Трудности перевода, или Из жилого фонда в нежилой

340
Бизнесмены Петербурга все чаще устремляют свой взор на квартиры, расположенные на первых этажах. Их, конечно же, интересует коммерческое использование этих объектов. Однако действующее законодательство запрещает осуществлять предпринимательство в жилом фонде. Вывод ясен: такие помещения нужно сделать нежилыми.

Квартиры не для бизнеса

Жилые помещения предназначены для проживания граждан, использование квартир в других целях, например, под офис, допускается только после их перевода в нежилой фонд (п. 2 ст. 671 и п. 3 ст. 288 ГК РФ).

Отметим, что арбитражные суды при рассмотрении споров по данному вопросу занимают аналогичную позицию. В постановлении Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 05.10.06 № Ф04-6453/2006 (27008-А46-13) сделан вывод о том, что сделки по договорам аренды безвозмездного пользования или иного использования жилых помещений, не связанного с проживанием граждан, являются ничтожными. Если вы устроите в арендованной квартире парикмахерскую, судья вынесет такой вердикт: передача жилого помещения в аренду в целях его последующего использования под парикмахерскую нарушает нормы гражданского и жилищного законодательства, признает договор аренды недействительным и обяжет вас вернуть помещение арендодателю (см. постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 23.10.06 № А82-2816/2006-2).

Когда перевод невозможен…

Чтобы процесс перевода жилого фонда в нежилой протекал легко и непринужденно, облюбованная вами квартира должна отвечать определенным требованиям и условиям. В частности, перевод не допустят, если доступ к помещению невозможен без использования площадей, обеспечивающих доступ к жилым квартирам, или если отсутствует техническая возможность оборудовать доступ к нему. Если переводимое помещение является частью жилого либо используется собственником или иным гражданином в качестве места постоянного проживания и если право собственности обременено правами каких-либо лиц, в переводе также будет отказано (пп. 2 и 4 ст. 22 ЖК РФ).

…а когда все-таки переведут

Перевод квартиры в нежилое помещение допускается только в случаях, когда она расположена на первом этаже или выше первого, но помещения, расположенные непосредственно под ней, не являются жилыми (п. 3 ст. 22 ЖК РФ). Если помещение не соответствует требованиям Жилищного кодекса, то это может послужить основанием для отказа в переводе жилого помещения в нежилое (подп. 3 п. 1 ст. 24 ЖК РФ).

Собираем документы

Для перевода квартиры в нежилое помещение вам следует обратиться в районную администрацию. Такие полномочия делегированы районным администрациям постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 31.08.05 № 1272. В соответствии с пунктом 2 статьи 23 Жилищного кодекса вам понадобятся следующие документы:

– заявление о переводе помещения;

– правоустанавливающие документы на помещение (подлинники или нотариально заверенные копии);

– план помещения с его техническим описанием (в случае если оно является жилым, технический паспорт);

– поэтажный план дома;

– оформленный в установленном порядке проект переустройства или перепланировки переводимого помещения.

Этот перечень является исчерпывающим, следовательно, требовать другие документы от вас не вправе (п. 3 ст. 23 ЖК РФ).

«А я против!..»

На практике зачастую складывается иная ситуация. Например, местные органы исполнительной власти требуют от владельцев переводимых помещений предоставить согласие на перевод от собственников примыкающих квартир. Или, того хуже, требуют представить согласие всех собственников, проживающих в доме. Причем такая тенденция наметилась во всех регионах России. Не удивительно, что перевод приостанавливается или вообще прекращается. Арбитражные судьи, как правило, пресекают такие «художества» (см. постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 05.04.06 № Ф04-2161/2006 (21143-А02-22)).

Вместе с тем, если есть возможность заручиться одобрением соседей, то оно будет нелишним и поможет избежать препятствий при переводе. Дело в том, что при отсутствии такого согласия районные администрации, предполагая возможные возражения собственников соседних помещений, на практике, как правило, не отказывают в переводе жилого помещения в разряд нежилых, но более детально, педантично подходят к принятию решения о переводе.

Перевести или отказать?

Решение о переводе или об отказе чиновники принимают в течение 45 дней с момента представления пакета документов. А дальше быстро – в трехдневный срок со дня вынесения решения – заявителю вручают или направляют по почте уведомление о переводе или отказе (п. 5 ст. 23 ЖК РФ). Форма уведомления утверждена постановлением Правительства РФ от 10.08.05 № 502.

На стадии рассмотрения отказ в переводе помещения в нежилой фонд возможен в определенных случаях (п. 1 ст. 24 ЖК РФ):

– документы не представлены;

– документы представлены в другую администрацию (не по месту нахождения жилой квартиры);

– переводимое помещение не соответствует критериям статьи 22 Жилищного кодекса – например, отсутствует техническая возможность организовать отдельный вход;

– проект переустройства или перепланировки жилого помещения не отвечает требованиям действующего законодательства.

Решение об отказе в переводе помещения должно содержать основания отказа с обязательной ссылкой на перечисленные нарушения (п. 2 ст. 24 ЖК РФ). Следовательно, во всех остальных случаях решение администрации об отказе в переводе можно обжаловать в судебном порядке.

Получили уведомление? С этого момента вы можете использовать помещение в предпринимательских целях (п. 7 ст. 23 ЖК РФ).

Предписано прорубить окно

Иногда уведомление может содержать требования к собственнику помещения по его переустройству или перепланировке с перечнем необходимых работ (п. 6 ст. 23 ЖК РФ). В этом случае уведомление – только промежуточный документ. Выполненные работы принимает приемочная комиссия от администрации и оформляет соответствующий акт. Впоследствии районная администрация направляет акт в территориальный орган Федеральной регистрационной службы по месту нахождения помещения. После получения собственником акта о приемке он смело может использовать переведенную и переоборудованную теперь уже «нежилую» квартиру в предпринимательской деятельности.

Одновременно с выдачей заявителю уведомления о переводе жилого помещения в нежилой фонд администрация должна проинформировать о своем решении всех собственников объектов недвижимости, примыкающих к данному помещению (п. 5 ст. 23 ЖК РФ).

Есть вопрос? Наши эксперты помогут за 24 часа! Получить ответ Новое



Ваша персональная подборка

    Подписка на статьи

    Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

    Рекомендации по теме

    Школа финансового руководителя

    Самое выгодное предложение

    Проверь свои знания и приобрети новые

    Записаться

    Самое выгодное предложение

    Самое выгодное предложение

    Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

    Живое общение с редакцией

    А еще...

    Вопрос в редакцию

    Ответы на самые интересные вопросы мы публикуем в газете.

    Вопрос чиновнику

    Горячие линии с чиновниками проходят еженедельно.

    Техподдержка

    Не работает сайт или сервисы? Не приходит газета? Пишите сюда!





    Топ-10 главных тем номера

    Как с 1 октября 2017 года оформлять счета-фактуры и вести книги по НДС

    Бухгалтерский справочник по исправлению ошибок в документах

    Как работать с онлайн-кассой после 1 июля 2017 года

    Как избежать случайных ошибок в расчете отпускных

    Как сверить налоговую нагрузку компании с безопасными показателями

    Готовые ответы на требования инспекторов по новой отчетности

    Почему блокируют клиент-банк. Реальные основания и мифы

    Как заполнять платежные поручения по взносам: новые правила

    Как компаниям платить налоги друг за друга, чтобы деньги попали в бюджет

    Бухгалтерские секреты, которые каждый день упрощают работу коллег

    © 2007–2017 ООО «Актион управление и финансы»

    Редакция газеты: info@gazeta-unp.ru | Администрация сайта: online@gazeta-unp.ru
    Политика конфиденциальности
    Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор). Свидетельство о регистрации ПИ № ФС77-62334 от 03.07.2015;
    Политика обработки персональных данных

    
    • Мы в соцсетях
    Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.

    Внимание!
    Вы читаете профессиональную статью для бухгалтера.
    Зарегистрируйтесь на сайте и продолжите чтение!

    Это бесплатно и займет 1 минуту.

    У меня есть пароль
    напомнить
    Пароль отправлен на почту
    Ввести
    Я тут впервые
    И получить доступ на сайт Займет минуту!
    Введите эл. почту или логин
    Неверный логин или пароль
    Неверный пароль
    Введите пароль
    ×
    Чтобы скачать документ, зарегистрируйтесь на сайте!

    Это бесплатно и займет всего 1 минуту.

    У меня есть пароль
    напомнить
    Пароль отправлен на почту
    Ввести
    Я тут впервые
    И получить доступ на сайт Займет минуту!
    Введите эл. почту или логин
    Неверный логин или пароль
    Неверный пароль
    Введите пароль