Аренда: ремонт и улучшения

788
Арендованные основные средства, как и все остальные, могут нуждаться в ремонте и улучшениях. Налоговый учет таких расходов у арендатора и арендодателя зависит от того, что это за расходы - текущий или капитальный ремонт, отделимые или неотделимые улучшения, а также от того, за чей счет они произведены.

Главное - разграничить расходы

Расходы на восстановление (или же на улучшение) основных средств можно разделить на два вида: те, которые производятся для поддержания основных средств в рабочем состоянии, и те, которые производятся в целях улучшения нормативных показателей основных средств.

В первом случае работы рассматриваются в качестве ремонта. Затраты на его проведение организации признают в размере фактических расходов в том же отчетном (налоговом) периоде, в котором эти затраты осуществлены (ст. 260 НК РФ).

Во втором случае проводимые работы определяются как достройка, дооборудование, реконструкция, модернизация, переоборудование, техническое перевооружение. Произведенные расходы увеличивают первоначальную стоимость основного средства и погашаются путем начисления амортизации (п. 2 ст. 257 НК РФ).

Кроме того, по итогам проведения работ могут возникнуть новые объекты основных средств, стоимость которых также погашается путем начисления амортизации.

Порядок признания произведенных расходов в налоговом учете различен. Поэтому для того, чтобы не ошибиться в их квалификации, в каждом отдельном случае организация должна руководствоваться определениями, предусмотренными Налоговым кодексом.

Понятия достройки, дооборудования, модернизации, реконструкции, технического перевооружения даны в пункте 2 статьи 257 НК РФ. В частности, к работам по достройке, дооборудованию, модернизации относятся работы, вызванные изменением технологического или служебного назначения оборудования, здания, сооружения или иного объекта амортизируемых основных средств, повышенными нагрузками и (или) другими новыми качествами.

Вместе с тем Налоговый кодекс не дает определения ремонта. Следовательно, если результаты выполненных работ нельзя квалифицировать в качестве вновь созданных основных средств, достройки, дооборудования, модернизации, реконструкции, технического перевооружения, то такие работы могут рассматриваться как ремонтные. При этом затраты по каждому виду работ бухгалтеру нужно сгруппировать.

Ремонт: текущий и капитальный

При заключении договора аренды расходы на восстановление основных средств делятся на ремонт (текущий и капитальный) и улучшения. Чтобы арендатору и арендодателю правильно учесть затраты для целей налогообложения, нужно руководствоваться нормами Гражданского кодекса, разграничивающего обязанности сторон по содержанию объекта аренды.

Так, капитальный ремонт сданного в аренду имущества обязан проводить арендодатель, например менять пол, окна, двери в сданном в аренду помещении. Текущий ремонт, например заделка трещин в помещении, - за арендатором. Это правило работает, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды (ст. 616 ГК РФ).

Затраты на ремонт сданных в аренду (арендованных) основных средств, производимые в соответствии с условиями договора за счет средств арендодателя (арендатора), учитываются в составе расходов арендодателя (арендатора) в том отчетном (налоговом) периоде, в котором они произведены. Это предусмотрено пунктом 1 статьи 260 НК РФ.

Улучшения

Теперь об улучшениях. Исходя из статьи 623 ГК РФ, улучшения, производимые арендатором в арендованном имуществе, подразделяются на отделимые и неотделимые. Работы по проведению улучшений могут иметь характер достройки, дооборудования, модернизации, реконструкции, технического перевооружения. Кроме того, отделимые улучшения могут представлять собой отдельные объекты основных средств.

Отделимые улучшения. Произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. Осуществление таких работ не должно согласовываться с арендодателем. Никаких налоговых последствий при отсутствии такого согласования у арендатора не возникает. Необходимость согласования может быть вызвана, например, последующей передачей таких улучшений арендодателю.

Если договором аренды предусмотрена передача отделимых улучшений арендодателю, то для целей налогообложения осуществленные арендатором расходы учитываются только в случае их возмещения арендодателем. Иначе это будут расходы в виде стоимости безвозмездно переданного имущества, не учитываемые для налога на прибыль в соответствии с пунктом 16 статьи 270 НК РФ. При этом нельзя однозначно ответить на вопрос, чем являются для арендатора произведенные затраты.

Если арендатор изначально осуществляет расходы с ведома арендодателя, то есть последний будет их возмещать, то для арендатора это выполнение работ. Если же арендодатель изначально не был извещен и арендатор произвел расходы и учел результат работ в качестве имущества, то при дальнейшей передаче арендодателю операция рассматривается как реализация имущества.

Когда отделимые улучшения, находящиеся у арендатора на праве собственности, являются имуществом со сроком полезного использования более 12 месяцев и первоначальной стоимостью более 10 000 рублей и используемы им для извлечения дохода, то они могут быть рассмотрены в качестве объектов основных средств. При этом норма амортизации по этому объекту в целях налогообложения должна быть определена исходя из срока полезного использования в соответствии с Классификацией основных средств, утвержденной постановлением Правительства РФ от 01.01.02 № 1. В случае отсутствия объектов основных средств в амортизационных группах - в соответствии с техническими условиями или рекомендациями организаций-изготовителей (п. 5 ст. 258 НК РФ).

На мой взгляд, нельзя рассматривать в качестве отделимых улучшений замену на время аренды имущества одного элемента (детали, части и т. п.) этого имущества на элемент (деталь, часть и т. п.) другого качества с последующим приданием объекту аренды (при возврате) исходного состояния. Например, получен в аренду компьютер. Арендатор на период аренды заменил системный блок на более мощный. По окончании договора аренды арендодателю возвращен компьютер первоначальной комплектации. В данном случае системный блок, приобретенный арендатором, не является отделимым улучшением.

Отделимые улучшения, производимые за счет средств арендодателя, учитывает в составе своего имущества арендодатель, арендатору они не передаются.

Неотделимые улучшения. В отличие от отделимых улучшений неотделимые улучшения не могут быть отделены без вреда для имущества. При этом вред может быть причинен как арендуемому имуществу, так и самому улучшению.

Вопрос о проведении неотделимых улучшений арендатору и арендодателю нужно согласовать. Отсутствие такого согласования может привести к существенным налоговым последствиям.

В случае когда арендатор произвел за свой счет и с согласия арендодателя неотделимые улучшения арендованного имущества, он имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды (ст. 623 ГК РФ). Расходы арендатора следует рассматривать как произведенные в процессе выполнения работ (оказания услуг) для арендодателя и учитывать для целей налогообложения.

По общему правилу стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит. Подобные затраты арендатор не может учесть для целей налогообложения прибыли в соответствии с пунктом 16 статьи 270 НК РФ.

У арендодателя, получившего неотделимые улучшения от арендатора и не возместившего понесенные расходы, возникает доход в виде безвозмездно полученного имущества. Его сумма будет учтена при исчислении налога на прибыль на основании пункта 8 статьи 250 Налогового кодекса.

Полный справочник изменений в работе главных бухгалтеров
в 2017 году

Есть вопрос? Наши эксперты помогут за 24 часа! Получить ответ Новое



Школа финансового руководителя

Самое выгодное предложение

Проверь свои знания и приобрети новые

Записаться

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

А еще...

Вопрос в редакцию

Ответы на самые интересные вопросы мы публикуем в газете.

Вопрос чиновнику

Горячие линии с чиновниками проходят еженедельно.

Техподдержка

Не работает сайт или сервисы? Не приходит газета? Пишите сюда!


Опрос

Вы прячете убыток в этом году?

  • У нас прибыль 46.67%
  • Да 26.67%
  • Нет 26.67%
результаты

Рассылка



© 2007–2016 ООО «Актион управление и финансы»

Редакция газеты: info@gazeta-unp.ru | Администрация сайта: online@gazeta-unp.ru Политика конфиденциальности Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор). Свидетельство о регистрации Эл №ФС77-43629 от 18.01.2011


Зарегистрируйтесь и продолжите читать статью.
Это бесплатно и займет меньше минуты.

После регистрации совершенно бесплатно Вам будут доступны:

  • 12 495 статей на самые актуальные темы
  • ежеминутно обновляемые новости для бухгалтера
  • 5710 шаблонов и форм документов для работы
  • 10 электронных сервисов
Ваш подарок: «Гид по заполнению формы 6-НДФЛ» – сборник примеров заполнения нового отчета для самых разных ситуаций.
Подарок будет отправлен на Вашу почту сразу после регистрации.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×
Чтобы скачать файл, зарегистрируйтесь.
Это бесплатно и займет меньше минуты.

После регистрации совершенно бесплатно Вам будут доступны:

  • 12 495 статей на самые актуальные темы
  • ежеминутно обновляемые новости для бухгалтера
  • 5710 шаблонов и форм документов для работы
  • 10 электронных сервисов
Ваш подарок: «Гид по заполнению формы 6-НДФЛ» – сборник примеров заполнения нового отчета для самых разных ситуаций.
Подарок будет отправлен на Вашу почту сразу после регистрации.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль