Если «коммуналка» осталась без счета-фактуры

348
Арендодатель отказывается выписывать счета-фактуры на коммунальные платежи и услуги связи, ссылаясь на разъяснения Минфина? В таком случае для зачета НДС арендатор может предложить два способа решения проблемы.

Один из распространенных вариантов определения цены договора аренды: оговаривается сумма непосредственно арендной платы, а коммунальные платежи и расходы на услуги связи компенсируются отдельно.

Минфин настаивает, что при таком оформлении договора арендодатель не может перевыставлять счета-фактуры на сумму компенсации, так как сам является абонентом поставщика коммунальных услуг. То есть оказать коммунальную услугу или услугу связи сам арендодатель не может. Соответственно объекта обложения НДС не возникает. При этом зачесть входной налог по услугам, которыми фактически воспользовался арендатор, арендодатель не вправе (письма Минфина России от 06.09.05 № 07-05-06/234, от 03.03.06 № 03-04-15/52).

Существует два выхода из данной ситуации, которые позволяют арендатору принять НДС по коммунальным платежам и услугам связи к вычету: включить коммунальные платежи в стоимость аренды или предложить арендодателю роль посредника.

Все включено

Увеличение арендной платы на сумму коммунальных расходов позволит включить их в счет-фактуру на арендный платеж (причем часть арендного платежа в сумме коммунальных платежей может быть «плавающей»). Арендатор без проблем примет НДС к вычету.

Но такой вариант не подойдет (как, впрочем, и вариант с компенсацией), когда арендодатель применяет упрощенную систему налогообложения и не выдает счета-фактуры с НДС. Если арендодатель уплачивает налог на прибыль ежеквартально и его выручка на грани превышения лимита, то он тоже не согласится на этот вариант. Тогда поможет агентский договор.

Арендодатель в роли посредника

Приобретать коммунальные услуги и оплачивать их арендодатель может от своего имени, но по поручению арендатора, если стороны договора аренды заключат еще и агентский договор (п. 1 ст. 1005 ГК РФ). За выполнение поручения агенту выплачивается вознаграждение, которое перечисляется сверх суммы компенсации расходов. На сумму вознаграждения может быть скорректирована стоимость аренды.

Основанием для вычета НДС по «коммуналке» будут счета-фактуры, которые выпишет арендодатель как агент (п. 5 письма МНС России от 21.05.01 № ВГ-6-03/ 404). Доход арендодателя на сумму коммунальных услуг, потребленных арендатором, не увеличится (подп. 9 п. 1 ст. 251 НК РФ).

Противники такого варианта оформления оплаты коммунальных услуг ссылаются на запрет передавать полученную через присоединенную сеть энергию, воду и т. д. третьим лицам без согласия поставщика (ст. 545, 548 ГК РФ). Однако суды допускают заключение агентского договора, по которому арендодатель приобретает коммунальные услуги для арендатора (постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 23.01.04 № А58-1458/03-Ф02-4943/03-С1).

К тому же о возможности оформления агентского договора между сторонами договора аренды недавно обмолвился Минфин России, правда, в поисках налоговой оптимизации для арендодателей-«упрощенцев» (письмо от 15.08.06 № 03-11-04/2/166).

НА ЦИФРАХ. Компания арендует нежилое помещение. Ежемесячная арендная плата составляет 400000 руб. плюс НДС 72000 руб. Стоимость коммунальных услуг и услуг связи составляет 40000 руб. плюс НДС 7200 руб.

Если коммунальные платежи компенсируются отдельно, то арендатор не сможет зачесть за год НДС в сумме 86400 руб. (7200 руб. x 12 мес.). Доход арендодателя составит 4800000 руб. (400000 руб. x 12 мес.).

При включении услуг в арендную плату доход арендодателя за 12 месяцев увеличится на 480000 руб. (40000 руб. x 12 мес.). Но эта же сумма будет учтена в расходах (подп. 5 п. 1 ст. 254 НК РФ). Арендатор сможет принять НДС в сумме 86400 руб. к вычету.

Допустим, при заключении агентского договора вознаграждение агента составляет 4000 руб. плюс НДС. Соответственно арендная плата снижена до 396000 руб. плюс НДС. Доход арендодателя составит 4800000 руб. ((396000 руб. + 4000 руб.) x 12 мес.). Арендатор сможет зачесть НДС в сумме 86400 руб.

Варианты решения проблемы с вычетом НДС есть. Осталось только убедить пойти навстречу арендодателя, который ничего не приобретает, но и не теряет при любом из вариантов (только если не применяет упрощенную систему с объектом «доходы» или не уплачивает налог на прибыль только квартальными авансовыми платежами).

Полный справочник изменений в работе главных бухгалтеров
в 2017 году

Есть вопрос? Наши эксперты помогут за 24 часа! Получить ответ Новое



Школа финансового руководителя

Самое выгодное предложение

Проверь свои знания и приобрети новые

Записаться

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

А еще...

Вопрос в редакцию

Ответы на самые интересные вопросы мы публикуем в газете.

Вопрос чиновнику

Горячие линии с чиновниками проходят еженедельно.

Техподдержка

Не работает сайт или сервисы? Не приходит газета? Пишите сюда!


Рассылка




© 2007–2016 ООО «Актион управление и финансы»

Редакция газеты: info@gazeta-unp.ru | Администрация сайта: online@gazeta-unp.ru Политика конфиденциальности Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор). Свидетельство о регистрации Эл №ФС77-43629 от 18.01.2011


Зарегистрируйтесь и продолжите читать статью.
Это бесплатно и займет меньше минуты.

После регистрации совершенно бесплатно Вам будут доступны:

  • 12 495 статей на самые актуальные темы
  • ежеминутно обновляемые новости для бухгалтера
  • 5710 шаблонов и форм документов для работы
  • 10 электронных сервисов
Ваш подарок: «Гид по заполнению формы 6-НДФЛ» – сборник примеров заполнения нового отчета для самых разных ситуаций.
Подарок будет отправлен на Вашу почту сразу после регистрации.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×
Чтобы скачать файл, зарегистрируйтесь.
Это бесплатно и займет меньше минуты.

После регистрации совершенно бесплатно Вам будут доступны:

  • 12 495 статей на самые актуальные темы
  • ежеминутно обновляемые новости для бухгалтера
  • 5710 шаблонов и форм документов для работы
  • 10 электронных сервисов
Ваш подарок: «Гид по заполнению формы 6-НДФЛ» – сборник примеров заполнения нового отчета для самых разных ситуаций.
Подарок будет отправлен на Вашу почту сразу после регистрации.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль