на прибыль, но при одном условии. А именно: если в договоре не сказано, что эти расходы возмещает арендодатель.

Получается, что если по договору или по закону компания-арендатор обязана делать ремонт за свой счет, то расходы без проблем можно учесть в составе прочих. Конечно, при наличии соответствующего документального подтверждения.

Если же в договоре сказано, что арендатор производит ремонт сам, но затраты арендодатель ему возмещает, то уменьшить налогооблагаемую прибыль не получится. Возмещение же от арендатора учитываем в составе внереализационных доходов. Как видим, условие невыгодное, поэтому лучше так в договоре не писать. При необходимости лучше договориться с арендодателем о более низкой арендной плате в обмен на обязанность арендатора произвести капремонт за свой счет. Про текущий в таком случае лучше вообще в договоре не писать - арендатор будет производить его самостоятельно, следуя Гражданскому кодексу.

А если мы вынужденно потратились на ремонт, который по договору или по закону арендодатель должен был произвести своими силами? В принципе расходы учесть можно, ведь условие Налогового кодекса выполнено, про «возмещение» в договоре ничего нет. Но нужно тщательно подготовить документы для инспекторов, доказывающие, что ремонт был необходим, но арендодатель не выполнил свою обязанность, хотя мы этого от него добивались. Если же мы решим возместить свои затраты за счет арендной платы, соответствующая сумма ляжет на внереализационные доходы.

«Если в договоре сказано, что арендатор делает ремонт сам, но затраты арендодатель ему возмещает, то уменьшить налогооблагаемую прибыль не получится»

Кто оплачивает ремонт, если в договоре об этом ничего не сказано

Разновидность арендыТекущий ремонтКапитальный ремонт
Обычная аренда, аренда зданий и сооруженийАрендатор (п. 1 ст. 616 ГК РФ)Арендодатель (п. 2 ст. 616 ГК РФ)
Аренда транспортного средства с экипажемАрендодатель (п. 1 ст. 631 ГК РФ, ст. 634 ГК РФ)
Аренда транспортного средства без экипажаАрендатор (ст. 644 ГК РФ)
ЛизингЛизингополучатель (п. 3 ст. 17 Федерального закона от 29 октября 1998 г. № 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)»)

Полный справочник изменений в работе главных бухгалтеров
в 2017 году

Есть вопрос? Наши эксперты помогут за 24 часа! Получить ответ Новое



Школа финансового руководителя

Самое выгодное предложение

Проверь свои знания и приобрети новые

Записаться

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

А еще...

Вопрос в редакцию

Ответы на самые интересные вопросы мы публикуем в газете.

Вопрос чиновнику

Горячие линии с чиновниками проходят еженедельно.

Техподдержка

Не работает сайт или сервисы? Не приходит газета? Пишите сюда!


Опрос

Вы прячете убыток в этом году?

  • У нас прибыль 50%
  • Да 23.08%
  • Нет 26.92%
результаты

Рассылка



© 2007–2016 ООО «Актион управление и финансы»

Редакция газеты: info@gazeta-unp.ru | Администрация сайта: online@gazeta-unp.ru Политика конфиденциальности Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор). Свидетельство о регистрации Эл №ФС77-43629 от 18.01.2011


Зарегистрируйтесь и продолжите читать статью.
Это бесплатно и займет меньше минуты.

После регистрации совершенно бесплатно Вам будут доступны:

  • 12 495 статей на самые актуальные темы
  • ежеминутно обновляемые новости для бухгалтера
  • 5710 шаблонов и форм документов для работы
  • 10 электронных сервисов
Ваш подарок: «Гид по заполнению формы 6-НДФЛ» – сборник примеров заполнения нового отчета для самых разных ситуаций.
Подарок будет отправлен на Вашу почту сразу после регистрации.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×
Чтобы скачать файл, зарегистрируйтесь.
Это бесплатно и займет меньше минуты.

После регистрации совершенно бесплатно Вам будут доступны:

  • 12 495 статей на самые актуальные темы
  • ежеминутно обновляемые новости для бухгалтера
  • 5710 шаблонов и форм документов для работы
  • 10 электронных сервисов
Ваш подарок: «Гид по заполнению формы 6-НДФЛ» – сборник примеров заполнения нового отчета для самых разных ситуаций.
Подарок будет отправлен на Вашу почту сразу после регистрации.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль