Как оптимизировать расходы на аренду и избежать налоговых рисков

3122
Риски, связанные с арендой помещения и его ремонтом, очень специфичны. Но практика показывает, что порой цена допущенных ошибок может оказаться слишком высокой для компании. Оптимизировать расходы на аренду и избежать претензий со стороны налоговиков и арендодателя помогут пять простых рекомендаций.

1. Включайте дополнительные платежи в арендную плату

Достаточно распространена ситуация, когда арендодатель кроме арендной платы требует с нанимателя помещения компенсацию дополнительных расходов, связанных с эксплуатацией здания, уплатой налога на имущество и т. д. Соглашаться на такие условия не стоит. Компания-арендатор не сможет учесть подобные «компенсации» при расчете базы налога на прибыль – НК РФ прямо запрещает вычет расходов, понесенных в пользу третьих лиц.

Схожая проблема может возникнуть и с коммунальными платежами. Перечисление их в пользу арендодателя оправданно, только если он сам оказывает данные услуги, имея все соответствующие разрешения. В любом случае, чтобы подтвердить данные расходы, придется собрать много документов, а это довольно хлопотно.

На деле решить перечисленные проблемы не так уж сложно. Достаточно разбить арендную плату на постоянную и переменную части. В основе первой лежит «классическая» арендная ставка, выраженная в рублях (долларах, евро) за квадратный метр и умноженная на площадь помещения. Размер «переменной части арендной платы» определяется как сумма всех дополнительных платежей, связанных с эксплуатацией здания, о которых договорились стороны договора. Здесь очень важно использовать правильные формулировки, чтобы обе составляющие в совокупности рассматривались как арендная плата (а не как два разных платежа), в этом случае она уже без проблем учитывается при расчете базы по налогу на прибыль (подп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ). В договоре данное условие можно сформулировать, например, в таком виде: «Арендные платежи включают в себя: базовую арендную ставку и переменную арендную плату, состоящую из операционных расходов и платы за коммунальные услуги».

2. Правильно квалифицируйте расходы на обустройство

Главбухи компаний-арендаторов часто относят расходы по реконструкции и подготовке к въезду в помещение к капитальным вложениям в основные средства в форме неотделимых улучшений. Однако режим для налогового учета неотделимых улучшений предполагает, что соответствующие затраты должны амортизироваться в течение срока аренды. Кроме того, не ясно, можно ли вычесть из прибыли недоамортизированную часть понесенных расходов при расторжении договора.

В то же время значительная часть издержек на обустройство помещения может классифицироваться как расходы на ремонт (ст. 260 НК РФ). В арбитражной практике под ремонтом подразумеваются любые работы, которые не улучшают (не повышают) технические и технологические показатели функционирования объекта, не изменяют его служебное или технологическое назначение. К ним, например, можно отнести ремонт системы электроснабжения, освещения, вентиляции, пожарной сигнализации и т. п. Кроме того, нельзя забывать, что в некоторых случаях понесенные расходы, невзирая на капитальный характер, могут формировать объект основных средств, отдельный от помещения (например, лифты, кондиционеры и т. п.). Более внимательный подход к формированию стоимости неотделимых улучшений позволит существенно снизить налоговые риски.

3. Учитывайте расходы до получения соответствующей документации

Нередко в процессе реконструкции помещения возникают задержки с оформлением проектной и разрешительной документации. Но с налоговой точки зрения правомерность учета соответствующих расходов не зависит от того, соблюдал ли арендатор градостроительное законодательство. Судебная практика по таким спорам складывается в пользу налогоплательщиков. Суды разъясняют, что право налогоплательщика на учет расходов не зависит от наличия у него разрешений на строительство (реконструкцию) или разрешений на ввод объектов в эксплуатацию, государственной регистрации изменений, произошедших в результате выполненных работ по реконструкции, проведения технической инвентаризации (постановления ФАС Московского округа от 24.02.08 № КА-А40/9881-08, от 16.08.11 № КА-А40/8620-11).

Также довольно распространенная ситуация, когда компания въезжает в новый офис до того, как арендодатель зарегистрировал право собственности на недвижимость. И хотя формально в данном случае речь идет не об арендной плате, платежи за фактическое использование площадей можно учесть при определении базы по прибыли. Один из наиболее распространенных вариантов оформления подобных отношений - заключение предварительного договора.

Поскольку помещение используется компанией в своей хозяйственной деятельности, соответствующие затраты экономически обоснованы и могут быть учтены для целей налогообложения прибыли, а НДС принят к вычету. Отсутствие регистрации права собственности на сданное помещение не является основанием для отказа в признании расходов, понесенных на стадии предварительного договора, и предъявленного к вычету НДС. Этот вывод подтверждается сложившейся судебной практикой (постановления ФАС Московского округа от 26.08.11 № КА-А40/9333-11, от 24.10.11 № А40-10629/11-99-48).

Еще один нюанс: издержки на производство неотделимых улучшений следует учитывать только после заключения договора аренды. Согласно положениям НК РФ, некомпенсируемые неотделимые улучшения, произведенные арендатором, признаются амортизируемым имуществом. При этом срок их полезного использования компания вправе установить либо исходя из срока полезного использования объекта аренды, либо исходя из срока использования непосредственно самих улучшений в соответствии с классификацией основных средств. На стадии предварительного договора затраты на неотделимые улучшения не учитываются. Указанный вывод подтверждается разъяснениями Минфина России.

4. Начисляйте НДС при передаче неотделимых улучшений

Порядок обложения НДС при передаче неотделимых улучшений в НК РФ прямо не установлен. Поэтому при определении налоговых последствий надо исходить из наличия или отсутствия объекта обложения, то есть реализации (перехода права собственности) при передаче неотделимых улучшений. Если стороны предусмотрели в договоре, что стоимость таких улучшений компенсируется арендодателем, у последнего сразу возникает право собственности на них, следовательно, реализация отсутствует. Что же касается некомпенсируемых неотделимых улучшений, то вопрос возникновения права собственности на них у арендатора и его последующая передача арендодателю достаточно спорный с точки зрения гражданского права.

Между тем налоговики считают, что НДС обязательно в любом случае, независимо от наличия или отсутствия договоренности о компенсации передаваемых улучшений. Их позицию поддерживает и сложившаяся арбитражная практика (постановления ФАС Московского округа от 30.04.10 № КА-А40/3819-10, ФАС Уральского округа от 02.02.10 № Ф09-4771/09-С2). Вместе с тем в постановлении ФАС Северо-Западного округа от 20.05.10 № А56-66260/2009 указывается, что передача неотделимых улучшений в рамках договора аренды не облагается НДС, так как в данном случае отсутствует объект налогообложения.

Поэтому в целях снижения налоговых рисков компании следует начислять НДС со стоимости неотделимых улучшений, передаваемых собственнику помещений. При этом арендатор вправе применить вычет НДС в отношении товаров (работ, услуг), приобретенных для их производства. Чтобы свести к минимуму риск отказа в вычете НДС на стадии предварительного договора, арендатор может применить данный вычет при передаче улучшений после заключения договора аренды.

5. Выбирайте надежного подрядчика

Нередки случаи, когда налоговики предъявляют компаниям претензии, связанные с недобросовестностью их подрядчиков. Поэтому лучше заключать договор с одним проверенным генеральным подрядчиком, который в свою очередь будет привлекать для выполнения работ другие организации.

Кроме того, при проведении работ, связанных с производством неотделимых улучшений арендуемого помещения, необходимо требовать от подрядчиков оригиналы первичных документов в двух экземплярах. Один из них компания-арендатор оставляет себе для подтверждения налоговых вычетов, а второй предоставляет арендодателю при передаче улучшений. 

Статья подготовлена по материалам журнала «Финансовый директор».

Есть вопрос? Наши эксперты помогут за 24 часа! Получить ответ Новое



Школа финансового руководителя

Самое выгодное предложение

Проверь свои знания и приобрети новые

Записаться

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

А еще...

Вопрос в редакцию

Ответы на самые интересные вопросы мы публикуем в газете.

Вопрос чиновнику

Горячие линии с чиновниками проходят еженедельно.

Техподдержка

Не работает сайт или сервисы? Не приходит газета? Пишите сюда!


Рассылка




© 2007–2016 ООО «Актион управление и финансы»

Редакция газеты: info@gazeta-unp.ru | Администрация сайта: online@gazeta-unp.ru Политика конфиденциальности Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор). Свидетельство о регистрации Эл №ФС77-43629 от 18.01.2011


Внимание! Вы читаете профессиональную статью для бухгалтера.
Зарегистрируйтесь на сайте и продолжите чтение!

Это бесплатно и займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×
Чтобы скачать документ, зарегистрируйтесь на сайте!

Это бесплатно и займет всего 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль