Аренда офисных помещений – возможные налоговые риски для арендодателей

417
Сколько бизнес-центров в Санкт-Петербурге? Досчитав до двухсот, мы остановились. Вполне достаточно для того, чтобы взяться за перо. Интрига в том, что среди арендаторов в таких центрах есть и те, кто использует предоставленные им помещения для розничной торговли. Однако автор статьи обращается не к ним, а в первую очередь к арендодателям.

С 1 января 2008 года в Санкт-Петербурге ЕНВД применяется в отношении деятельности по сдаче в аренду торговых мест, расположенных в объектах стационарной и нестационарной торговой сети, не имеющих торговых залов, и объектов общепита, не имеющих залов обслуживания посетителей (п. 10 ст. 1 Закона Санкт-Петербурга от 17.06.03 № 299-35). Напомним, что до указанной даты под городскую «вмененку» подпадали лишь услуги по передаче во временное владение или пользование стационарных мест, расположенных на рынках и в других местах торговли, не имеющих залов обслуживания посетителей. Применительно к арендодателям особое внимание следует уделить сдаче в аренду торговых мест, расположенных в объектах стационарной торговой сети, не имеющих торговых залов.

Разберемся в понятиях

Для того чтобы получить более детальное представление о заложенном смысле в этой норме городских законодателей, обратимся к статье 346.27 Налогового кодекса. Итак, выделим основные понятия, которые нам потребуются.

Торговое место – место, используемое для совершения сделок розничной купли-продажи. К торговым местам, в частности, отнесены здания, строения, сооружения (их часть), используемые для совершения сделок розничной купли-продажи.

Стационарная торговая сеть, не имеющая торговых залов, – торговая сеть, расположенная: а) в предназначенных для торговли зданиях, строениях и сооружениях (их частях), не имеющих обособленных и специально оснащенных для этих целей помещений, и б) в зданиях, строениях и сооружениях (их частях), используемых для заключения договоров розничной купли-продажи, а также для проведения торгов.

ВАЖНО! Отметим интересную подробность: понятие «стационарная торговая сеть, не имеющая торговых залов», как ни странно, по своему объему превосходит более общее понятие «стационарная торговая сеть», которое не включает в себя здания, строения, сооружения, используемые для заключения договоров розничной купли-продажи.

С точки зрения русского языка, налицо явное несоответствие – и законодатель с 1 января 2009 года исправляет свое упущение, излагая понятие «стационарная торговая сеть» в следующем виде: «стационарная торговая сеть – торговая сеть, расположенная в предназначенных и (или) используемых для ведения торговли зданиях, строениях, сооружениях, подсоединенных к инженерным коммуникациям».

Однако, что примечательно, в определении общего термина и в 2009-м по-прежнему будет отсутствовать указание на то, что стационарная торговая сеть включает в себя части зданий, строений и сооружений, в то время как более частные определения содержат такое указание.

Розничная торговля – предпринимательская деятельность, связанная с торговлей товарами (в том числе за наличный расчет, а также с использованием платежных карт) на основе договоров розничной купли-продажи. К ней не относится реализация подакцизных товаров, указанных в подпунктах 6–10 пункта 1 статьи 181 Налогового кодекса, продуктов питания, напитков и некоторых других товаров.

КСТАТИ. Понятие розничной торговли содержит и Гражданский кодекс. Согласно его статье 493 договор розничной купли-продажи считается заключенным в надлежащей форме с момента выдачи продавцом покупателю кассового или товарного чека или иного документа, подтверждающего оплату товара.

«Брюки превращаются…»

Анализ приведенных нормативных определений дает основание утверждать, что в нашем случае помещение, предоставленное арендатору, используется им (полностью или частично) для совершения с физическим лицом сделки розничной купли-продажи (заключения договора, в том числе путем выдачи покупателю кассового или товарного чека, передачи приобретенного покупателем товара) – тем самым возникает не что иное как торговое место. Такое торговое место располагается в здании или части бизнес-центра, которое в результате действий арендатора становится используемым для заключения договоров розничной купли-продажи. А дальше… совершенно верно мыслите, господа: здание превращается в объект стационарной торговой сети, не имеющий торговых залов.

Таким образом получается, что без всякого ведома арендодателя он должен быть признан плательщиком ЕНВД в отношении той части сдаваемых им в аренду помещений (торговых мест), которые используются арендаторами для совершения сделок розничной купли-продажи. А данное обстоятельство влечет за собой, помимо собственно необходимости исчислять и уплачивать единый налог, также и возникновение обязанности вести раздельный учет имущества, обязательств и хозяйственных операций в отношении предпринимательской деятельности, подлежащей налогообложению единым налогом, и предпринимательской деятельности, в отношении которой арендодатели уплачивают налоги в соответствии с иными режимами налогообложения.

Пути решения проблемы

Какие могут быть варианты разрешения данной ситуации для арендодателей?

Вариант первый – жесткий. В том случае, если арендодатель категорически не согласен с предоставлением арендаторам возможности использовать арендуемые ими помещения (их части) для совершения сделок розничной купли-продажи (то есть не хочет становиться плательщиком ЕНВД), нужно прямо предусмотреть в договорах аренды запрет для таких сделок и установить для арендаторов ответственность за невыполнение этого условия, соответствующую тем негативным последствиям, которые могут возникнуть у арендодателя.

Вариант второй – компромиссный. Арендодатель может закрепить в договорах с арендаторами условие о наличии у арендатора возможности торговать в розницу. При этом желательно указать, всё ли помещение может быть использовано арендатором для совершения сделок розничной купли-продажи – если не всё, то указать площадь той его части, которая подлежит использованию для такой цели. Это условие необходимо, поскольку именно от площади предоставленного в аренду места зависит значение физического показателя, влияющего на размер ЕНВД. Правда, при этом такой «добрый» арендодатель сразу приобретает статус плательщика ЕНВД, а значит, ему не стоит забывать о возникновении у него новых обязанностей – «вмененщика».

Есть вопрос? Наши эксперты помогут за 24 часа! Получить ответ Новое



Школа финансового руководителя

Самое выгодное предложение

Проверь свои знания и приобрети новые

Записаться

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

А еще...

Вопрос в редакцию

Ответы на самые интересные вопросы мы публикуем в газете.

Вопрос чиновнику

Горячие линии с чиновниками проходят еженедельно.

Техподдержка

Не работает сайт или сервисы? Не приходит газета? Пишите сюда!


Рассылка




© 2007–2016 ООО «Актион управление и финансы»

Редакция газеты: info@gazeta-unp.ru | Администрация сайта: online@gazeta-unp.ru Политика конфиденциальности Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор). Свидетельство о регистрации Эл №ФС77-43629 от 18.01.2011


Внимание! Вы читаете профессиональную статью для бухгалтера.
Зарегистрируйтесь на сайте и продолжите чтение!

Это бесплатно и займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×
Чтобы скачать документ, зарегистрируйтесь на сайте!

Это бесплатно и займет всего 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль