Нежилые помещения в многоквартирном доме: формируем участок и платим земельный налог

1704
Фирмы, имеющие нежилые помещения в многоквартирном доме, должны платить за пользование землей под домом арендную плату или налог. Быть налогоплательщиком выгоднее, но не по всем земельным участкам в Петербурге проведен кадастровый учет.

А просто отказаться от арендной платы нельзя – арбитры Северо-Западного округа взыщут неосновательное обогащение. Выход есть – инициировать формирование земельного участка, стать собственником земли и платить налог.

Налог или аренда?

По сложившейся практике, компания, владеющая нежилым помещением в многоквартирном доме, должна заключить с Комитетом по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (КУГИ) договор аренды земельного участка под домом и платить арендную плату за использование земли. Однако если сравнить ставки арендной платы и земельного налога, то получится, что платить налог выгоднее. К тому же процедура изменения ставки земельного налога намного сложнее, чем порядок повышения арендной платы. Положение налогоплательщика более стабильно по сравнению с положением арендатора. Поэтому весьма важен тот факт, что собственник нежилого помещения в многоквартирном доме может платить за землю не арендную плату, а земельный налог. Разберемся, в каких случаях это возможно и есть ли шанс перейти от аренды к земельному налогу.

Надо сформировать участок В соответствии с пунктом 2 статьи 36 Земельного кодекса в существующей застройке земельные участки, на которых находятся многоквартирные дома, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев. Порядок и условия такого предоставления определены в пункте 5 статьи 16 Федерального закона от 29.12.04

№ 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ»: земля, на которой расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимости, переходит бесплатно в общую долевую собственность владельцев помещений с момента формирования земельного участка и проведения его кадастрового учета.

Следовательно, для перехода права собственности на землю требуется выполнение одновременно двух условий: формирование земельного участка и его кадастровый учет (см. письма Минфина России от 17.05.06 № 03-06-02/65, от 25.05.06 № 03-03-04/1/476 и от 16.11.06 № 03-06-02-02/138).

В Петербурге земельные участки формируются в соответствии с Инструкцией, утвержденной распоряжением Комитета по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга от 11.08.06

№ 1555-рк. Кадастровый учет является логическим завершением процедуры формирования земельного участка. Однако у нас в отношении ряда земельных участков под многоквартирными домами, особенно в центре города, кадастровый учет проводился в упрощенном порядке – без межевания. В этом случае нельзя говорить о формировании земельного участка в установленном порядке и, следовательно, о переходе земли под домом в общую долевую собственность и уплате земельного налога.

Необходим кворум

Возникает закономерный вопрос: может ли собственник нежилого помещения, как правило использующий это помещение для предпринимательской деятельности, по своей инициативе сформировать свой земельный участок? В соответствии со статьей 16 Федерального закона от 29.12.04 № 189-ФЗ инициировать формирование земельного участка должно общее собрание собственников помещений многоквартирного дома. Такое собрание имеет кворум, если в нем приняли участие собственники, обладающие более чем 50 процентами от общего числа голосов (количество голосов каждого собственника пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество). Решение принимается большинством голосов, и желания лишь одного собственника для формирования земельного участка может оказаться недостаточно.

Ситуация осложняется тем, что в большинстве многоквартирных домов, как правило, лишь несколько помещений являются нежилыми, а большая часть собственников помещений – это владельцы квартир, которые не заинтересованы в уплате земельного налога: сегодня они не платят за землю под домом и вряд ли будут торопиться делать это.

Аренда становится собственностью

Итак, собственниками земельного участка под зданиями и, соответственно, плательщиками земельного налога могут стать только те, чьи нежилые помещения расположены в доме, занимающем сформированный земельный участок, прошедший кадастровый учет. В этом случае КУГИ с момента вступления в силу Жилищного кодекса (с 1 марта 2005 года) не вправе взимать арендную плату за пользование таким участком, так как сдать имущество в аренду может только собственник или лицо, уполномоченное собственником или законом (ст. 608 ГК РФ). В этом случае договор аренды прекращает действие в связи с совпадением должника и кредитора в одном лице (ст. 413 ГК РФ).

Если участок не сформирован, придется платить аренду

Давайте разберемся, как «работают» договоры аренды на участках, сформированных в упрощенном порядке (как мы сказали, таких много в центре Петербурга).

В теории следует руководствоваться кодексами. В силу статьи 607 Гражданского кодекса действующие договоры аренды, заключенные ранее с КУГИ в отношении несформированных земельных участков под многоквартир-

ными домами, можно признать незаключенными из-за отсутствия данных, позволяющих определенно установить объект аренды. Так, согласно пункту 2 статьи 6 Земельного кодекса участок как объект земельных отношений – это часть поверхности земли, границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Значит, земельный участок становится объектом арендных правоотношений только с момента его формирования и кадастрового учета. До этого он не может быть предметом договора аренды. Следовательно, действующие договоры аренды можно признать незаключенными, а для заключения новых договоров аренды у КУГИ нет правовых оснований.

Однако на практике все действует иначе. Признавать такие договоры незаключенными нет экономического смысла, так как арбитры Северо-Западного округа взыскивают суммы неосновательного обогащения с арендаторов и собственников нежилых помещений в многоквартирных домах (постановления Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 20.10.06 № А26-871/2005-14, от 23.11.06 № А26-11028/2005-14). Свою позицию суды обосновывают следующим образом.

Использование земли в России платное (ст. 65 Земельного кодекса РФ). Формами оплаты являются земельный налог и арендная плата. Как уже было сказано, земельный налог платят собственники земли, землевладельцы и землепользователи. Собственник помещения в многоквартирном доме не подпадает ни под одну из указанных категорий. Таким образом, он не может использовать земельный участок на ином праве, кроме аренды. Поскольку договор аренды не заключен, то такой собственник без надлежащих правовых оснований бесплатно пользуется участком под зданием и неосновательно обогащался. Лицо, которое без оснований, установленных законом или сделкой, сберегло имущество за счет другого лица, обязано возвратить его (п. 1 ст. 1102 ГК РФ). Сумма обогащения рассчитывается исходя из ставок арендной платы за землю.

Подведем итоги

Если участок сформирован в установленном порядке и ему присвоен кадастровый номер, он переходит в общую долевую собственность владельцев помещений в многоквартирном доме. В этом случае договор аренды с КУГИ прекращает свое действие.

Если участок не прошел кадастровый учет или ему присвоен кадастровый номер ыв упрощенном порядке (без формирования участка), то перехода права собственности не произошло. В этом случае договор аренды считается незаключенным из-за отсутствия данных, позволяющих определенно установить объект аренды. Однако суды взыскивают с собственников нежилых помещений неосновательное обогащение по ставке арендной платы, а также проценты за пользование чужими деньгами (ст. 395 ГК РФ).

Такая неопределенность положения собственников нежилых помещений сохранится до тех пор, пока в жилищное законодательство не внесут изменения, упрощающие порядок формирования земельных участков под многоквартирными домами и, соответственно, перехода права собственности на землю к собственникам помещений.

Платить налог, быть арендатором или неосновательно обогащаться (срок давности всего 3 года) – выбирать вам.

Полный справочник изменений в работе главных бухгалтеров
в 2017 году

Есть вопрос? Наши эксперты помогут за 24 часа! Получить ответ Новое



Школа финансового руководителя

Самое выгодное предложение

Проверь свои знания и приобрети новые

Записаться

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

А еще...

Вопрос в редакцию

Ответы на самые интересные вопросы мы публикуем в газете.

Вопрос чиновнику

Горячие линии с чиновниками проходят еженедельно.

Техподдержка

Не работает сайт или сервисы? Не приходит газета? Пишите сюда!


Опрос

Ваши инспекторы путают налоги в требованиях по камералкам?

  • Да, тогда мы не отвечаем 33.33%
  • Да, но мы все равно отвечаем 66.67%
  • Нет 0%
результаты

Рассылка



© 2007–2016 ООО «Актион управление и финансы»

Редакция газеты: info@gazeta-unp.ru | Администрация сайта: online@gazeta-unp.ru Политика конфиденциальности Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор). Свидетельство о регистрации Эл №ФС77-43629 от 18.01.2011


Зарегистрируйтесь и продолжите читать статью.
Это бесплатно и займет меньше минуты.

После регистрации совершенно бесплатно Вам будут доступны:

  • 12 495 статей на самые актуальные темы
  • ежеминутно обновляемые новости для бухгалтера
  • 5710 шаблонов и форм документов для работы
  • 10 электронных сервисов
Ваш подарок: «Гид по заполнению формы 6-НДФЛ» – сборник примеров заполнения нового отчета для самых разных ситуаций.
Подарок будет отправлен на Вашу почту сразу после регистрации.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×
Чтобы скачать файл, зарегистрируйтесь.
Это бесплатно и займет меньше минуты.

После регистрации совершенно бесплатно Вам будут доступны:

  • 12 495 статей на самые актуальные темы
  • ежеминутно обновляемые новости для бухгалтера
  • 5710 шаблонов и форм документов для работы
  • 10 электронных сервисов
Ваш подарок: «Гид по заполнению формы 6-НДФЛ» – сборник примеров заполнения нового отчета для самых разных ситуаций.
Подарок будет отправлен на Вашу почту сразу после регистрации.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль