Газета

Учет и налогообложение операций по реализации земельных участков

  • 27 мая 2008
  • 1547

Главное – когда и у кого

Дата покупки – 2007–2011 годы. Если земельный участок, находившийся в государственной или муниципальной собственности, приобретен* с 1 января 2007 года по 31 декабря 2011 года, прибыль (убыток) от его продажи определяется в порядке, установленном пунктом 5 статьи 264.1 Налогового кодекса. В этом случае прибыль (убыток) от реализации права на земельный участок определяется как разница между ценой реализации и не возмещенными налогоплательщику затратами, связанными с приобретением права на этот участок.

КСТАТИ. Невозмещенными считаются те затраты, которые налого-плательщик на момент реализации земельного участка еще не включил в состав расходов, учитываемых в целях налогообложения.

Сумма убытка от реализации участка включается в состав прочих расходов равными долями в течение срока, принятого налогоплательщиком для признания расходов при приобретении этого земельного участка. Если расходы по приобретенным участкам списывались в размере 30 процентов от налоговой базы, убыток принимается одинаковыми долями в течение срока, равного сроку владения этим участком, начиная с того отчетного (налогового периода), когда был получен убыток (письма Минфина России от 31.10.07 № 03-03-06/1/752 и от 08.05.07 № 03-03-05/111).

Дата покупки – до 2007 года. Если земля была приобретена до 2007 года (или после, но у частных лиц), прибыль или убыток от реализации определяется в порядке, установленном статьей 268 Налогового кодекса для прочего имущества: налогоплательщик имеет право уменьшить доходы от реализации участка на расходы как по его приобретению, так и по реализации. Убыток можно учитывать в налоговых целях. Такой порядок налогообложения принимается инспекторами и подтверждается судебными органами (постановления Президиума ВАС от 14.03.06 № 14231/05, а также Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 26.05.06 № А-56-28306/2004, от 28.02.07 № А56-15183/2005, от 12.01.06 № А56-15183/2005).

Когда отразить выбытие

Переход и прекращение права собственности на земельные участки как объекты недвижимости подлежат государственной регистрации (п. 1 ст. 131 ГК РФ). Право на имущество, подлежащее госрегистрации, возникает с момента регистрации (п. 2 ст. 8 ГК РФ). Поскольку на подготовку документов и регистрацию права требуется время, у продавца земельного участка может возникнуть вопрос: когда отразить в учете выбытие объекта – в момент подписания акта приемки-передачи или на дату регистрации перехода права собственности к покупателю?

Порядок отражения в бухучете не регламентирован, поэтому можно воспользоваться требованиями пункта 4 ПБУ 6/01. При продаже земли все условия этого пункта перестают выполняться в момент подписания акта приемки-передачи. В связи с этим датой признания факта выбытия участка для продавца будет дата подписания сторонами первичного документа (см. письмо Минфина России от 16.04.04 № 04-05-06/43).

Не менее проблематичным является и определение даты признания выручки от продажи участка, поскольку акт приемки-передачи не является в данном случае подтверждением перехода права собственности. Переход права собственности на товар от продавца к покупателю – одно из обязательных условий признания выручки в бухучете (п. 12 ПБУ 9/99). При продаже недвижимости дату перехода права собственности определяет дата госрегистрации. Следовательно, продавец может признать выручку от продажи недвижимости в бухучете только на дату регистрации прав на имущество.

До регистрации перехода права собственности к покупателю земельный участок продолжает числиться в Едином государственном реестре прав за продавцом. Соответственно, с момента подписания акта приема-передачи до даты регистрации права продавец обязан учитывать имущество на своем балансе. По нашему мнению, до момента признания выручки можно использовать счет 45, поскольку любая подлежащая продаже вещь является товаром (ст. 454 ГК РФ).

Когда признать доход

В налоговом учете при методе начисления датой получения дохода признается дата реализации товаров (п. 3 ст. 271 НК РФ). Реализацией товара признается передача права собственности на него (п. 1 ст. 39 НК РФ). Несмотря на то, что согласно пункту 1 статьи 551 Гражданского кодекса переход к покупателю права собственности на недвижимость подлежит госрегистрации, прекращение права у продавца и его возникновение у покупателя связаны с передачей отчуждаемого имущества. Факт передачи этого имущества подтверждает исполнение договора и является основанием для возникновения права собственности.

Судебная практика исходит из следующего. Если исполнение договора и регистрация права не совпадают во времени, то после передачи недвижимости покупателю, но до регистрации перехода права собственности продавец не вправе распоряжаться ею, поскольку это имущество служит предметом исполненного продавцом обязательства, возникшего из договора продажи, а покупатель является его законным владельцем (постановление Пленума ВАС РФ от 25.02.98 № 8).

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами акту или иному передаточному документу (ст. 556 ГК РФ). Продавец должен оформить первичный документ по формам ОС-1а и ОС-1 (ст. 9 Федерального закона от 21.11.96 № 129-ФЗ; постановление Госкомстата РФ от 21.01.03 №7) и отразить в учете указанную операцию на дату совершения сделки.

Отсутствие прямой нормы приводит к различному толкованию того, что считать датой признания доходов в налоговом учете.

ВАЖНО. Если продавец недвижимости определяет доход от реализации земельного участка по дате регистрации права собственности, могут возникнуть налоговые риски. Минфин России письменно не разъясняет положений налогового законодательства по данной проблеме, а свою позицию в ответах на частные вопросы излагает неоднозначно. Так, в письмах от 03.07.06 № 03-03-04/1/554 и от 26.10.05 № 03-03-04/1/301 рекомендуется определять доход на дату составления передаточного акта, а в письме от 26.10.04 № 03-03-01-04/1/85 – на дату госрегистрации. Не сформирована и арбитражная практика. В связи с этим налогоплательщику придется принимать решение по данному вопросу самостоятельно и при возникновении налоговых споров искать истину в суде.

* Смотрите статью «Учет расходов на приобретение земельных участков».

Подписка на статьи

Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно, и не займёт много времени, а вы будете в курсе полезной информации, которая нужна Вам для работы.

Рекомендации по теме

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Мы в соцсетях
А еще:
×
Пожалуйста, войдите на сайт

Зарегистрируйтесь или войдите на сайт:

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Я тут впервые
И получить доступ на сайт Займет минуту!
Зарегистрироваться

Зарегистрируйтесь или войдите на сайт:

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Я тут впервые
... и продолжить чтение
Зарегистрироваться
×
Чтобы скачать документ, зарегистрируйтесь на сайте!

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Я тут впервые
И получить доступ на сайт Займет минуту!
Зарегистрироваться

Внимание!
Вы читаете профессиональную статью для бухгалтера.
Зарегистрируйтесь на сайте и продолжите чтение!

Мы заботимся о качестве материалов на сайте и чтобы защитить авторские права редакции, мы вынуждены размещать лучшие статьи и сервисы в закрытом доступе.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Я тут впервые
.... чтобы ознакомиться со сведениями
Зарегистрироваться
Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Посещая страницы сайта и предоставляя свои данные, вы позволяете нам предоставлять их сторонним партнерам. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.