Еще раз о неотделимых улучшениях

741
Многие бухгалтеры путают понятия "ремонт" и "улучшение" основного средства. Между тем расходы на эти разные мероприятия учитываются по-разному. А при аренде имущества и гражданско-правовое регулирование этих вопросов разное. Недавно в одном из номеров "УНП" мы уже рассматривали учет неотделимых улучшений арендованного имущества. Однако наша почта показала, что есть проблемы в "идентификации" ремонта и улучшений арендованного имущества. Разберемся, чем же улучшение отличается от просто ремонта.

"...Прочитал в "УНП" № 36 за 2003 год статью А.А. Матиташвили "Неотделимые улучшения в учете арендатора". В ней сказано, что "неотделимыми улучшениями арендованного имущества являются улучшения капитального характера". Но я хочу поспорить с автором - считаю, что улучшения могут быть как капитального, так и некапитального характера. Соответственно правила ГК РФ о неотделимых улучшениях применяются и к улучшениям некапитального характера (например, покраске стен)..."
А.Р. Орешников, г. Москва

Предлагаю четко разграничить понятия текущего, капитального ремонта и улучшений.

Штукатурка, покраска стен, другие аналогичные расходы арендатор может осуществить в рамках проведения текущего либо капитального ремонта арендованного имущества. Проведение ремонтных работ направлено, обратите внимание, на поддержание имущества в исправном состоянии (ст. 616 ГК РФ).

Да, если арендатор оштукатурит и покрасит стены арендованного помещения, это, несомненно, улучшит их состояние, но не более того. Но только поддерживая имущество в исправном состоянии, невозможно добиться улучшения самого объекта аренды - арендованного имущества. Если мы ставим целью улучшение имущества, то ремонтных работ явно недостаточно.

Улучшения по ГК - только капитального характера

ГК РФ о неотделимых улучшениях арендованного имущества говорит в двух статьях:

- в статье 662 ГК РФ речь идет об улучшениях в случае аренды предприятия;
- в статье 623 ГК РФ говорится об улучшениях в случаях аренды иного имущества.

В обоих случаях ГК РФ гарантирует арендатору возмещение стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества:

- в случае аренды предприятия, независимо от разрешения арендодателя на такие улучшения, если иное не предусмотрено договором аренды предприятия (ч. 1 ст. 662 ГК РФ);
- в случае аренды иного имущества, при условии согласия арендодателя, если иное не предусмотрено договором аренды (п. 2 ст. 623 ГК РФ).

Поскольку в соответствии с ГК РФ гарантии у арендатора имеются в обоих случаях, то, по нашему мнению, подход законодателя к определению рассматриваемого нами понятия для этих случаев должен быть один и тот же. В связи с этим обращаем внимание, что в статье 662 ГК РФ прямо указывается на то, что неотделимые улучшения арендованного имущества повышают стоимость этого имущества (ч. 2 ст. 662 ГК РФ).

Это означает, что такими улучшениями по ГК РФ могут быть только затраты капитального характера. Ведь расходы на ремонт, направленные на поддержание основных средств в исправном состоянии, в том числе арендованных основных средств, не повышают стоимость этих основных средств, поскольку являются расходами по обычным видам деятельности (п. 7 ПБУ 10/99 "Расходы организации"). Эти расходы учитываются арендатором на счетах учета издержек производства или обращения.

И наоборот, изменение первоначальной стоимости основных средств допускается в случаях достройки, дооборудования, реконструкции, модернизации объектов основных средств (п. 14 ПБУ 6/01 "Учет основных средств"). Пункт 27 ПБУ 6/01: затраты на модернизацию и реконструкцию объекта основных средств после их окончания могут увеличивать первоначальную стоимость такого объекта, если в результате модернизации и реконструкции улучшаются (повышаются) первоначально принятые нормативные показатели функционирования (срок полезного использования, мощность, качество применения и т. п.) этого объекта основных средств.

Таким образом, не только в ГК РФ, но и в нормативном акте Минфина России мы находим подтверждение тезиса о том, что неотделимыми улучшениями арендованного имущества являются улучшения капитального характера, связанные с повышением функциональных возможностей этого имущества.

Передаются лишь капвложения

Если же арендатор осуществляет за свой счет текущий ремонт, он вообще не может претендовать ни на какое возмещение произведенных расходов. Пункт 2 статьи 616 ГК РФ: если иное не установлено законом или договором аренды, арендатор обязан поддерживать арендуемое имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества.

Но на возмещение расходов арендатор может претендовать, если произведет неотделимые улучшения арендованного имущества (с согласия арендодателя). На это указывает пункт 2 статьи 623 ГК РФ. По взаимной договоренности неотделимые улучшения могут передаваться арендатором на баланс арендодателя как сразу по мере их завершения, так и по окончании срока аренды.

Итак, расходы какого характера - текущие или капитальные - могут передаваться арендодателю? Ответ на этот вопрос вытекает из вышесказанного и, кроме того, содержится в пункте 5 ПБУ 6/01. Согласно ему, именно капитальные вложения в арендованные объекты основных средств могут учитываться в составе основных средств, впоследствии они передаются арендодателю. А расходы текущего характера арендатор, как мы уже отметили, вообще не передает, а осуществляет за свой счет.

Примеры улучшений

Чтобы проиллюстрировать все сказанное, приведем примеры неотделимых улучшений в случае аренды объектов недвижимого имущества. Это может быть строительство перегородок, когда из одного большого помещения создаются несколько отдельных помещений (кабинетов), позволяющих сотрудникам организации-арендатора более плодотворно работать в офисе.

Либо арендатор пристраивает к арендуемому зданию отдельный вход, позволяющий сотрудникам более быстро и удобно (а не через пропускную систему арендодателя) приходить на свои рабочие места.

В отношении, например, торгового зала улучшение может быть связано со строительством дополнительного входа в арендуемое помещение. Ведь это позволяет увеличить его функциональные возможности - в торговый зал товары попадают, не доставляя неудобств покупателям.

Другими примерами улучшений могут быть: строительство (монтаж) в арендуемом помещении (здании) стационарных систем вентиляции, отопления, кондиционирования воздуха.

***

В заключение отметим, что неправильное толкование понятия "неотделимые улучшения арендованного имущества" может привести к конфликтной ситуации между арендодателем и арендатором, если последний в нарушение положений пункта 2 статьи 616 ГК РФ выставит требование арендодателю о возмещении расходов некапитального характера. Даже если арендодатель давал согласие на текущий ремонт (чего, кстати, ГК РФ совсем не требует), он не обязан возмещать расходы на него.

Полный справочник изменений в работе главных бухгалтеров
в 2017 году

Есть вопрос? Наши эксперты помогут за 24 часа! Получить ответ Новое



Школа финансового руководителя

Самое выгодное предложение

Проверь свои знания и приобрети новые

Записаться

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

А еще...

Вопрос в редакцию

Ответы на самые интересные вопросы мы публикуем в газете.

Вопрос чиновнику

Горячие линии с чиновниками проходят еженедельно.

Техподдержка

Не работает сайт или сервисы? Не приходит газета? Пишите сюда!


Опрос

Ваши инспекторы путают налоги в требованиях по камералкам?

  • Да, тогда мы не отвечаем 7.14%
  • Да, но мы все равно отвечаем 50%
  • Нет 42.86%
результаты

Рассылка



© 2007–2016 ООО «Актион управление и финансы»

Редакция газеты: info@gazeta-unp.ru | Администрация сайта: online@gazeta-unp.ru Политика конфиденциальности Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор). Свидетельство о регистрации Эл №ФС77-43629 от 18.01.2011


Зарегистрируйтесь и продолжите читать статью.
Это бесплатно и займет меньше минуты.

После регистрации совершенно бесплатно Вам будут доступны:

  • 12 495 статей на самые актуальные темы
  • ежеминутно обновляемые новости для бухгалтера
  • 5710 шаблонов и форм документов для работы
  • 10 электронных сервисов
Ваш подарок: «Гид по заполнению формы 6-НДФЛ» – сборник примеров заполнения нового отчета для самых разных ситуаций.
Подарок будет отправлен на Вашу почту сразу после регистрации.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×
Чтобы скачать файл, зарегистрируйтесь.
Это бесплатно и займет меньше минуты.

После регистрации совершенно бесплатно Вам будут доступны:

  • 12 495 статей на самые актуальные темы
  • ежеминутно обновляемые новости для бухгалтера
  • 5710 шаблонов и форм документов для работы
  • 10 электронных сервисов
Ваш подарок: «Гид по заполнению формы 6-НДФЛ» – сборник примеров заполнения нового отчета для самых разных ситуаций.
Подарок будет отправлен на Вашу почту сразу после регистрации.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль