О том, что арендатор не выдержит двоих

429

"...Мы заключили договор аренды офиса в здании бизнес-центра. Действие договора - до 30 июля 2005 года. В декабре 2004 года арендную плату мы не внесли. А с января 2005 года у бизнес-центра сменился собственник. И к нам поступили два счета на оплату арендных платежей за декабрь 2004 года. Один от прежнего собственника бизнес-центра, второй - от нового. Кому мы должны погашать задолженность?.."
М.Т. Хохлова, г. Екатеринбург

Причиной возникшего казуса стала статья 617 ГК РФ, которая гласит, что при смене собственника имущества меняется и арендодатель. Но замена арендодателя не влечет за собой изменения или расторжения договора аренды (п. 1 ст. 617 ГК РФ). То есть прежний договор продолжает действовать без каких-либо изменений. И заключать новый договор аренды с сохранением условий старого соглашения стороны не должны. Единственные изменения, которые можно внести в договор аренды при смене собственника, - это изменение названия арендодателя (п. 24 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.02 № 66). Все это свидетельствует о том, что происходит перемена лиц в обязательстве на основании закона (ст. 382, 387 ГК РФ). Но дает ли это право новому собственнику требовать все долги, которые возникли до того, как он приобрел здание, или его права распространяются только на будущее время?

***

Независимые эксперты отказали новому арендодателю в праве выставлять счета на погашение декабрьской задолженности. Так, по мнению Александра Филимонова, руководителя отдела налогов и права компании "АПН-АУДИТ", новый собственник может требовать долг за декабрь 2004 года только если он предъявит соответствующие документы:

- Смена собственника помещений приводит к перемене лиц в обязательстве аренды. Но право нового собственника получать арендную плату возникает только с момента появления у него права собственности на здание. Значит, смена лиц в обязательстве в данном случае происходит только для будущих отношений. А долги, которые уже возникли к тому времени, могут взыскиваться новым арендодателем только на основании отдельного договора на уступку права требования долга за декабрь 2004 года. Если у должника нет доказательств перехода требования долга к новому арендодателю, то должник должен перечислить задолженность старому собственнику здания (п. 1 ст. 385 ГК РФ).

***

Такого же мнения придерживается и Юлия Межникова, юрист ЮБ "В ваших интересах":

- Только собственник имеет право получить плату за сданное им в аренду имущество. Поэтому и арендную плату, и налог на добавленную стоимость по ней надо перечислять на основании счетов, выставленных тем арендодателем, который является собственником здания на тот период, за который взимается арендная плата. Определяют это по документам, которые подтверждают право собственности (договоры купли-продажи, свидетельство о регистрации права собственности).

***

Высказали свою точку зрения и специалисты юридического управления Федеральной налоговой службы. Ведь от того, насколько правильное решение вы примете в данной ситуации, зависят ваши налоговые обязательства (при оплате не тому кредитору арендные платежи потеряют признак экономической обоснованности). Налоговые органы поддержали позицию, высказанную независимыми экспертами:

- Если между прежним и новым собственником существует только договор купли-продажи без передачи прав и обязанностей по договору аренды, то погашать задолженность за арендную плату надо предыдущему арендодателю.

Комментарий редакции

И все-таки эта ситуация не так проста. С получением права собственности на здание к собственнику переходят и права требовать от арендатора исполнения обязанностей, например провести ремонт. В том числе и за предыдущие периоды (см., например, постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 22.07.04 по делу № Ф04-5323/2004 (А70-3366-8)). А если он может требовать это, то почему он не имеет права на получение задолженности? Тогда можно говорить о том, что с переходом права на аренду переходят и все права по этому договору, причем не только те, которые возникнут в будущем. То есть можно предположить, что ситуация, указанная в статье 617 ГК РФ, - это один из тех случаев, в которых статья 387 ГК РФ закрепляет переход прав кредитора к другому лицу на основании закона. Если придерживаться такой точки зрения, то, наоборот, старый собственник должен предъявлять документ, подтверждающий, что именно ему надо перечислять декабрьские платежи.

Аргументом против приведенной позиции служит экономическая составляющая данной ситуации. Доход от собственности, безусловно, должно получать то лицо, которое владело зданием во время возникновения задолженности. Но и этот аргумент может быть исключен. Во-первых, возможно, покупатель и продавец недвижимости включили в цену здания компенсацию дебиторской задолженности. Во-вторых, они могут сделать специальную оговорку о том, что право требования старой задолженности принадлежит продавцу здания.

Полный справочник изменений в работе главных бухгалтеров
в 2017 году

Есть вопрос? Наши эксперты помогут за 24 часа! Получить ответ Новое



Школа финансового руководителя

Самое выгодное предложение

Проверь свои знания и приобрети новые

Записаться

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

А еще...

Вопрос в редакцию

Ответы на самые интересные вопросы мы публикуем в газете.

Вопрос чиновнику

Горячие линии с чиновниками проходят еженедельно.

Техподдержка

Не работает сайт или сервисы? Не приходит газета? Пишите сюда!


Опрос

Ваши инспекторы путают налоги в требованиях по камералкам?

  • Да, тогда мы не отвечаем 20%
  • Да, но мы все равно отвечаем 60%
  • Нет 20%
результаты

Рассылка



© 2007–2016 ООО «Актион управление и финансы»

Редакция газеты: info@gazeta-unp.ru | Администрация сайта: online@gazeta-unp.ru Политика конфиденциальности Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор). Свидетельство о регистрации Эл №ФС77-43629 от 18.01.2011


Зарегистрируйтесь и продолжите читать статью.
Это бесплатно и займет меньше минуты.

После регистрации совершенно бесплатно Вам будут доступны:

  • 12 495 статей на самые актуальные темы
  • ежеминутно обновляемые новости для бухгалтера
  • 5710 шаблонов и форм документов для работы
  • 10 электронных сервисов
Ваш подарок: «Гид по заполнению формы 6-НДФЛ» – сборник примеров заполнения нового отчета для самых разных ситуаций.
Подарок будет отправлен на Вашу почту сразу после регистрации.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×
Чтобы скачать файл, зарегистрируйтесь.
Это бесплатно и займет меньше минуты.

После регистрации совершенно бесплатно Вам будут доступны:

  • 12 495 статей на самые актуальные темы
  • ежеминутно обновляемые новости для бухгалтера
  • 5710 шаблонов и форм документов для работы
  • 10 электронных сервисов
Ваш подарок: «Гид по заполнению формы 6-НДФЛ» – сборник примеров заполнения нового отчета для самых разных ситуаций.
Подарок будет отправлен на Вашу почту сразу после регистрации.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль