Как сделать договор аренды нежилого помещения наиболее выгодным

4665
Одна из проблем, связанных с арендой офисов или складов, - слабая проработка договоров. Чаще всего текст договора аренды помещения предлагает арендодатель, а значит, документ содержит условия, наиболее приемлемые именно для него. Что предусмотреть арендатору и как избежать ошибок при заключении договора аренды помещения - в статье.

Размер арендной платы

Повлиять на условия арендной платы можно еще на этапе переговоров. Для этого нужно убедить арендодателя в надежности компании. Прежде всего, нужно подготовить краткую презентацию: опыт, ключевые клиенты организации и т. п. Обязательно упомяните об отсутствии темных пятен в кредитной истории, укажите на перспективы роста. Это даст понять, что в будущем вы сможете взять в аренду дополнительные площади, а также гарантирует, что вы будете вовремя вносить арендную плату, и собственнику не придется обращаться в суд.

Если вам удастся убедить с арендодателя в надежности, можно обсудить с ним пошаговое увеличение арендной платы. 

Детали протокола о намерениях

Как правило, после переговоров об аренде помещения стороны подписывают протокол о намерениях. К сожалению, в этом документе будущий арендатор обычно проверяет лишь указанную площадь и ставки, совсем не обращая внимания на другие детали. Но в протокол о намерениях надо обязательно включить: 

  • информацию о состоянии помещения до передачи его арендатору и сроки проведения отделочных работ (если таковые предусмотрены); 
  • обязательства по страхованию в период аренды;
  • вид и сроки внесения обеспечения по договору аренды;
  • порядок расчета и возмещения коммунальных платежей.

Все это может показаться излишним, но позднее, на этапе согласования договора аренды, ваши риски, как арендатора, будут существенно снижены: вы сможете ссылаться на протокол о намерениях.

Порядок взимания арендной платы

В договоре аренды помещения оплата может называться по-разному: ставкой основной арендной платы, постоянной арендной платы или базовой арендной платы (ее определение обычно приводится в начале договора). Обратите внимание: ставка аренды, которая устанавливается для помещения площадью около 1000 кв. м. и выше, может быть на 30% меньше ставки аренды помещения площадью 400 кв. м. в том же здании. Запросив информацию о стоимости аренды в разных помещениях одного здания, вы сможете получить представление, насколько разнятся в нем арендные ставки.

Для торговых фирм в договорах аренды помещений иногда предусматривают еще так называемую плату с оборота – взимается положительная разница между предусмотренным процентом товарооборота (часто это 8-15%) и базовой арендной платой за тот же период. Для оптимизации этой части арендной платы можно увеличить отчетный период. Дело в том, что если период равен календарному месяцу, то риск доначисления платы с оборота выше, чем при расчете этого показателя за квартал, полугодие и тем более год.

Пример

В договоре закреплено, что, помимо арендных платежей, компания платит разницу между 10% розничного оборота (продажи товара в арендуемом помещении) и базовой арендной платой. В июле 2014 года выручка от реализации составила 340 тыс. долл., в августе – 320 тыс., а в сентябре – 350 тыс. Площадь помещения – 1000 кв. м, ставка аренды – 400 долл. за кв. м в год (или 33,33 долл. в месяц). Отчетный период для исчисления платы с оборота – календарный квартал. Плата с оборота составит:

(340 000 долл. + 320 000 долл. + 350 000 долл.) ×10% − 1000 кв. м × 33,33 долл. / кв. м × 3 мес. = 101 000 долл. − 99 990 долл. = 1010 долл. 

Если бы плата с оборота рассчитывалась ежемесячно, то суммы были бы такими:

• за июль – 670 долл. (340 000 долл. × 10% − 1000 кв. м × 33,33 долл. / кв. м);

• за август платить ничего не надо, так как сумма с оборота оказалась ниже базовой ставки аренды: 320 000 долл. × 10% − 1000 кв. м × 33,33 долл. / кв. м = −1330 долл.;

• за сентябрь – 1670 долл. (350 000 долл. × 10% − 1000 кв. м × 33,33 долл. / кв. м).Итого при ежемесячном расчете арендатор доплатил бы за III квартал 2340 долл..

Обеспечительный платеж по договору аренды 

Обеспечительный платеж по договору аренды помещения, как правило, составляет от одной до трех месячных арендных плат. Размер достаточно велик. Но вызвано это не только тем, что арендодатель желает подстраховаться, - такой депозит часто еще и привязан к размеру штрафных санкций за досрочное расторжение договора по инициативе арендатора. Тем не менее о размере обеспечения также можно договариваться.

Вполне реально в ходе переговоров снизить депозит, например, с трех до двухмесячной арендной платы. Если же договориться о снижении обеспечительного платежа не удалось, предложите заменить его банковской гарантией. Приведите такой аргумент: вы не хотели бы замораживать деньги на весь срок аренды и стремитесь к более современному способу обеспечения исполнения обязательств. 

Если вы договариваетесь с арендодателем о депозите в форме банковской гарантии, в текст договора нужно включить пункты об условиях и сроках ее предоставления, порядке увеличения в связи с индексацией арендной платы в последующие годы аренды, а также о возврате оригинала банковской гарантии по истечении срока аренды.

Прочие условия договора аренды помещения 

Часто арендатору предлагают застраховать имущество, а также свою гражданскую ответственность за ущерб третьим лицам при ведении деятельности в арендуемом помещении. Это нормально, но, подписывая договор страхования, не соглашайтесь, если арендодатель пытается включить в него условие об отказе от суброгации (лишив таким образом страховую компанию права требовать с арендодателя компенсацию, даже если он виноват). В целом практика показывает, что арендодатели редко включают обязательства по страхованию со своей стороны, хотя право собственности на здание влечет несение рисков. Поэтому важно еще проконтролировать, есть ли у арендодателя обязательства по страхованию имущества.

На что еще надо обратить внимание, заключая договор аренды нежилого помещения

  1. Есть ли условие, что вы имеете преимущественное право перед другими лицами заключить договор на новый срок. Это особенно актуально, если помещение вам подходит и вы вложили в его отделку немало денег.
  2. Может ли арендодатель обязать вас переехать из одного помещения в другое (например, магазин может быть перенесен в новое помещение в границах одного торгового центра). Если исключить такое право арендодателя не удастся, нужно оговорить хотя бы условия частичной компенсации неотделимых улучшений и предоставления нового помещения, по техническим характеристикам и коммерческой привлекательности не уступающего предыдущему.
  3. Чтобы избежать конфликтов с арендодателем, все условия соглашения зафиксируйте в договоре.
  4. По любым вопросам обращайтесь к арендодателю письменно, ссылаясь на соответствующие статьи договора. Это важно: собственник не только убедится в серьезности вашей компании, но и будет реагировать более конструктивно.

Подготовлено по материалам журнала «Генеральный директор»

 

Полный справочник изменений в работе главных бухгалтеров
в 2017 году

Есть вопрос? Наши эксперты помогут за 24 часа! Получить ответ Новое



Школа финансового руководителя

Самое выгодное предложение

Проверь свои знания и приобрети новые

Записаться

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

А еще...

Вопрос в редакцию

Ответы на самые интересные вопросы мы публикуем в газете.

Вопрос чиновнику

Горячие линии с чиновниками проходят еженедельно.

Техподдержка

Не работает сайт или сервисы? Не приходит газета? Пишите сюда!


Опрос

Вы прячете убыток в этом году?

  • У нас прибыль 41.03%
  • Да 30.77%
  • Нет 28.21%
результаты

Рассылка



© 2007–2016 ООО «Актион управление и финансы»

Редакция газеты: info@gazeta-unp.ru | Администрация сайта: online@gazeta-unp.ru Политика конфиденциальности Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор). Свидетельство о регистрации Эл №ФС77-43629 от 18.01.2011


Зарегистрируйтесь и продолжите читать статью.
Это бесплатно и займет меньше минуты.

После регистрации совершенно бесплатно Вам будут доступны:

  • 12 495 статей на самые актуальные темы
  • ежеминутно обновляемые новости для бухгалтера
  • 5710 шаблонов и форм документов для работы
  • 10 электронных сервисов
Ваш подарок: «Гид по заполнению формы 6-НДФЛ» – сборник примеров заполнения нового отчета для самых разных ситуаций.
Подарок будет отправлен на Вашу почту сразу после регистрации.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×
Чтобы скачать файл, зарегистрируйтесь.
Это бесплатно и займет меньше минуты.

После регистрации совершенно бесплатно Вам будут доступны:

  • 12 495 статей на самые актуальные темы
  • ежеминутно обновляемые новости для бухгалтера
  • 5710 шаблонов и форм документов для работы
  • 10 электронных сервисов
Ваш подарок: «Гид по заполнению формы 6-НДФЛ» – сборник примеров заполнения нового отчета для самых разных ситуаций.
Подарок будет отправлен на Вашу почту сразу после регистрации.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль