Когда можно воспользоваться преимущественным правом на продление договора аренды

1545

Вы на длительный срок арендовали помещение и ведете в нем бизнес. Клиенты запомнили ваше месторасположение, сотрудники привыкли к своим рабочим местам и, в конце концов, вам просто нравится месторасположение офиса. Давайте разберемся, что же необходимо для того, чтобы по истечении срока аренды новый договор был заключен именно с вами.

В такой ситуации арендатор обладает преимущественным правом на возобновление арендных отношений на новый срок. Данное право закреплено пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса, там же определены и условия, при которых оно может быть реализовано.

УСЛОВИЕ № 1
НАДЛЕЖАЩЕЕ ИСПОЛНЕНИЕ ОБЯЗАННОСТЕЙ

Преимущественным правом наделяется арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности по ранее заключенному договору, – использовавший имущество по назначению, не допускавший существенного ухудшения его состояния, регулярно и своевременно вносивший арендную плату и т.п. Внимательно читайте заключенный договор – в нем прописаны все обязанности арендатора в отношении имущества. Факт их неисполнения является достаточным основанием для отказа арендатору в заключении договора на новый срок.

Например, предпринимателю было отказано в переводе на себя прав и обязанностей по договору, заключенному с третьим лицом, в связи с ненадлежащим исполнением условий договора, в частности из-за отсутствия на торговом месте предусмотренных договором документов, а также в связи с нарушением других условий договора (см. постановления Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 28.04.09 № А56-18242/2008, от 14.11.07 № А56-8467/2006).

УСЛОВИЕ № 2
СОГЛАСИЕ С УСЛОВИЯМИ НОВОГО ДОГОВОРА

Готовность арендатора заключить новый договор на условиях, равных предлагаемым другими претендентами на аренду (во всяком случае, не худших), что выражено в словах «при прочих равных условиях» (п. 1 ст. 621 ГК РФ). Это может касаться размера арендной платы, готовности принять на себя обязанности по проведению капитального ремонта и пр. При этом арендатор должен понимать, что любые условия нового договора (в том числе размер арендной платы) могут отличаться от прежних. Существующая норма о возможности изменения арендной платы не чаще одного раза в год (п. 3 ст. 614 ГК РФ) в данном случае не применяется, поскольку она касается пересмотра размера арендных платежей в период действия исполняемого договора, а здесь стороны оформляют новый договор и соответственно не связаны условиями прежнего.

Договор возобновляется на тех же условиях на неопределенный срок в том случае, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя (п. 2 ст. 621 ГК РФ). Это положение наглядно продемонстрировано в постановлении Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 06.03.09 № А56-18426/2008. Судьи разъяснили, что в указанном случае договор считается возобновленным на тех же условиях и на неопределенный срок, но при этом у сторон возникает право в любое время отказаться от договора, уведомив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества – за три месяца, если иное не установлено законом или договором (п. 2 ст. 610 ГК РФ). В этом случае правило о преимущественном праве добросовестного арендатора на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ) не применимо, поскольку ранее действовавший договор будет прекращен по заявлению арендодателя об отказе от арендных отношений на основании статьи 610 Гражданского кодекса, а не в связи с истечением срока договора, как предусмотрено статьей 621 кодекса (см. также постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 19.03.09 № А13-1545/2008).

УСЛОВИЕ №  3
УВЕДОМИТЬ О ЖЕЛАНИИ ПРОДЛИТЬ ДОГОВОР

Арендатор, желающий продолжить арендные отношения, обязан письменно уведомить об этом арендодателя в срок, указанный в договоре, а если он там не определен, то в разумный срок до окончания действия договора. Под «разумным сроком» следует понимать время, необходимое для заключения договора на последующий период. Отсутствие письменного уведомления в пределах срока действия договора будет молчаливым отказом от преимущественного права арендатора.

Было бы желание. У арендодателя

Арендатор должен понимать, что даже если он намеревается дальше арендовать имущество и выполнил все вышеперечисленные условия, то одного его желания недостаточно. Если арендодатель больше не планирует сдавать свое имущество в аренду, то в заключении нового договора может быть отказано. Преимущественное право арендатора на заключение договора на новый срок не влечет за собой безусловную обязанность арендодателя заключить с арендатором такой договор (см. постановления Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 13.04.09 № А56-20405/2008, от 12.11.08 № А42-239/2008).

ВАЖНО! Если арендодатель отказался продлить договор в связи с решением не сдавать имущество в аренду, а сам в течение года со дня истечения срока договора сдал имущество другому лицу, арендатор вправе потребовать в судебном порядке перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор. В этом случае бывший арендатор обязан будет доказать, что все необходимые условия им соблюдены, так как данная норма права является способом защиты прав и интересов только добросовестных арендаторов. Также арендатору необходимо будет доказать и сам факт заключения договора с третьим лицом. В этом случае потребуются достаточно веские доказательства (см. постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 14.04.08 № А13-11650/2006).

Отметим, что целесообразнее всего при заключении договора аренды детально регламентировать в нем порядок его дальнейшего продления, закрепить преимущественное право арендатора на такое продление и заранее определить все значимые для сторон сроки и моменты.

Есть вопрос? Наши эксперты помогут за 24 часа! Получить ответ Новое



Ваша персональная подборка

    Подписка на статьи

    Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

    Рекомендации по теме

    Школа финансового руководителя

    Самое выгодное предложение

    Проверь свои знания и приобрети новые

    Записаться

    Самое выгодное предложение

    Самое выгодное предложение

    Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

    Живое общение с редакцией

    А еще...

    Вопрос в редакцию

    Ответы на самые интересные вопросы мы публикуем в газете.

    Вопрос чиновнику

    Горячие линии с чиновниками проходят еженедельно.

    Техподдержка

    Не работает сайт или сервисы? Не приходит газета? Пишите сюда!





    Топ-10 главных тем номера

    Как с 1 октября 2017 года оформлять счета-фактуры и вести книги по НДС

    Бухгалтерский справочник по исправлению ошибок в документах

    Как работать с онлайн-кассой после 1 июля 2017 года

    Как избежать случайных ошибок в расчете отпускных

    Как сверить налоговую нагрузку компании с безопасными показателями

    Готовые ответы на требования инспекторов по новой отчетности

    Почему блокируют клиент-банк. Реальные основания и мифы

    Как заполнять платежные поручения по взносам: новые правила

    Как компаниям платить налоги друг за друга, чтобы деньги попали в бюджет

    Бухгалтерские секреты, которые каждый день упрощают работу коллег

    © 2007–2017 ООО «Актион управление и финансы»

    Редакция газеты: info@gazeta-unp.ru | Администрация сайта: online@gazeta-unp.ru
    Политика конфиденциальности
    Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор). Свидетельство о регистрации ПИ № ФС77-62334 от 03.07.2015;
    Политика обработки персональных данных

    
    • Мы в соцсетях
    Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.

    Внимание!
    Вы читаете профессиональную статью для бухгалтера.
    Зарегистрируйтесь на сайте и продолжите чтение!

    Это бесплатно и займет 1 минуту.

    У меня есть пароль
    напомнить
    Пароль отправлен на почту
    Ввести
    Я тут впервые
    И получить доступ на сайт Займет минуту!
    Введите эл. почту или логин
    Неверный логин или пароль
    Неверный пароль
    Введите пароль
    ×
    Чтобы скачать документ, зарегистрируйтесь на сайте!

    Это бесплатно и займет всего 1 минуту.

    У меня есть пароль
    напомнить
    Пароль отправлен на почту
    Ввести
    Я тут впервые
    И получить доступ на сайт Займет минуту!
    Введите эл. почту или логин
    Неверный логин или пароль
    Неверный пароль
    Введите пароль