Не все коммунальные платежи уменьшат налог арендатора-«упрощенщика»

389
Арендатор-«упрощенщик» может учесть в составе материальных расходов коммунальные платежи. Для этого кроме обоснованности, документального подтверждения и направленности расходов на получение дохода, у «упрощенщика» должны быть заключены договоры со снабжающими организациями (Ленэнерго, Водоканал и т. п.). Это не всегда удается сделать. Рассмотрим шесть наиболее часто встречающихся ситуаций. Некоторые из них поддерживают арбитражные судьи Северо-Западного округа

Мы выделили шесть основных вариантов оформления отношений «арендатор – арендодатель – снабжающая организация». В качестве примера возьмем оплату арендатором-«упрощенщиком» электроэнергии. Снабжающая организация – Ленэнерго.

ВАРИАНТ 1

АРЕНДОДАТЕЛЬ ВЫСТАВЛЯЕТ СЧЕТА ОТ СВОЕГО ИМЕНИ

Если арендодатель выставляет счета от своего имени, не имея агентского договора со снабжающими организациями, это противоречит законодательству. Договор энергоснабжения выделен Гражданским кодексом в отдельный вид договора (пар. 6 гл. 30 ГК РФ). Правила этого договора применяются и к снабжению тепловой энергией, газом, водой и другими товарами, если иное не установлено законом или не вытекает из существа обязательства (ст. 548 ГК РФ). Договор электроснабжения заключается между снабжающей организацией (Ленэнерго) и абонентом (потребителем). Ленэнерго обязуется подавать потребителю энергию, а последний, в свою очередь, – оплачивать принятую энергию (ст. 539 ГК РФ). При этом абонент может передавать энергию, принятую им, другому лицу (субабоненту) только с согласия снабжающей организации (ст. 545 ГК РФ).

Следовательно, именно арендодатель является по договору потребителем коммунальных услуг и должен их самостоятельно оплачивать. Он может перевыставить счет арендатору от своего имени, только имея агентский договор со снабжающей организацией (что бывает довольно редко). В противном случае не соблюдается требование статьи 545 Гражданского кодекса.

Кроме того, арендодатель не является энергоснабжающей компанией для арендатора, поскольку сам в качестве абонента получает электроэнергию у Ленэнерго (постановление Президиума ВАС РФ от 06.04.2000 № 7349/99).

Итак, между организациями должен быть заключен агентский договор. Иначе коммунальные затраты арендатора могут быть признаны экономически необоснованными. Таким образом, если счет и счет-фактуру на оплату коммунальных услуг арендодатель выставил от своего имени, арендатор не учитывает эти расходы при исчислении единого налога.

ВАРИАНТ 2

У АРЕНДАТОРА ДОГОВОР СО СНАБЖАЮЩЕЙ ОРГАНИЗАЦИЕЙ

Теоретически можно представить, что договоры на оказание коммунальных услуг арендатор заключает напрямую со снабжающими организациями. В этом случае документально подтвержденные коммунальные расходы арендатора учитываются как материальные (п. 5 ст. 346.16. НК РФ). Однако на практике такая ситуация встречается редко.

ВАРИАНТ 3

АРЕНДОДАТЕЛЬ-АГЕНТ ПЕРЕВЫСТАВЛЯЕТ СЧЕТА

Ситуация, когда арендатору перевыставляет счета арендодатель-агент, получивший такое право по соглашению с поставщиком услуг, законна с учетом соблюдения правил параграфа 6 главы 30 Гражданского кодекса. При этом в зависимости от условий агентского договора, с которым арендатор должен быть ознакомлен, арендодатель может действовать, выставляя счета и счета-фактуры за коммунальные услуги либо от своего имени, либо от имени снабжающей организации (ст. 1005 ГК РФ). Если за услуги по агентированию арендодатель взимает с арендатора отдельную плату, то эти расходы можно признать посредническим вознаграждением (подп. 24 ст. 346.16 НК РФ), – возникает ситуация, как с обычным посредническим договором (арендатор имеет затраты на коммунальные услуги от принципала и вознаграждение агенту).

ВАРИАНТ 4

АРЕНДОДАТЕЛЬ ПЕРЕВЫСТАВЛЯЕТ СЧЕТА

Рассмотрим ситуацию, когда арендатору перевыставляет счета арендодатель, получивший такое право по соглашению с поставщиком услуг, но нет агентского договора. В нашем случае Ленэнерго по соглашению с абонентом и субабонентом выставляет счета на имя субабонента за потребленную им энергию и передает эти счета абоненту. Абонент, в свою очередь, направляет эти счета для оплаты субабоненту. Оплаченные счета снабжающая организация относит на уменьшение задолженности абонента за потребленную им энергию, а абонент уменьшает задолженность субабонента по арендной плате на сумму фактически компенсированных субабонентом расходов на оплату энергии. При этом отдельный договор между субабонентом, абонентом и энергоснабжающей организацией не заключается.

Допустимость данной схемы подтверждает постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 29.09.03 № А26-598/03-15. Однако, несмотря на ее законность, схема имеет ряд недостатков. Например, лишние этапы в организации расчетов за потребленную энергию между субабонентом, абонентом и Ленэнерго.

Примером законности прямых отношений между энергоснабжающей организацией и субабонентом является и постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 29.08.03 № А05-9978/02-263/24, где судьи констатировали законность схемы, согласно которой между энергоснабжающей организацией и субабонентом был заключен договор на отпуск и потребление электрической энергии. По его условиям энергоснабжающая организация отпускает субабоненту электрическую энергию через электрические сети абонента, а субабонент принимает и оплачивает электрическую энергию в объеме, сроки и на условиях, предусмотренных договором.

Именно субабонент, как отмечает суд, являясь в этом случае для энергоснабжающей организации абонентом, обязан возмещать последней стоимость потребленной им энергии независимо от наличия у энергоснабжающей организации договорных отношений с абонентом. Абонент должен одобрить способ взаиморасчетов между субабонентом и энергоснабжающей организацией (например, положительно ответить на письмо субабонента о допустимости заключения договора субабонента со снабжающей организацией).

Таким образом, арендатор-субабонент вправе выбрать такую форму расчетов, получив на это одобрение Ленэнерго и арендодателя.

Для этого субабонент может в произвольной форме направить письмо-запрос обоим и, получив положительный ответ в письменной форме (например, письмо-согласие), в дальнейшем производить оплату потребленной им энергии в безналичной форме.

ВАРИАНТ 5

АРЕНДАТОР КОМПЕНСИРУЕТ КОММУНАЛЬНЫЕ ЗАТРАТЫ

Когда арендатор компенсирует коммунальные затраты отдельно от арендной платы, арендодатель выставляет ему счета не на оплату коммунальных услуг, которых он фактически не оказывает, а на возмещение (компенсацию) арендатором части своих расходов на эти услуги, потребленные ими совместно (оплата услуг не включается в арендную плату, а оговаривается отдельно). С одной стороны, заключенное арендодателем и арендатором соглашение, устанавливающее порядок участия арендатора в расходах на потребленную электроэнергию, не может быть квалифицировано как договор энергоснабжения (п. 22 письма ВАС РФ от 11.01.02 № 66). Но с другой, – никаких оснований признать данное соглашение недействительным, как противоречащее закону, нет.

Для обоснования этих расходов арендатору требуются:

– выставленный арендодателем счет на компенсацию;
– копии счетов, выданных арендодателю снабжающими организациями (выписки из этих счетов в части, касающейся счетчиков, площадей, телефонных номеров, закрепленных за арендатором по договору);
– фактическая оплата коммунальных услуг арендодателем, иначе нечего возмещать. Во избежание недоразумений целесообразно прописать в соглашении, что арендодатель предоставляет арендатору документы, подтверждающие расходы на тепло- и электроэнергию, водоснабжение и пр. (счета-фактуры, акты выполненных работ (оказанных услуг) снабжающих организаций, платежные поручения). К арендной плате эти суммы в рассматриваемом варианте отношения не имеют.

Описанный способ удобен для сторон, но, как видим, требует большого документооборота. Кроме того, при изменении в течение года тарифов на коммунальные услуги, электроэнергию или превышении расходов арендатора против сумм, предусмотренных соглашением сторон, в него должны быть внесены изменения. Это будет условием для отнесения арендатором дополнительных расходов на себестоимость и непризнания дохода арендодателем.

ВАРИАНТ 6

КОММУНАЛЬНЫЕ ПЛАТЕЖИ ЗАРАНЕЕ ВКЛЮЧЕНЫ В СТОИМОСТЬ АРЕНДЫ

При таком раскладе коммунальные платежи рассчитываются, например, пропорционально занимаемой площади или числу работников арендаторов и арендо- дателя. Это наиболее удобный и законный вариант (п. 2 ст. 614 ГК РФ) – всё зависит от соглашения сторон. Арендная плата формируется из двух частей: собственно платы за пользование арендованным объектом (она может быть фиксированной) и переменной составляющей, равной приходящейся на долю арендатора части коммунальных платежей за период.

Кстати, ввиду обычных задержек в представлении счетов снабжающими организациями, можно прописать в договоре, что сумма коммунальных платежей будет включаться в арендную плату следующего месяца вместе с арендной платой за пользование объектом (в счет за август будет включаться сумма коммунальных платежей за июль).

Если пользоваться описанной схемой, ежемесячно будут получаться разные суммы из-за разного объема потребленных коммунальных услуг. Но не надо рассматривать такое колебание как ежемесячное изменение арендной платы, не предусмотренное договором.

Действительно, в силу пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Однако эта норма неприменима в нашей ситуации – размер арендной платы остается прежним, сохраняется алгоритм ее расчета, ведь арендная плата не является в данном случае фиксированной суммой, а определяется ежемесячно расчетным путем по правилам, предусмотренным договором. Чаще чем раз в год нельзя менять именно этот алгоритм, а не саму сумму (п. 11 письма ВАС РФ от 11.01.02 № 66).

Арендатор в рассматриваемом варианте вносит по договору только арендную плату, которую одной суммой списывает в расходы по аренде (подп. 4 п. 1 ст. 346.16 НК РФ).

Есть вопрос? Наши эксперты помогут за 24 часа! Получить ответ Новое



Ваша персональная подборка

    Подписка на статьи

    Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

    Рекомендации по теме

    Школа финансового руководителя

    Самое выгодное предложение

    Проверь свои знания и приобрети новые

    Записаться

    Самое выгодное предложение

    Самое выгодное предложение

    Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

    Живое общение с редакцией

    А еще...

    Вопрос в редакцию

    Ответы на самые интересные вопросы мы публикуем в газете.

    Вопрос чиновнику

    Горячие линии с чиновниками проходят еженедельно.

    Техподдержка

    Не работает сайт или сервисы? Не приходит газета? Пишите сюда!





    Топ-10 главных тем номера

    Как с 1 октября 2017 года оформлять счета-фактуры и вести книги по НДС

    Бухгалтерский справочник по исправлению ошибок в документах

    Как работать с онлайн-кассой после 1 июля 2017 года

    Как избежать случайных ошибок в расчете отпускных

    Как сверить налоговую нагрузку компании с безопасными показателями

    Готовые ответы на требования инспекторов по новой отчетности

    Почему блокируют клиент-банк. Реальные основания и мифы

    Как заполнять платежные поручения по взносам: новые правила

    Как компаниям платить налоги друг за друга, чтобы деньги попали в бюджет

    Бухгалтерские секреты, которые каждый день упрощают работу коллег

    © 2007–2017 ООО «Актион управление и финансы»

    Редакция газеты: info@gazeta-unp.ru | Администрация сайта: online@gazeta-unp.ru
    Политика конфиденциальности
    Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор). Свидетельство о регистрации ПИ № ФС77-62334 от 03.07.2015;
    Политика обработки персональных данных

    
    • Мы в соцсетях
    Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.

    Внимание!
    Вы читаете профессиональную статью для бухгалтера.
    Зарегистрируйтесь на сайте и продолжите чтение!

    Это бесплатно и займет 1 минуту.

    У меня есть пароль
    напомнить
    Пароль отправлен на почту
    Ввести
    Я тут впервые
    И получить доступ на сайт Займет минуту!
    Введите эл. почту или логин
    Неверный логин или пароль
    Неверный пароль
    Введите пароль
    ×
    Чтобы скачать документ, зарегистрируйтесь на сайте!

    Это бесплатно и займет всего 1 минуту.

    У меня есть пароль
    напомнить
    Пароль отправлен на почту
    Ввести
    Я тут впервые
    И получить доступ на сайт Займет минуту!
    Введите эл. почту или логин
    Неверный логин или пароль
    Неверный пароль
    Введите пароль