Нанять склад и не умереть

322
"Небрежное отношение к договору аренды или купли-продажи помещений может привести к тому, что фирма обанкротится, а генеральный директор с главбухом будут вынуждены скрываться от акционеров, а может быть, и от киллеров. Так что все подобные договоры должны проходить через юриста организации", - заметил заведующий Западной коллегией адвокатов г. Москвы Александр Инютин.Однако зачастую для небольшой фирмы свой юрист - непозволительная роскошь. И заниматься вопросами аренды офисов, складов и торговых точек в маленьких организациях приходится как раз главбуху и генеральному директору. Чтобы выяснить, какие опасности таят в себе договоры аренды и купли-продажи и как их избежать, корреспондент "УНП" обратился к экспертам.

"Небрежное отношение к договору аренды или купли-продажи помещений может привести к тому, что фирма обанкротится, а генеральный директор с главбухом будут вынуждены скрываться от акционеров, а может быть, и от киллеров. Так что все подобные договоры должны проходить через юриста организации", - заметил заведующий Западной коллегией адвокатов г. Москвы Александр Инютин.

Однако зачастую для небольшой фирмы свой юрист - непозволительная роскошь. И заниматься вопросами аренды офисов, складов и торговых точек в маленьких организациях приходится как раз главбуху и генеральному директору. Чтобы выяснить, какие опасности таят в себе договоры аренды и купли-продажи и как их избежать, корреспондент "УНП" обратился к экспертам.

Регистрация как страховка

Первое, на что обратили внимание все юристы, - это факт государственной регистрации договора аренды или купли-продажи. Александр Инютин рассказал, что в его практике был случай, когда отсутствие своевременной регистрации договора привело к тупиковой ситуации.

Одна фирма продала другой свою долю в строящемся нежилом помещении. Был заключен договор, перечислены деньги. Но регистрацией договора участники сделки пренебрегли. Затем оба директора, заключившие сделку, уволились. А новое руководство выяснило, что деньги уплачены почти год назад, а прав собственности на недвижимость у покупателя до сих пор нет.

"Выйти из этой ситуации можно, например, так: заключить новый договор и сразу его зарегистрировать. Но для этого необходимы совместные действия обеих сторон. Кроме того, потребуется как-то вернуть или зачесть сумму, заплаченную по прежнему договору. А если продавец вроде уже не очень-то и хочет продавать свою недвижимость и покупатель в свою очередь не хочет получать назад сумму, указанную в договоре? Вероятно, цена была занижена и часть денег передавалась без необходимого оформления... В такой ситуации покупателю придется добиваться решения на регистрацию через суд. А ведь при надлежащем соблюдении формальностей такой ситуации бы не возникло", - убеждал в необходимости своевременной регистрации Александр Инютин.

Повод для ссоры

Руководитель отдела методологии и консультирования ООО "Берг и партнеры. Налоговый консалтинг" Жанна Морозова обратила внимание директоров и главбухов еще на один важный нюанс, связанный с регистрацией и договорами купли-продажи недвижимости. Дело в том, что при покупке здания регистрация прав на земельный участок под зданием обычно длится месяцев на шесть-семь дольше, чем регистрация прав на само здание. И часто возникает вопрос: кто должен платить московским властям в течение этого полугода взнос за право пользования землей?

"Продавец обычно заявляет покупателю: я все тебе продал, ты там хозяйничаешь, вот ты и плати. Хотя на самом деле до тех пор, пока не произошла перерегистрация права собственности на землю или права ее аренды, платить обязан продавец здания, а не его покупатель. Так что в договоре купли-продажи надо прописать, кто платит за землю, пока идет перерегистрация. Зачастую этот момент игнорируется, что приводит к конфликтам", - предупредила руководителей Жанна Анатольевна.

А вот договор аренды не регистрируется. Но только в том случае, если заключается он на срок до года. "Конечно, такой срок не всегда устраивает арендатора. Но регистрация - это лишние расходы и хлопоты: плата за госрегистрацию договора, хождение по чиновникам. Обычно если стороны доверяют друг другу, то они договариваются, допустим, об аренде на пять лет, но договор автоматически продлевается каждые 11 месяцев", - поделился опытом начальник департамента корпоративных отношений и консультирования юридической фирмы "Вегас-Лекс" Владимир Бондаренко.

Как сэкономить на налогах...

Жанна Морозова сделала существенное для бухгалтеров дополнение к комментарию коллеги: "При расчете налоговой базы по налогу на прибыль у арендатора могут возникнуть проблемы с налоговиками, если он включит в состав затрат расходы по незарегистрированному договору аренды. Нельзя учесть расходы по такому договору, если срок аренды - год и более. Но замечу: богатая судебная практика по этому вопросу показывает, что у налогоплательщика есть немалые шансы добиться признания таких расходов".

В департаменте налогообложения прибыли МНС России корреспонденту "УНП" пояснили этот спорный вопрос так: "Да, закон устанавливает обязательность регистрации договоров аренды, заключенных на срок более года, однако суды принимают расходы по незарегистрированным договорам на основании того, что затраты фактически произведены. Мы с этим уже практически не спорим: конечно, инспектор может предъявить подобные претензии, но если дело дойдет до суда, то налогоплательщик скорее всего выиграет".

Что, кроме регистрации договора аренды, может повлиять на налогообложение прибыли арендатора? Руководитель отдела методологии и консультирования ООО "Берг и партнеры. Налоговый консалтинг" уверена, что это включение в договор и дополнительные соглашения к нему расценок на дополнительные услуги (например, услуг ЖКХ или связи). Жанна Морозова считает, что если не включить такие расценки в договор аренды, то арендатор не сможет учесть их как затраты в целях налогообложения прибыли. "Обычно заключается договор, там пишут для галочки - "в том числе коммунальные услуги сто рублей". А потом предъявляется счет на тысячу рублей, то есть на реальную стоимость коммунальных услуг. Естественно, не желая "вылететь" из помещения, организация платит арендодателю сумму, указанную в счете. Но отнести эту тысячу на расходы нельзя, так как это будут экономически не обоснованные затраты, формально за услугу ЖКХ арендатор заплатит дважды (ст. 252 НК РФ). Выходом может стать только дополнительное соглашение, но арендодатель не всегда на него идет", - заметила Жанна Анатольевна.

При неправильно составленном договоре придется потратиться не только на лишние налоги, но и на поборы со стороны арендодателя. По словам экспертов, один из распространенных видов дополнительных платежей - плата за вход: "Часто хозяева зданий организуют выписку пропусков к арендаторам, причем пропусков не бесплатных. Так что в договоре лучше сразу прописывать режим доступа клиентов и сотрудников и отмечать, что посещения арендованного офиса или склада бесплатны".

...и не разориться на ремонтах

С другой неприятностью может столкнуться арендатор, сделавший из полуподвальных трущоб роскошный офис: плоды реконструкции в конечном итоге достанутся арендодателю, а "спонсор" ремонта не получит возмещения своих затрат.

Правда, стоит уточнить, что относится это к арендаторам, заключающим договоры с коммерческими организациями. Муниципальные арендодатели в том, что касается возмещения арендаторам затрат на ремонт помещений, должны следовать порядку, установленному распоряжением Департамента имущества г. Москвы от 09.06.03 № 2432-р.

Ну а в случае с частным арендодателем у арендатора, по словам Владимира Бондаренко, могут возникнуть проблемы. "В договоре желательно указать, что если арендатор за свой счет и с согласия арендодателя произвел отделимые и неотделимые улучшения имущества, то первые являются его собственностью, а затраты на вторые возмещаются арендатору при расторжении договора", - отметил Владимир.

Справедливость этого утверждения проиллюстрировала Жанна Морозова, в практике которой был случай, когда арендатор провел чуть ли не на другой конец Москвы оптоволоконные линии связи, а потом был вынужден съехать, подарив эти линии арендодателю.

Общим же итогом всех предыдущих рекомендаций может послужить совет заведующего Западной коллегией адвокатов Александра Инютина: "Нельзя придавать малого значения договорам купли-продажи или аренды недвижимости. Никогда не следует использовать типичный договор, предлагаемый продавцом или арендодателем, а может, и вообще найденный участниками сделки в Интернете. В образцах документов всегда необходимо уточнять частности, зависящие от конкретных обстоятельств и ожидаемых результатов".

Полный справочник изменений в работе главных бухгалтеров
в 2017 году

Есть вопрос? Наши эксперты помогут за 24 часа! Получить ответ Новое



Школа финансового руководителя

Самое выгодное предложение

Проверь свои знания и приобрети новые

Записаться

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

А еще...

Вопрос в редакцию

Ответы на самые интересные вопросы мы публикуем в газете.

Вопрос чиновнику

Горячие линии с чиновниками проходят еженедельно.

Техподдержка

Не работает сайт или сервисы? Не приходит газета? Пишите сюда!


Опрос

Ваши инспекторы путают налоги в требованиях по камералкам?

  • Да, тогда мы не отвечаем 5.56%
  • Да, но мы все равно отвечаем 44.44%
  • Нет 50%
результаты

Рассылка



© 2007–2016 ООО «Актион управление и финансы»

Редакция газеты: info@gazeta-unp.ru | Администрация сайта: online@gazeta-unp.ru Политика конфиденциальности Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор). Свидетельство о регистрации Эл №ФС77-43629 от 18.01.2011


Зарегистрируйтесь и продолжите читать статью.
Это бесплатно и займет меньше минуты.

После регистрации совершенно бесплатно Вам будут доступны:

  • 12 495 статей на самые актуальные темы
  • ежеминутно обновляемые новости для бухгалтера
  • 5710 шаблонов и форм документов для работы
  • 10 электронных сервисов
Ваш подарок: «Гид по заполнению формы 6-НДФЛ» – сборник примеров заполнения нового отчета для самых разных ситуаций.
Подарок будет отправлен на Вашу почту сразу после регистрации.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×
Чтобы скачать файл, зарегистрируйтесь.
Это бесплатно и займет меньше минуты.

После регистрации совершенно бесплатно Вам будут доступны:

  • 12 495 статей на самые актуальные темы
  • ежеминутно обновляемые новости для бухгалтера
  • 5710 шаблонов и форм документов для работы
  • 10 электронных сервисов
Ваш подарок: «Гид по заполнению формы 6-НДФЛ» – сборник примеров заполнения нового отчета для самых разных ситуаций.
Подарок будет отправлен на Вашу почту сразу после регистрации.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль