Аренда офисных помещений – возможные налоговые риски для арендодателей

427
Сколько бизнес-центров в Санкт-Петербурге? Досчитав до двухсот, мы остановились. Вполне достаточно для того, чтобы взяться за перо. Интрига в том, что среди арендаторов в таких центрах есть и те, кто использует предоставленные им помещения для розничной торговли. Однако автор статьи обращается не к ним, а в первую очередь к арендодателям.

С 1 января 2008 года в Санкт-Петербурге ЕНВД применяется в отношении деятельности по сдаче в аренду торговых мест, расположенных в объектах стационарной и нестационарной торговой сети, не имеющих торговых залов, и объектов общепита, не имеющих залов обслуживания посетителей (п. 10 ст. 1 Закона Санкт-Петербурга от 17.06.03 № 299-35). Напомним, что до указанной даты под городскую «вмененку» подпадали лишь услуги по передаче во временное владение или пользование стационарных мест, расположенных на рынках и в других местах торговли, не имеющих залов обслуживания посетителей. Применительно к арендодателям особое внимание следует уделить сдаче в аренду торговых мест, расположенных в объектах стационарной торговой сети, не имеющих торговых залов.

Разберемся в понятиях

Для того чтобы получить более детальное представление о заложенном смысле в этой норме городских законодателей, обратимся к статье 346.27 Налогового кодекса. Итак, выделим основные понятия, которые нам потребуются.

Торговое место – место, используемое для совершения сделок розничной купли-продажи. К торговым местам, в частности, отнесены здания, строения, сооружения (их часть), используемые для совершения сделок розничной купли-продажи.

Стационарная торговая сеть, не имеющая торговых залов, – торговая сеть, расположенная: а) в предназначенных для торговли зданиях, строениях и сооружениях (их частях), не имеющих обособленных и специально оснащенных для этих целей помещений, и б) в зданиях, строениях и сооружениях (их частях), используемых для заключения договоров розничной купли-продажи, а также для проведения торгов.

ВАЖНО! Отметим интересную подробность: понятие «стационарная торговая сеть, не имеющая торговых залов», как ни странно, по своему объему превосходит более общее понятие «стационарная торговая сеть», которое не включает в себя здания, строения, сооружения, используемые для заключения договоров розничной купли-продажи.

С точки зрения русского языка, налицо явное несоответствие – и законодатель с 1 января 2009 года исправляет свое упущение, излагая понятие «стационарная торговая сеть» в следующем виде: «стационарная торговая сеть – торговая сеть, расположенная в предназначенных и (или) используемых для ведения торговли зданиях, строениях, сооружениях, подсоединенных к инженерным коммуникациям».

Однако, что примечательно, в определении общего термина и в 2009-м по-прежнему будет отсутствовать указание на то, что стационарная торговая сеть включает в себя части зданий, строений и сооружений, в то время как более частные определения содержат такое указание.

Розничная торговля – предпринимательская деятельность, связанная с торговлей товарами (в том числе за наличный расчет, а также с использованием платежных карт) на основе договоров розничной купли-продажи. К ней не относится реализация подакцизных товаров, указанных в подпунктах 6–10 пункта 1 статьи 181 Налогового кодекса, продуктов питания, напитков и некоторых других товаров.

КСТАТИ. Понятие розничной торговли содержит и Гражданский кодекс. Согласно его статье 493 договор розничной купли-продажи считается заключенным в надлежащей форме с момента выдачи продавцом покупателю кассового или товарного чека или иного документа, подтверждающего оплату товара.

«Брюки превращаются…»

Анализ приведенных нормативных определений дает основание утверждать, что в нашем случае помещение, предоставленное арендатору, используется им (полностью или частично) для совершения с физическим лицом сделки розничной купли-продажи (заключения договора, в том числе путем выдачи покупателю кассового или товарного чека, передачи приобретенного покупателем товара) – тем самым возникает не что иное как торговое место. Такое торговое место располагается в здании или части бизнес-центра, которое в результате действий арендатора становится используемым для заключения договоров розничной купли-продажи. А дальше… совершенно верно мыслите, господа: здание превращается в объект стационарной торговой сети, не имеющий торговых залов.

Таким образом получается, что без всякого ведома арендодателя он должен быть признан плательщиком ЕНВД в отношении той части сдаваемых им в аренду помещений (торговых мест), которые используются арендаторами для совершения сделок розничной купли-продажи. А данное обстоятельство влечет за собой, помимо собственно необходимости исчислять и уплачивать единый налог, также и возникновение обязанности вести раздельный учет имущества, обязательств и хозяйственных операций в отношении предпринимательской деятельности, подлежащей налогообложению единым налогом, и предпринимательской деятельности, в отношении которой арендодатели уплачивают налоги в соответствии с иными режимами налогообложения.

Пути решения проблемы

Какие могут быть варианты разрешения данной ситуации для арендодателей?

Вариант первый – жесткий. В том случае, если арендодатель категорически не согласен с предоставлением арендаторам возможности использовать арендуемые ими помещения (их части) для совершения сделок розничной купли-продажи (то есть не хочет становиться плательщиком ЕНВД), нужно прямо предусмотреть в договорах аренды запрет для таких сделок и установить для арендаторов ответственность за невыполнение этого условия, соответствующую тем негативным последствиям, которые могут возникнуть у арендодателя.

Вариант второй – компромиссный. Арендодатель может закрепить в договорах с арендаторами условие о наличии у арендатора возможности торговать в розницу. При этом желательно указать, всё ли помещение может быть использовано арендатором для совершения сделок розничной купли-продажи – если не всё, то указать площадь той его части, которая подлежит использованию для такой цели. Это условие необходимо, поскольку именно от площади предоставленного в аренду места зависит значение физического показателя, влияющего на размер ЕНВД. Правда, при этом такой «добрый» арендодатель сразу приобретает статус плательщика ЕНВД, а значит, ему не стоит забывать о возникновении у него новых обязанностей – «вмененщика».

Есть вопрос? Наши эксперты помогут за 24 часа! Получить ответ Новое



Ваша персональная подборка

    Подписка на статьи

    Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

    Рекомендации по теме

    Школа финансового руководителя

    Самое выгодное предложение

    Проверь свои знания и приобрети новые

    Записаться

    Самое выгодное предложение

    Самое выгодное предложение

    Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

    Живое общение с редакцией

    А еще...

    Вопрос в редакцию

    Ответы на самые интересные вопросы мы публикуем в газете.

    Вопрос чиновнику

    Горячие линии с чиновниками проходят еженедельно.

    Техподдержка

    Не работает сайт или сервисы? Не приходит газета? Пишите сюда!





    Топ-10 главных тем номера

    Как с 1 октября 2017 года оформлять счета-фактуры и вести книги по НДС

    Бухгалтерский справочник по исправлению ошибок в документах

    Как работать с онлайн-кассой после 1 июля 2017 года

    Как избежать случайных ошибок в расчете отпускных

    Как сверить налоговую нагрузку компании с безопасными показателями

    Готовые ответы на требования инспекторов по новой отчетности

    Почему блокируют клиент-банк. Реальные основания и мифы

    Как заполнять платежные поручения по взносам: новые правила

    Как компаниям платить налоги друг за друга, чтобы деньги попали в бюджет

    Бухгалтерские секреты, которые каждый день упрощают работу коллег

    © 2007–2017 ООО «Актион управление и финансы»

    Редакция газеты: info@gazeta-unp.ru | Администрация сайта: online@gazeta-unp.ru
    Политика конфиденциальности
    Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор). Свидетельство о регистрации ПИ № ФС77-62334 от 03.07.2015;
    Политика обработки персональных данных

    
    • Мы в соцсетях
    Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.

    Внимание!
    Вы читаете профессиональную статью для бухгалтера.
    Зарегистрируйтесь на сайте и продолжите чтение!

    Это бесплатно и займет 1 минуту.

    У меня есть пароль
    напомнить
    Пароль отправлен на почту
    Ввести
    Я тут впервые
    И получить доступ на сайт Займет минуту!
    Введите эл. почту или логин
    Неверный логин или пароль
    Неверный пароль
    Введите пароль
    ×
    Чтобы скачать документ, зарегистрируйтесь на сайте!

    Это бесплатно и займет всего 1 минуту.

    У меня есть пароль
    напомнить
    Пароль отправлен на почту
    Ввести
    Я тут впервые
    И получить доступ на сайт Займет минуту!
    Введите эл. почту или логин
    Неверный логин или пароль
    Неверный пароль
    Введите пароль