Вопросы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

1056
- Добрый день. Наше предприятие приобрело линию - собираемся разливать минеральную воду. Арендовали подходящее помещение. Хотелось бы заранее уточнить особенности регистрации прав для юридических лиц...- Прежде всего для проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество за юридическим лицом необходимо подтверждение его правоспособности. Для этого уполномоченное лицо представляет в Регистрационную палату учредительные документы предприятия со всеми действующими изменениями и дополнениями.- То есть имеются в виду изменения деятельности, названия и юридического адреса?- Да, если они были в течение существования вашего предприятия - изменения организационно-правовой формы, порядок назначения и наделения полномочиями руководителя, адрес и т. д. Далее вы представляете свидетельство о внесении записи в Единый государственный реестр юридических лиц, свидетельство о постановке на налоговый учет юридического лица как налогоплательщика. Если в деле правоустанавливающих документов уже имеются копии учредительных документов, вам достаточно представить справку из налоговых органов об отсутствии зарегистрированных изменений и дополнений учредительных документов.- Уполномоченное лицо - это обязательно руководитель предприятия или его заместитель?- Уполномоченным лицом может быть как руководитель, так и иные лица, представляющие интересы юридического лица без доверенности, или лица, действующие от имени юридического лица по доверенности. Документы, подтверждающие полномочия доверенных лиц, также должны быть представлены на государственную регистрацию. По закону на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним дается один месяц. Южноуральская регистрационная палата все регистрационные действия как по юридическим, так и по физическим лицам совершает в течение семи рабочих дней. Этот срок выдерживается повсеместно всеми 40 филиалами палаты, находящимися в городах и районах области.***- Из Златоуста звонят. На территории нашего предприятия расположен объект гражданской обороны (склад хранения противогазов, огнетушителей и т. д.), его помещение находится в административно-бытовом здании. Поскольку приватизации он не подлежит, то остается в собственности государства. В настоящее время руководство приняло решение о приобретении земельного участка, на котором расположено предприятие, в собственность. Подскажите, как быть с землей под административно-бытовым зданием, в котором расположен склад?- Этой землей вы вправе пользоваться только на основании договора аренды. Такой договор заключается с территориальным управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом.***- У нас есть земельный пай в акционерном обществе, который мы хотели бы выделить в натуре. О чем дали соответствующее объявление в газете для осведомления остальных пайщиков АО - участников общей собственности. Затем мы обратились в филиал Южноуральской регистрационной палаты в селе Миасском с заявлением о регистрации права на земельный участок. Однако в регистрации нам отказали, сославшись на то, что необходимо представить подписи всех пайщиков о том, что они не против выдела нашего пая из общего имущества. Разве объявления в газете недостаточно?- Недостаточно. Само по себе объявление в средствах массовой информации лишь упрощает процедуру оповещения других собственников земельных паев о выделе доли в праве общей собственности. Это предусмотрено пунктом 1 статьи 13 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». А вот основанием для государственной регистрации прав на земельный участок, образующийся в результате выдела земельной доли, ваше сообщение в прессе не является. Поэтому требование Красноармейского филиала Южноуральской регистрационной палаты вполне правомерно. В вашем случае основанием для регистрации прав на землю будет только решение участников долевой собственности в форме письменного соглашения либо протокола общего собрания. Такой порядок предусмотрен статьей 252 Гражданского кодекса, а также статьей 17 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».- И как же нам поступить?- Я полагаю, что целесообразнее всего обратиться к руководству акционерного общества с просьбой включить ваш вопрос в повестку дня отчетного или очередного собрания акционеров.

- Добрый день. Наше предприятие приобрело линию - собираемся разливать минеральную воду. Арендовали подходящее помещение. Хотелось бы заранее уточнить особенности регистрации прав для юридических лиц...

- Прежде всего для проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество за юридическим лицом необходимо подтверждение его правоспособности. Для этого уполномоченное лицо представляет в Регистрационную палату учредительные документы предприятия со всеми действующими изменениями и дополнениями.

- То есть имеются в виду изменения деятельности, названия и юридического адреса?

- Да, если они были в течение существования вашего предприятия - изменения организационно-правовой формы, порядок назначения и наделения полномочиями руководителя, адрес и т. д. Далее вы представляете свидетельство о внесении записи в Единый государственный реестр юридических лиц, свидетельство о постановке на налоговый учет юридического лица как налогоплательщика. Если в деле правоустанавливающих документов уже имеются копии учредительных документов, вам достаточно представить справку из налоговых органов об отсутствии зарегистрированных изменений и дополнений учредительных документов.

- Уполномоченное лицо - это обязательно руководитель предприятия или его заместитель?

- Уполномоченным лицом может быть как руководитель, так и иные лица, представляющие интересы юридического лица без доверенности, или лица, действующие от имени юридического лица по доверенности. Документы, подтверждающие полномочия доверенных лиц, также должны быть представлены на государственную регистрацию. По закону на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним дается один месяц. Южноуральская регистрационная палата все регистрационные действия как по юридическим, так и по физическим лицам совершает в течение семи рабочих дней. Этот срок выдерживается повсеместно всеми 40 филиалами палаты, находящимися в городах и районах области.

***

- Из Златоуста звонят. На территории нашего предприятия расположен объект гражданской обороны (склад хранения противогазов, огнетушителей и т. д.), его помещение находится в административно-бытовом здании. Поскольку приватизации он не подлежит, то остается в собственности государства. В настоящее время руководство приняло решение о приобретении земельного участка, на котором расположено предприятие, в собственность. Подскажите, как быть с землей под административно-бытовым зданием, в котором расположен склад?

- Этой землей вы вправе пользоваться только на основании договора аренды. Такой договор заключается с территориальным управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом.

***

- У нас есть земельный пай в акционерном обществе, который мы хотели бы выделить в натуре. О чем дали соответствующее объявление в газете для осведомления остальных пайщиков АО - участников общей собственности. Затем мы обратились в филиал Южноуральской регистрационной палаты в селе Миасском с заявлением о регистрации права на земельный участок. Однако в регистрации нам отказали, сославшись на то, что необходимо представить подписи всех пайщиков о том, что они не против выдела нашего пая из общего имущества. Разве объявления в газете недостаточно?

- Недостаточно. Само по себе объявление в средствах массовой информации лишь упрощает процедуру оповещения других собственников земельных паев о выделе доли в праве общей собственности. Это предусмотрено пунктом 1 статьи 13 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». А вот основанием для государственной регистрации прав на земельный участок, образующийся в результате выдела земельной доли, ваше сообщение в прессе не является. Поэтому требование Красноармейского филиала Южноуральской регистрационной палаты вполне правомерно. В вашем случае основанием для регистрации прав на землю будет только решение участников долевой собственности в форме письменного соглашения либо протокола общего собрания. Такой порядок предусмотрен статьей 252 Гражданского кодекса, а также статьей 17 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

- И как же нам поступить?

- Я полагаю, что целесообразнее всего обратиться к руководству акционерного общества с просьбой включить ваш вопрос в повестку дня отчетного или очередного собрания акционеров.

***

- Мы заключили договор ипотеки зданий, находящихся на территории одного регистрационного округа, но разных филиалов Регистрационной палаты. Ипотеку зарегистрировали в одном из филиалов. Разъясните, пожалуйста, правильно ли мы поступили, нужно ли нам регистрировать ипотеку в головном учреждении юстиции и остальных его филиалах? Если можно - со ссылкой на нормативную базу.

- Сразу скажу, что в головном учреждении юстиции ипотеку регистрировать не надо. Согласно пункту 4 статьи 2 закона о государственной регистрации, регистрация права, его перехода, а также ограничения (обременения) осуществляется по местонахождению недвижимого имущества в пределах регистрационного округа. Поэтому, ипотеку как ограничение (обременение) прав вы должны зарегистрировать в каждом филиале по местонахождению зданий, являющихся предметом договора об ипотеке. Кроме того, регистрации подлежит не только ипотека как обременение (ограничение) имущественных прав залогодателя, но и сам договор об ипотеке. Последний вы можете зарегистрировать по своему выбору в одном из филиалов учреждения юстиции по местонахождению любого здания.

***

- Орест Викторович, на сайте Южноуральской регистрационной палаты прочитала, что торговый павильон не является объектом недвижимости. Но тогда почему органы юстиции, осуществляющие государственную регистрацию прав, выдают свидетельства на павильоны без всяких ограничений?

- Изложенную ситуацию сейчас достаточно трудно как-то прокомментировать. Возможно, вы ошибаетесь, и речь шла о других объектах. Торговые павильоны и киоски, как вы правильно указали, не подлежат государственной регистрации. Как правило, такие объекты торговли относятся к временным сооружениям. Они не отвечают признакам недвижимого имущества, перечисленным в законе «О государственной регистрации...» и в ГК РФ. Это такие признаки, как неразрывная связь объекта с землей, невозможность перемещения имущества без несоразмерного ущерба его назначению, а также особый порядок ввода объекта в эксплуатацию. Но мы обязательно проверим, имеют ли место приведенные вами факты.

***

- Собственник в лице комитета по имуществу города Троицка передал по акту в хозяйственное ведение нашему унитарному предприятию тепловые сети. В акте передачи указаны их остататочная стоимость, диаметр трасс, а также улицы, по которым проходят различные участки. Скажите, необходима ли государственная регистрация прав на такое имущество?

- Да, конечно, право хозяйственного ведения на тепловые сети подлежит государственной регистрации, поскольку это имущество относится к объектам недвижимости согласно Общероссийскому классификатору основных фондов ОК 013-94. Но перед регистрацией права сначала необходимо зарегистрировать право собственности муниципального образования на тепловые сети.

***

- Добрый день. Объясните, пожалуйста, чем вызваны отказы в регистрации жилых многоквартирных домов целиком. Дом находится в собственности у одного юридического лица, так почему бы не зарегистрировать сразу весь дом, а не заниматься регистрацией каждой его квартиры в отдельности?

- Регистрация права собственности на многоквартирный жилой дом как на единый объект, как правило, не производится, поскольку в дальнейшем совершить сделку (продать, обменять и т. д.) собственник сможет только целиком - всем домом. Если собственник решит распорядиться отдельной квартирой, то в соответствии с пунктом 9 статьи 12 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» он должен сначала зарегистрировать свое право собственности на эту квартиру.

***

- В прошлом году наша фирма заключила договор аренды помещения сроком на один год. По его окончании договор перезаключили еще на год. При продлении срока аренды случайно узнали, что договор необходимо зарегистрировать в Южноуральской регистрационной палате. Разъясните, пожалуйста, что нам теперь делать с уже истекшим договором? Следует ли его регистрировать и какие предусмотрены санкции за отсутствие регистрации подобных договоров?

- Сразу скажу, истекший договор регистрировать не надо по той очевидной причине, что он недействителен. Имейте в виду и хорошо запомните: договор аренды здания, заключаемый на срок не менее одного года, согласно статье 651 ГК РФ, считается заключенным только с момента государственной регистрации в учреждении юстиции, в нашем случае в Южноуральской регистрационной палате.

- Что же делать с вновь заключенным договором, прошло уже два месяца?

- Вам необходимо в кратчайший срок обратиться в Регистрационную палату с заявлением о его регистрации. А по поводу вашего вопроса о санкциях скажу только то, что вы едва не наказали себя сами. Не зарегистрировав договор аренды в установленном порядке, вы поставили себя в крайне неравноправное и зависимое от арендодателя положение. Он мог в любое время выдворить фирму из помещения, и вы не смогли бы оспорить его действия в суде. Поскольку, как я уже говорил, незарегистрированный договор аренды, заключенный на срок не менее одного года, считается незаключенным, а значит, ваше нахождение в помещении арендодателя в принципе было незаконным.

***

- Собираемся продать одно из зданий, принадлежащих нашему предприятию. С местной администрацией у нас заключен договор аренды земли, находящейся под этим зданием. Скажите, что нам делать с этим договором и как переоформить землю при продаже стоящей на ней недвижимости?

- Один из вариантов - просто расторгнуть имеющийся договор аренды. Приобретая у вас здание, покупатель может оформить новый договор аренды на участок, расположенный под ним. Другой вариант - заключить с покупателем здания договор о передаче ему прав и обязанностей по аренде земли (договор перенайма). Правда, это возможно лишь в том случае, если срок аренды превышает пять лет (ст. 36 Земельного кодекса). И передать свои права арендатора покупателю можно также лишь в пределах срока, установленного договором аренды. Отметим, что указанное вы можете сделать без всякого согласия собственника земли - его необходимо лишь уведомить (п. 9 ст. 22 Земельного кодекса). При этом договор перенайма, так же как и договор аренды, подлежит обязательной государственной регистрации.

- Мы строим дом, в котором есть нежилые помещения, расположенные на цокольном этаже. Эти помещения являются местами общего пользования. При регистрации общей долевой собственности каждый из нас будет иметь документ на свою долю в этом имуществе. Можно будет продать или подарить свою часть и как это сделать?

- В вашем случае продать долю в общем имуществе можно будет лишь вместе с квартирой. Отдельно продать свою долю на это имущество вы не сможете. Поскольку, согласно статье 290 ГК РФ, собственники квартир не вправе отчуждать свою долю в собственности на общее имущество жилого дома без передачи права собственности на квартиру. Если же помещения, расположенные в цокольном этаже, являются встроенными, то есть предусмотрены проектно-сметной документацией для самостоятельного использования (например, в качестве магазинов или аптек), вы можете распорядиться ими по своему усмотрению. Правда, с соблюдением интересов остальных участников общей собственности. Они имеют преимущественное право приобретения вашей доли (ст. 250 ГК РФ).

Полный справочник изменений в работе главных бухгалтеров
в 2017 году

Есть вопрос? Наши эксперты помогут за 24 часа! Получить ответ Новое



Школа финансового руководителя

Самое выгодное предложение

Проверь свои знания и приобрети новые

Записаться

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

А еще...

Вопрос в редакцию

Ответы на самые интересные вопросы мы публикуем в газете.

Вопрос чиновнику

Горячие линии с чиновниками проходят еженедельно.

Техподдержка

Не работает сайт или сервисы? Не приходит газета? Пишите сюда!


Опрос

Ваши инспекторы путают налоги в требованиях по камералкам?

  • Да, тогда мы не отвечаем 33.33%
  • Да, но мы все равно отвечаем 66.67%
  • Нет 0%
результаты

Рассылка



Вас заинтересует

© 2007–2016 ООО «Актион управление и финансы»

Редакция газеты: info@gazeta-unp.ru | Администрация сайта: online@gazeta-unp.ru Политика конфиденциальности Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор). Свидетельство о регистрации Эл №ФС77-43629 от 18.01.2011


Зарегистрируйтесь и продолжите читать статью.
Это бесплатно и займет меньше минуты.

После регистрации совершенно бесплатно Вам будут доступны:

  • 12 495 статей на самые актуальные темы
  • ежеминутно обновляемые новости для бухгалтера
  • 5710 шаблонов и форм документов для работы
  • 10 электронных сервисов
Ваш подарок: «Гид по заполнению формы 6-НДФЛ» – сборник примеров заполнения нового отчета для самых разных ситуаций.
Подарок будет отправлен на Вашу почту сразу после регистрации.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×
Чтобы скачать файл, зарегистрируйтесь.
Это бесплатно и займет меньше минуты.

После регистрации совершенно бесплатно Вам будут доступны:

  • 12 495 статей на самые актуальные темы
  • ежеминутно обновляемые новости для бухгалтера
  • 5710 шаблонов и форм документов для работы
  • 10 электронных сервисов
Ваш подарок: «Гид по заполнению формы 6-НДФЛ» – сборник примеров заполнения нового отчета для самых разных ситуаций.
Подарок будет отправлен на Вашу почту сразу после регистрации.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль