ПИСЬМО НЕДЕЛИ. О субаренде и добавленной стоимости

1987

"...Сдаем арендуемые площади в субаренду. Налоговики требуют перечислять НДС не только с арендных, но и с субарендных платежей. По их мнению, мы передаем субарендатору имущественное право. А эта операция облагается НДС. Но ведь в этом случае у нас получается двойной НДС - первый мы перечисляем в составе арендной платы, а второй платим со стоимости субаренды..."
О.Н. Демидова, г. Москва

Глава 21 Налогового кодекса предписывает облагать арендные операции налогом на добавленную стоимость (например, ст. 148, п. 1 ст. 149, п. 3 ст. 161 НК РФ). А вот для субаренды такого указания нет. И применять к ней по аналогии правила об аренде нельзя. Ведь при субаренде, несмотря на сходство с арендой, происходит совсем другая операция: не передача имущества в пользование, а переход права пользования этим имуществом. Передача же имущественных прав облагается НДС (п. 1 ст. 146 НК РФ). Порядок определения налоговой базы по НДС при передаче имущественных прав установлен статьей 155 НК РФ. Но "работает" ли эта статья в случае с субарендой?

***

По мнению специалистов департамента косвенных налогов МНС России, обращаться к правилам, регулирующим уплату НДС при передаче имущественных прав не надо. Ведь и аренда, и субаренда скрывают в себе услугу, поэтому облагаются НДС на общих основаниях:

- При аренде происходит реализация услуги, поэтому здесь такой же порядок налогообложения, как и при купле-продаже. Это же касается и субаренды. Арендатор должен платить НДС с полной суммы платежей, поступившей ему от субарендатора, а также перечислять налог в составе арендной платы.

***

Но независимые эксперты оказались не столь категоричными. Вот как видит ситуацию Сергей Зинькович, менеджер департамента налогов и права ЗАО БДО ЮНИКОН:

- Никаких особенностей для субаренды при уплате НДС не установлено. А условия налогообложения, например посреднических операций, применять к субаренде нельзя. При этом обязанность по уплате арендной платы не может влиять на размер выручки арендатора по договору субаренды и не зависит от исполнения субарендатором своих обязанностей.

Соответственно налоги при субаренде уплачиваются по правилам НК РФ, регулирующим налогообложение аренды. При этом НДС определяется исходя из всех доходов по договору субаренды (ст. 153 НК РФ). Конечно, весьма сомнительно признавать аренду услугой. Однако обязанность платить НДС при совершении таких операций признается высшими судебными инстанциями (например, определение КС РФ от 02.10.03 № 384-О). Поэтому советую арендатору налог все же платить и определять его сумму непосредственно исходя из размера субарендных платежей.

***

По мнению Андрея Чумакова, налогового консультанта департамента налогов и права ООО "Бейкер Тилли Русаудит", субаренду все-таки правильно рассматривать как услугу:

- По крайней мере для целей НДС аренду нужно воспринимать именно как оказание услуг, а не как передачу имущественного права. Подтверждение этого вывода следует из целого ряда норм, в которых об аренде говорится как об услуге (подп. 14 п. 2, абз. 2 подп. 20 п. 2, подп. 13 п. 3 ст. 149 НК РФ).

А поскольку правовая природа договора аренды и субаренды одинакова и регулируется одними и теми же нормами ГК РФ (абз. 3 п. 2 ст. 615 ГК РФ), то сделанный выше вывод можно распространить и на субаренду. Поэтому позицию инспектора, предлагающего иную квалификацию отношений между арендатором и субарендатором, вряд ли можно признать правильной.

А тот факт, что аренда является услугой, означает, что у арендатора есть обязанность платить НДС с полученных субарендных платежей. Ведь в подпункте 1 пункта 1 статьи 146 НК РФ в качестве объекта обложения названы и услуги. При этом налог нужно исчислять со всей стоимости этой услуги, как это предписывает пункт 2 статьи 153 и статья 154 НК РФ. Хотя право на вычет входного НДС, уплаченного в составе арендной платы, арендатор, конечно же, не теряет.

Но даже если и не рассматривать аренду как услугу, неверно считать, что при субаренде не происходит передачи имущества в пользование. Ведь, как уже говорилось, к этому договору применяются правила об аренде.

В этой связи предоставление имущества в субаренду облагается НДС либо как реализация услуги, либо как реализация имущественного права.

***

А вот что думает Елена Контонистова, юрист консалтинговой группы "Что делать Консалт":

- На самом деле многие специалисты считают, что право аренды - имущественное право, так как предполагает передачу имущества во временное владение и пользование. К таким выводам стали приходить в последнее время и арбитражные суды. Пример тому - постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 20.05.03 по делу № КА-А40/2745-03. В нем передача имущества в аренду упоминается именно как передача имущественного права.

Но если исходить из того, что при аренде происходит передача имущественного права, то налог на добавленную стоимость не может считаться определенным. Действительно, согласно статье 146 НК РФ, объектом налогообложения по НДС является передача имущественных прав. Но как определяется налоговая база по данной операции, НК РФ не говорит. Следовательно, можно утверждать, что налог в данном случае не установлен в соответствии со статьей 17 НК РФ, поэтому взиматься не должен.

Комментарий редакции

Сразу скажем, что операция по передаче имущества в аренду отнюдь не тождественна услуге. Такой вывод подтверждает и судебная практика (например, постановления федеральных арбитражных судов Северо-Западного округа от 07.05.02 по делу № А42-8218/01-27-190/02, Московского округа от 18.03.03 по делу № КА-А40/1361-03, Поволжского округа от 30.05.02 по делу № А 72-5273/01-КД346). Не является услугой и субаренда, она по своей сути представляет передачу права аренды. Но в то же время положения статьи 155 НК РФ, устанавливающей порядок определения налоговой базы при передаче имущественных прав, здесь не применимы. Во-первых, в статье 155 НК РФ речь идет о правах требования, передаваемых по договорам уступки, или обязательственных правах. А право аренды - вещное и не может быть отчуждено в порядке цессии. Во-вторых, налоговая база по этим правилам определяется при передаче прав, возникших из договоров, операции по которым облагаются НДС. А о праве аренды этого сказать нельзя - ведь у арендатора-то реализации не было.

Следовательно, налоговая база для субаренды не может определяться по статье 155 НК РФ. А так как нигде в главе 21 НК РФ нет указания на обложение НДС операций по субаренде и порядка определения налоговой базы в таких случаях, обязанность платить НДС у арендатора просто не возникает. Правда, тогда не возникает и права на вычет НДС, уплаченного арендодателю в составе арендной платы. А это может быть невыгодно, если помещение сдается в субаренду по меньшей стоимости, чем арендуется.

Полный справочник изменений в работе главных бухгалтеров
в 2017 году

Есть вопрос? Наши эксперты помогут за 24 часа! Получить ответ Новое



Школа финансового руководителя

Самое выгодное предложение

Проверь свои знания и приобрети новые

Записаться

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

А еще...

Вопрос в редакцию

Ответы на самые интересные вопросы мы публикуем в газете.

Вопрос чиновнику

Горячие линии с чиновниками проходят еженедельно.

Техподдержка

Не работает сайт или сервисы? Не приходит газета? Пишите сюда!


Опрос

Вы прячете убыток в этом году?

  • У нас прибыль 41.03%
  • Да 30.77%
  • Нет 28.21%
результаты

Рассылка



Вас заинтересует

© 2007–2016 ООО «Актион управление и финансы»

Редакция газеты: info@gazeta-unp.ru | Администрация сайта: online@gazeta-unp.ru Политика конфиденциальности Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор). Свидетельство о регистрации Эл №ФС77-43629 от 18.01.2011


Зарегистрируйтесь и продолжите читать статью.
Это бесплатно и займет меньше минуты.

После регистрации совершенно бесплатно Вам будут доступны:

  • 12 495 статей на самые актуальные темы
  • ежеминутно обновляемые новости для бухгалтера
  • 5710 шаблонов и форм документов для работы
  • 10 электронных сервисов
Ваш подарок: «Гид по заполнению формы 6-НДФЛ» – сборник примеров заполнения нового отчета для самых разных ситуаций.
Подарок будет отправлен на Вашу почту сразу после регистрации.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×
Чтобы скачать файл, зарегистрируйтесь.
Это бесплатно и займет меньше минуты.

После регистрации совершенно бесплатно Вам будут доступны:

  • 12 495 статей на самые актуальные темы
  • ежеминутно обновляемые новости для бухгалтера
  • 5710 шаблонов и форм документов для работы
  • 10 электронных сервисов
Ваш подарок: «Гид по заполнению формы 6-НДФЛ» – сборник примеров заполнения нового отчета для самых разных ситуаций.
Подарок будет отправлен на Вашу почту сразу после регистрации.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль