Арендные платежи

701
Бухгалтерский и налоговый учет арендных платежей у арендодателя зависит от того, является для него деятельность по сдаче имущества в аренду обычной и осуществляется она на систематической основе или нет. Арендатор же учитывает плату за аренду в зависимости от назначения арендуемого имущества

Получаем деньги

Разберемся с бухгалтерским учетом арендных платежей у арендодателя. Если для организации сдача имущества в аренду является обычным видом деятельности, то доходы от нее она учитывает как доходы по обычным видам деятельности (п. 5 ПБУ 9/99 "Доходы организации"). Но как определить, относится сдача имущества в аренду к обычным видам деятельности организации или нет? К сожалению, законодательство не дает ответа на этот вопрос. Поэтому, по нашему мнению, организация сама решает, является для нее сдача имущества в аренду обычным видом деятельности или нет. В последнем случае поступления от аренды учитываются как операционные доходы (п. 7 ПБУ 9/99) *.

В налоговом учете поступления от аренды учитываются как доходы от реализации или как внереализационные доходы. Если организация предоставляет свое имущество в аренду на систематической основе, то возникающие в связи с этим доходы учитываются как доходы от реализации. Такой вывод можно сделать на основании подпункта 1 пункта 1 статьи 265 НК РФ. В нем сказано, что при сдаче имущества в аренду на систематической основе расходы по этой деятельности учитываются как расходы, связанные с производством и реализацией. Следовательно, и доходы по этой деятельности учитываются в аналогичном порядке. Когда организация предоставляет имущество в аренду не на систематической основе, то доходы от этой деятельности учитываются как внереализационные (ст. 250 НК РФ).

Правомерность такого вывода подтверждают и налоговики в своих Методических рекомендациях по применению главы 25 НК РФ. Они прописали, что если организация предоставляет на постоянной основе за плату во временное пользование свое имущество, то доходы от этого она учитывает как доходы от реализации. Однако это лишь мнение налоговиков. Кодекс не дает ответа на вопрос, что означает фраза "на систематической основе". Не ясно, какой критерий брать для определения систематичности: срок, на который сдается имущество, или периодичность? Если срок, то опять же какой? Если периодичность, то какую? Поскольку это можно считать неясностью кодекса, то налогоплательщик может ее трактовать в свою пользу (п. 7 ст. 3 НК РФ). Проще говоря, организация сама определяет, как ей учитывать поступления от аренды.

Платим

Перечисленные арендные платежи для арендатора являются расходами. В бухгалтерском учете они учитываются в зависимости от назначения арендуемого имущества. Если имущество будет использоваться в обычной для организации деятельности, то затраты на аренду в бухгалтерском учете признаются расходами по обычным видам деятельности (п. 5, 7 ПБУ 10/99 "Расходы организации"). В других случаях они учитываются как внереализационные расходы (п. 12 ПБУ 10/99).

В налоговом учете арендная плата отражается как прочие расходы, связанные с производством и реализацией (подп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ). Если же арендованное имущество предназначено для использования в деятельности, не связанной с производством и реализацией, то в налоговом учете арендная плата учитывается как внереализационные расходы (ст. 265 НК РФ).

Напомним, что учесть расходы на аренду, как и любые расходы, организация может при соблюдении всех условий для принятия расходов в налоговом учете, указанных в статье 252 НК РФ. Расходы должны быть обоснованы, документально подтверждены и связаны с деятельностью, направленной на получение дохода.

Начало аренды

Если договор аренды подлежит обязательной регистрации, то он вступает в силу с момента его регистрации.

Возникает вопрос: можно ли учитывать расходы на аренду, если договор не зарегистрирован? Отвечаем - можно.

Даже если договор аренды недвижимости не зарегистрирован, а организация занимает помещение и платит арендную плату, считается, что, хотя договор и не действует с точки зрения гражданского законодательства, для целей налогообложения у организации есть расходы на аренду. Налоговый кодекс, в частности подпункт 10 пункта 1 статьи 264 НК РФ, не требует факта регистрации договора аренды недвижимости для учета расходов на аренду. Здесь возникает еще один вопрос: не нужен ли договор в качестве документального подтверждения расходов в соответствии со статьей 252 НК РФ?

Как видим, статья 252 кодекса для принятия расходов требует наличия подтверждающих документов, оформленных в соответствии с законодательством РФ. И законодательство требует зарегистрировать договор аренды в определенных случаях. Но является ли договор аренды документом, подтверждающим расходы? На наш взгляд, нет. В данном случае расходы подтверждают акты, составляемые по окончании месяца, платежные документы и другие документы. Поэтому, повторимся, по нашему мнению, наличие договора аренды, зарегистрированного в установленном порядке, для списания расходов на аренду необязательно. Хотя вполне возможно, что налоговики не согласятся с такой позицией и ее правомерность придется доказывать в суде.

Если же договор аренды не подлежит обязательной регистрации, то он вступает в силу с момента подписания или иного срока, установленного договором.

* -Независимо от того, как организация будет учитывать поступления от сдачи имущества в аренду, они будут учитываться при определении налоговой базы по налогу на пользователей автодорог (п. 33.5 инструкции МНС России от 04.04.2000 № 59 ).

Цитируем закон

"Расходами признаются обоснованные и документально подтвержденные затраты <...> Под документально подтвержденными расходами понимаются затраты, подтвержденные документами, оформленными в соответствии с законодательством Российской Федерации".

Пункт 1 статьи 252 НК РФ

Когда регистрировать договор аренды?

Договоры, заключенные на срок менее года, регистрации не подлежат. При этом учитывается именно срок, указанный в договоре. Это означает, что если в договоре сказано, что срок аренды составляет 11 месяцев, то его не надо регистрировать ни при каких обстоятельствах. Даже если в договоре есть условие о том, что при отсутствии возражений сторон по истечении этих 11 месяцев договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях (п. 10 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.01 № 59, далее - письмо). Если договор "трансформируется" в бессрочный по правилам пункта 2 статьи 621 ГК РФ, то такой договор также не подлежит регистрации (п. 11 письма).

Кроме того, не надо регистрировать договор, которому стороны в соответствии со статьей 425 ГК РФ придали обратную силу, если в самом договоре срок аренды не превышает одного года (п. 8 письма).

Эти же правила распространяются и на договор аренды нежилого помещения в здании или сооружении (то есть части объекта недвижимости).

Регистрации подлежат договоры аренды здания или сооружения, заключенные на срок более года, а также договоры аренды нежилых помещений в этих зданиях или сооружениях (то есть их части), заключенные на тот же срок (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 № 53).

Договор субаренды нежилого помещения, здания или сооружения, заключенный на срок более года, также нуждается в госрегистрации (п. 19 письма).

Также в обязательном порядке регистрируются любые изменения и дополнения к тем договорам аренды, которые уже были зарегистрированы (п. 9 и 12 письма).

Полный справочник изменений в работе главных бухгалтеров
в 2017 году

Есть вопрос? Наши эксперты помогут за 24 часа! Получить ответ Новое



Школа финансового руководителя

Самое выгодное предложение

Проверь свои знания и приобрети новые

Записаться

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

А еще...

Вопрос в редакцию

Ответы на самые интересные вопросы мы публикуем в газете.

Вопрос чиновнику

Горячие линии с чиновниками проходят еженедельно.

Техподдержка

Не работает сайт или сервисы? Не приходит газета? Пишите сюда!


Опрос

Вы прячете убыток в этом году?

  • У нас прибыль 40%
  • Да 30%
  • Нет 30%
результаты

Рассылка



© 2007–2016 ООО «Актион управление и финансы»

Редакция газеты: info@gazeta-unp.ru | Администрация сайта: online@gazeta-unp.ru Политика конфиденциальности Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор). Свидетельство о регистрации Эл №ФС77-43629 от 18.01.2011


Зарегистрируйтесь и продолжите читать статью.
Это бесплатно и займет меньше минуты.

После регистрации совершенно бесплатно Вам будут доступны:

  • 12 495 статей на самые актуальные темы
  • ежеминутно обновляемые новости для бухгалтера
  • 5710 шаблонов и форм документов для работы
  • 10 электронных сервисов
Ваш подарок: «Гид по заполнению формы 6-НДФЛ» – сборник примеров заполнения нового отчета для самых разных ситуаций.
Подарок будет отправлен на Вашу почту сразу после регистрации.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×
Чтобы скачать файл, зарегистрируйтесь.
Это бесплатно и займет меньше минуты.

После регистрации совершенно бесплатно Вам будут доступны:

  • 12 495 статей на самые актуальные темы
  • ежеминутно обновляемые новости для бухгалтера
  • 5710 шаблонов и форм документов для работы
  • 10 электронных сервисов
Ваш подарок: «Гид по заполнению формы 6-НДФЛ» – сборник примеров заполнения нового отчета для самых разных ситуаций.
Подарок будет отправлен на Вашу почту сразу после регистрации.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль