Как сейчас безопасно учитывать капвложения в арендованное имущество

63
С помощью этой статьи вы рассчитаете налоги со стоимости капитальных вложений в арендованное имущество так, как того требуют контролеры.

Как сейчас безопасно учитывать капвложения в арендованное имущество  Печатная версия
Электронный журнал

Если собственник согласился с неотделимыми улучшениями своего имущества, но затраты на них не компенсировал, арендатор амортизирует их стоимость в своем налоговом учете. Если же арендодатель все-таки возместил расходы, он же будет начислять и амортизацию. Это все прописано в пункте 1 статьи 258 Налогового кодекса РФ.

Казалось бы, ничего сложного. Но на практике часто сталкиваешься с такими ситуациями, однозначного решения для которых в кодексе не находишь. Вот так и с капвложениями в арендованный объект. Мы подготовили для вас ответы на самые распространенные и сложные вопросы по налогам, руководствуясь свежими разъяснениями чиновников.

Налоги с компенсации стоимости капитальных вложений, полученной от арендодателя

Для начала представим самую благоприятную ситуацию. Арендодатель не только дал добро на капитальные вложения в свое имущество, но и согласился компенсировать вашей компании соответствующие затраты. Поэтому амортизацию по таким неотделимым улучшениям вы не начисляли. Но вот срок аренды закончился. Имущество вы возвращаете его владельцу вместе с улучшениями (ведь они неотделимы). Как вам учесть это при расчете налогов?

В налоговом учете сумму компенсации безопаснее включить в состав выручки от реализации. Это надо сделать в тот день, когда вы вместе с арендодателем подписали акт приема-передачи объекта. Именно такую позицию высказал Минфин России в письме от 30 июля 2010 г. № 03-03-06/2/134.

А налоговики требуют начислить НДС с рыночной стоимости переданных улучшений. Об этом свидетельствует письмо ФНС России от 30 декабря 2010 г. № КЕ-37-3/19032.

Логика у чиновников здесь вполне объяснима. По окончании договора арендатор передает арендодателю не имущество в виде неотделимых улучшений, а результаты выполненных работ. И получает за это плату в виде компенсации. Возмездная передача права собственности на результаты работ — это не что иное, как реализация. А значит, надо начислить и налог на прибыль, и НДС.

Конечно, мнение контролеров не бесспорно. Ведь неотделимые улучшения изначально принадлежат арендодателю. А потому никакого перехода права собственности при их передаче не происходит. Значит, говорить о реализации нет оснований. Все эти выводы следуют из пункта 4 статьи 623 Гражданского кодекса РФ и пункта 1 статьи 39 Налогового кодекса РФ.

Правда, такие аргументы помогут вам только в суде, если вы к нему готовы. Пример подобного спора, в котором выиграла компания, — постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 27 июля 2011 г. № А53-19081/2010. Но учтите, что есть и решения в пользу налоговиков (см. постановление ФАС Дальневосточного округа от 20 октября 2008 г. по делу № Ф03-4340/2008).

Продолжать ли амортизировать капвложения, если договор аренды продлили

По общему правилу арендатор амортизирует некомпенсируемые капвложения все то время, пока действует договор аренды. А как этот порядок распространяется на ситуацию, когда сроки аренды продлевают? Ответ зависит от того, как оформлены документы.

Представители контролирующих ведомств уверены: продолжать начислять амортизацию можно до тех пор, пока продлевают первоначальный договор аренды. Именно продлевают (!), а не перезаключают на новый.

Вариантов пролонгации обычно два. Либо по окончании срока аренды с собственником подписывают дополнительное соглашение, либо компания просто продолжает пользоваться имуществом без возражений со стороны арендодателя (ст. 421, 452 и п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса РФ). Соответствующее условие может быть закреплено в тексте договора изначально. Только в этих случаях ревизоры признают амортизацию неотделимых улучшений за пределами первоначальных сроков аренды. Правда, когда речь идет о недвижимости, тут есть некоторые другие риски — о них читайте в комментарии ниже.

Предостерегает Алексей Костоваров, юрист, руководитель антимонопольной группы Адвокатского бюро «Линия права»

Чем рискует арендатор недвижимости, избрав вместо регистрации долгосрочного договора ежегодную пролонгацию

— Договор аренды недвижимости со сроком более года нужно регистрировать. Чтобы обойти эту процедуру, можно оформить договор, например, на 11 месяцев. А затем продлить его действие или же заключить новый. Но и там, и тут есть свои риски. Если вместо прежнего договора подписали новый, амортизацию по неотделимым улучшениям придется прекратить. В результате часть расходов на капитальные вложения при расчете налога на прибыль учесть не получится. А в случае с пролонгацией другая проблема — хотя здесь и можно будет продолжать начислять амортизацию, общий срок аренды превысит один год. Иногда налоговики на местах убеждены: пролонгированный договор нужно регистрировать, даже если его изначальный срок был меньше года. Без регистрации расходы по договору не признают. Правда, с этим можно поспорить в суде. Еще в информационном письме от 16 февраля 2001 г. № 59 Президиум ВАС РФ сказал, что пролонгированные договоры не требуют регистрации.

А вот если вы подпишете просто новый договор аренды на новый срок, амортизационные отчисления надо прекратить. Причем так стоит поступить, даже если акт о передаче неотделимых улучшений арендодателю вы не составляли. Такие разъяснения содержатся в письме Минфина России от 4 апреля 2012 г. № 03-05-05-01/18.

Что делать с остаточной стоимостью улучшений, если договор аренды расторгнут

Предположим, договор аренды расторгнут или просто закончился его срок, а продлевать его ваше руководство не хочет. Полностью списать стоимость неотделимых улучшений через амортизацию вы не успели. Можно ли учесть ее остаток при расчете налога на прибыль? К сожалению, нет. В пункте 1 статьи 258 Налогового кодекса РФ такая возможность не предусмотрена.

По общему же правилу капвложения, которые собственник не компенсирует, арендатор по окончании срока договора передает ему безвозмездно. Поэтому к недоамортизированной части имущества применяется пункт 16 статьи 270 Налогового кодекса РФ. Стоимость безвозмездно переданных ценностей входит в число неучитываемых расходов. Тут вопросов не остается.

А что если арендодатель неотделимые улучшения так и не получил? Скажем, в договоре аренды прописано, что они должны быть демонтированы. И в этом случае учитывать остаточную стоимость в налоговых расходах представители финансового ведомства все равно не разрешают. Правила подпункта 8 пункта 1 статьи 265 кодекса, которые позволяют признавать в расходах сумму недоначисленной амортизации ликвидируемых основных средств, здесь неприменимы. Об этом письмо Минфина России от 17 августа 2011 г. № 03-03-06/2/130.

А если договор расторгли в связи с тем, что арендованное имущество ваша компания решила просто выкупить? Получается, что договор аренды прекращен, а неотделимые улучшения перешли в собственность бывшего арендатора. Долгое время чиновники настаивали, что даже в этом случае списать недоамортизированную стоимость капвложений не получится. Ни единовременно, ни постепенно. Об этом свидетельствовало письмо Минфина России от 13 февраля 2012 г. № 03-03-06/2/20.

Но вот совсем недавно в министерстве впервые (!) изменили свое мнение по данному вопросу. В письме от 6 июня 2012 г. № 03-03-10/61 чиновники разрешили амортизировать улучшения, если после окончания договора арендатор покупает имущество. В этом случае надо лишь увеличить стоимость приобретенного основного средства на недоамортизированную часть капвложений.

Вправе ли арендатор применить амортизационную премию

Как известно, часть стоимости амортизируемого имущества можно списывать единовременно. Для основных средств первой, второй, восьмой, девятой и десятой амортизационных групп она составляет не более 10 процентов. А для объектов третьей—седьмой групп — не более 30 процентов. Речь идет об амортизационной премии (п. 9 ст. 258 Налогового кодекса РФ). Можно ли применить ее к неотделимым улучшениям арендованного имущества?

Минфин России против. Подтверждение тому — письмо от 12 октября 2011 г. № 03-03-06/1/663. Арендаторы амортизируют капвложения по особым правилам. Про амортизационную премию в них ничего не сказано. Общий порядок здесь тоже не действует. Ведь неотделимые улучшения — неотъемлемая часть имущества арендодателя. Если споры ни к чему, следуйте этой позиции.

А вот в суде вы можете отстоять и противоположную, выгодную для компании, точку зрения. Применять амортизационную премию запрещено лишь к основным средствам, которые получены безвозмездно. Для неотделимых улучшений арендуемого имущества никаких исключений не сделано. Аналогичные выводы одобрили, в частности, судьи ФАС Восточно-Сибирского округа в постановлении от 18 января 2012 г. № А74-956/2011.

Когда учесть расходы на капвложения, произведенные до того, как заключили договор аренды

Допустим, ваша компания заключила предварительный договор о намерении арендовать помещение. И сразу сделала там перепланировку. С какого момента вам можно начинать амортизировать неотделимые улучшения? Безопаснее после того, как будет подписан основной договор аренды. А именно с 1-го числа следующего месяца. Такие рекомендации содержатся в письме Минфина России от 1 августа 2011 г. № 03-03-06/1/435.

Кто должен платить налог на имущество с неотделимых улучшений арендованного объекта

До тех пор, пока длится договор аренды, платить налог на имущество с капитальных вложений придется арендатору. Это следует из пункта 5 ПБУ 6/01. Там сказано, что в составе основных средств учитываются в числе прочего и капвложения в арендованное имущество.

То есть вы перестанете включать стоимость капвложений в базу по налогу, только когда спишете их с баланса. А это значит, когда истечет срок аренды и имущество вы вернете собственнику. Либо когда он возместит вашей организации стоимость неотделимых улучшений. При условии, конечно, что расходы на капвложения не засчитываются в счет арендной платы. Разъяснение Минфина России на эту тему было в письме от 4 апреля 2012 г. № 03-05-05-01/18. А судьи ВАС РФ подтвердили, что выводы чиновников справедливы (см. решение от 27 января 2012 г. № 16291/11).

Полный справочник изменений в работе главных бухгалтеров
в 2017 году

Есть вопрос? Наши эксперты помогут за 24 часа! Получить ответ Новое



Школа финансового руководителя

Самое выгодное предложение

Проверь свои знания и приобрети новые

Записаться

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

А еще...

Вопрос в редакцию

Ответы на самые интересные вопросы мы публикуем в газете.

Вопрос чиновнику

Горячие линии с чиновниками проходят еженедельно.

Техподдержка

Не работает сайт или сервисы? Не приходит газета? Пишите сюда!


Опрос

Ваши инспекторы путают налоги в требованиях по камералкам?

  • Да, тогда мы не отвечаем 20%
  • Да, но мы все равно отвечаем 60%
  • Нет 20%
результаты

Рассылка



© 2007–2016 ООО «Актион управление и финансы»

Редакция газеты: info@gazeta-unp.ru | Администрация сайта: online@gazeta-unp.ru Политика конфиденциальности Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор). Свидетельство о регистрации Эл №ФС77-43629 от 18.01.2011


Зарегистрируйтесь и продолжите читать статью.
Это бесплатно и займет меньше минуты.

После регистрации совершенно бесплатно Вам будут доступны:

  • 12 495 статей на самые актуальные темы
  • ежеминутно обновляемые новости для бухгалтера
  • 5710 шаблонов и форм документов для работы
  • 10 электронных сервисов
Ваш подарок: «Гид по заполнению формы 6-НДФЛ» – сборник примеров заполнения нового отчета для самых разных ситуаций.
Подарок будет отправлен на Вашу почту сразу после регистрации.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×
Чтобы скачать файл, зарегистрируйтесь.
Это бесплатно и займет меньше минуты.

После регистрации совершенно бесплатно Вам будут доступны:

  • 12 495 статей на самые актуальные темы
  • ежеминутно обновляемые новости для бухгалтера
  • 5710 шаблонов и форм документов для работы
  • 10 электронных сервисов
Ваш подарок: «Гид по заполнению формы 6-НДФЛ» – сборник примеров заполнения нового отчета для самых разных ситуаций.
Подарок будет отправлен на Вашу почту сразу после регистрации.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль