Налогообложение неотделимых улучшений зависит от условий договора аренды

379
Аренда основных средств приобретает все большую популярность. И часто арендаторы улучшают основные средства за свой счет. Компенсация этих улучшений арендатору (или ее отсутствие), а следовательно, и налогообложение поставлены в зависимость от условий договора. Рассмотрим, какой позиции придерживаются налоговые инспекторы Петербурга и арбитражные судьи в вопросе уплаты налога на имущество и начисления амортизации на неотделимые улучшения.

Оптимизируя налоги, будьте осторожны

Среди юристов и налоговых инспекторов Петербурга бытует мнение: чтобы арендодатель не платил налог на имущество со стоимости неотделимых улучшений в течение всего срока аренды, их не нужно принимать на свой баланс вплоть до окончания срока аренды. Другое мнение – арендодатель должен учитывать их у себя на балансе и облагать налогом на имущество с момента возникновения права собственности на них (с момента завершения работ по ним).

КСТАТИ. Улучшения признаются неотделимыми, если их нельзя отделить от имущества без нанесения ему вреда (п. 2 ст. 623 ГК РФ). Само же понятие «улучшение имущества» не определено в законодательстве. Считается, что улучшение имущества возникает в результате проведенного капитального ремонта.

Неотделимые улучшения арендованного имущества являются по закону собственностью арендодателя. В то же время арендатор обязан вернуть арендодателю взятое имущество при прекращении договора аренды либо в связи с его досрочным расторжением – по соглашению сторон или по решению суда. Если же в договоре аренды указано, что арендодатель компенсирует арендатору стоимость неотделимых улучшений по окончании срока действия договора, то, по нашему мнению, увеличивать стоимость имущества для целей налогообложения логичнее после прекращения срока действия договора аренды. Причина заключается в том, что арендатор может осуществлять расходы на эти улучшения вплоть до завершения срока аренды, а, с другой стороны, арендодатель может и не знать, что арендатор производит неотделимые улучшения именно в этот период.

Возмещаем улучшения с согласия арендодателя

В случае когда арендатор производит за счет собственных средств и с согласия арендодателя неотделимые улучшения арендованного имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды (п. 2 ст. 623 ГК РФ). Отметим, что в договоре аренды могут быть прописаны особые условия. Например, что стоимость улучшений засчитывается в счет арендной платы. В таком случае, как указали судьи в постановлении Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 19.07.07 № А56-18299/2006, арендатор имеет право не платить за помещение в течение определенного соглашением сторон срока.

Компенсация стоимости неотделимых улучшений (если она предусмотрена договором аренды) производится при предоставлении арендатором всех подтверждающих документов. Следовательно, уменьшать налог на прибыль за счет увеличения амортизационных отчислений арендодатель не сможет, пока не увеличит стоимость имущества за счет неотделимых улучшений.

В то же время при наличии в договоре аренды такого условия, как возмещение арендатору стоимости неотделимых улучшений поэтапно (при дорогостоящих работах), на наш взгляд, могут возникнуть споры с налоговыми инспекторами. Суть спора – арендодатель «докупает» свое имущество, следовательно, налогооблагаемая база для расчета налога на имущество должна увеличиваться. Но, с другой стороны, арендодатель сможет уменьшить налогооблагаемую базу по налогу на прибыль за счет увеличения стоимости амортизационных отчислений.

Если в договоре аренды имеются условия о возмещении стоимости затрат арендатору на неотделимые улучшения, то арендатор после прекращения договора имеет право зачесть в счет арендных платежей стоимость неотделимых улучшений. Это положение действует в том случае, если в договоре не было прямых указаний на то, что арендодатель не будет компенсировать эти улучшения (п. 8 Информационного письма ВАС РФ от 29.12.01 № 65).

При определении налоговой базы по прибыли начисленная арендатором амортизация на стоимость неотделимых улучшений учитывается в расходах по амортизации – об этом сказано в письме Минфина России от 27.07.06 № 03-03-04/2/183. Амортизация начисляется арендатором с первого числа месяца, следующего за месяцем, в котором эти капитальные вложения были введены в эксплуатацию, до окончания действия договора аренды. Амортизируется имущество исходя из сумм амортизации, рассчитанных с учетом срока полезного использования, определяемого для арендованных объектов основных средств. Норма амортизации определяется в соответствии с классификацией основных средств, включаемых в амортизационные группы, утвержденной постановлением Правительства РФ от 01.01.02 № 1.

Без согласия арендодателя нет возмещения

Если арендатор произвел неотделимые улучшения без согласия арендодателя, то, по мнению налоговых инспекторов Петербурга, у последнего нет оснований начислять амортизацию, учитываемую в целях налогообложения прибыли, по капитальным вложениям, переданным ему по окончании срока действия договора аренды. Ведь согласно подпункту 32 пункта 1 статьи 251 Налогового кодекса при определении налоговой базы арендодателя не учитываются доходы в виде капитальных вложений в форме неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором.

Минус в данной ситуации для арендатора в том, что у него нет оснований требовать у арендодателя компенсации стоимости этих неотделимых улучшений. Об этом сказано и в постановлении Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 09.04.07 № А56-27042/2005: стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит (пп. 2 и 3 ст. 623 ГК РФ). Следовательно, в проигрыше остаются как арендатор, так и арендодатель.

При варианте «50 x 50» налог на имущество все равно возрастет

А как быть, если в договоре прописан такой вариант: арендодатель не возражает против произведения неотделимых улучшений арендатором, но и не компенсирует ему их стоимость? Тогда, являясь собственником имущества, арендодатель все равно поднимает налог на имущество, увеличивая его налогооблагаемую базу, – ведь реально стоимость имущества увеличилась. Что касается уменьшения налога на прибыль у арендодателя, то, получается, у него нет оснований для использования такого варианта, поскольку стоимость неотделимых улучшений он не возмещает (нет реально произведенных расходов).

Капитальные вложения в неотделимые улучшения арендованного имущества, произведенные арендатором с согласия арендодателя, стоимость которых не возмещается арендодателем, амортизируются арендатором в течение срока действия договора аренды (п. 1 ст. 258 НK РФ).

Есть вопрос? Наши эксперты помогут за 24 часа! Получить ответ Новое



Ваша персональная подборка

    Подписка на статьи

    Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

    Рекомендации по теме

    Школа финансового руководителя

    Самое выгодное предложение

    Проверь свои знания и приобрети новые

    Записаться

    Самое выгодное предложение

    Самое выгодное предложение

    Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

    Живое общение с редакцией

    А еще...

    Вопрос в редакцию

    Ответы на самые интересные вопросы мы публикуем в газете.

    Вопрос чиновнику

    Горячие линии с чиновниками проходят еженедельно.

    Техподдержка

    Не работает сайт или сервисы? Не приходит газета? Пишите сюда!





    Топ-10 главных тем номера

    Как с 1 октября 2017 года оформлять счета-фактуры и вести книги по НДС

    Бухгалтерский справочник по исправлению ошибок в документах

    Как работать с онлайн-кассой после 1 июля 2017 года

    Как избежать случайных ошибок в расчете отпускных

    Как сверить налоговую нагрузку компании с безопасными показателями

    Готовые ответы на требования инспекторов по новой отчетности

    Почему блокируют клиент-банк. Реальные основания и мифы

    Как заполнять платежные поручения по взносам: новые правила

    Как компаниям платить налоги друг за друга, чтобы деньги попали в бюджет

    Бухгалтерские секреты, которые каждый день упрощают работу коллег

    © 2007–2017 ООО «Актион управление и финансы»

    Редакция газеты: info@gazeta-unp.ru | Администрация сайта: online@gazeta-unp.ru
    Политика конфиденциальности
    Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор). Свидетельство о регистрации ПИ № ФС77-62334 от 03.07.2015;
    Политика обработки персональных данных

    
    • Мы в соцсетях
    Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.

    Внимание!
    Вы читаете профессиональную статью для бухгалтера.
    Зарегистрируйтесь на сайте и продолжите чтение!

    Это бесплатно и займет 1 минуту.

    У меня есть пароль
    напомнить
    Пароль отправлен на почту
    Ввести
    Я тут впервые
    И получить доступ на сайт Займет минуту!
    Введите эл. почту или логин
    Неверный логин или пароль
    Неверный пароль
    Введите пароль
    ×
    Чтобы скачать документ, зарегистрируйтесь на сайте!

    Это бесплатно и займет всего 1 минуту.

    У меня есть пароль
    напомнить
    Пароль отправлен на почту
    Ввести
    Я тут впервые
    И получить доступ на сайт Займет минуту!
    Введите эл. почту или логин
    Неверный логин или пароль
    Неверный пароль
    Введите пароль