Признать улучшения неотделимыми можно, только оценив вред от их демонтажа

706
Любая компания, которая усовершенствовала арендованное имущество, оказывается перед дилеммой: отделимое это улучшение или неотделимое? От ответа зависит право собственности, возможность амортизации и т. д. Законодательство не дает определения, которое позволило бы четко дифференцировать улучшения. «УНП» выяснила, какие из них суды признают неотделимыми и как арендатор может подстраховаться от споров.

Единственное лаконичное определение в Гражданском кодексе, которое можно считать отправной точкой, выглядит так: «улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества» (п. 2 ст. 623 ГК РФ).

Если улучшения отделимы, то по умолчанию они являются собственностью арендатора (п. 1 ст. 623 ГК РФ) и могут амортизироваться в налоговом учете. Неотделимые улучшения являются собственностью владельца имущества, арендатор же может их амортизировать только если эти объекты появились с согласия собственника и он не компенсирует их стоимость (п. 1 ст. 258 НК РФ).

Имеет значение сумма ущерба при демонтаже

Оценка вреда, который может быть причинен в результате демонтажа, является для арбитров критерием, определяющим характер произведенных улучшений. Если стоимость вреда (ущерба) существенна, то суд может счесть улучшение неотделимым. К примеру, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа рассматривал такую ситуацию. Арендатор произвел монтаж вентиляционного оборудования, но требовал его возврата по окончании срока аренды. Эксперт пришел к выводу, что демонтаж оборудования нанесет вред торговому месту арендодателя. В результате суд признал, что эти улучшения являются неотделимыми и подлежат передаче арендодателю (постановление от 30.06.06 № А56-10673/2005).

В другом случае суд счел недоказанным, что улучшения в виде установки системы кондиционирования, охранной сигнализации являются неотделимыми. Арбитр подчеркнул, что демонтаж спорного оборудования не влияет на состояние здания и его функциональные возможности, а последствия демонтажа носят устранимый характер (постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 14.09.06 № Ф09-8204/06-С3).

Самые типичные улучшения, которые признавались судами неотделимыми, мы свели в таблицу.

Как арендатор может себя обезопасить

На практике сумма возможного ущерба оценивается субъективно, поэтому в судебной практике можно найти совершенно противоположные решения. Чтобы избежать такой неясности, пользователь имущества может еще при заключении договора аренды указать: арендатор имеет право производить такие-то работы по созданию отделимых или неотделимых улучшений (далее идет перечень изменений).

Арендатор может принять решение об улучшениях после заключения сделки. Стороны могут оформить согласие арендодателя в письменном виде, указав, что капвложения носят отделимый характер. Если же работы производятся без согласия, то арендатор может провести экспертизу (когда речь идет о существенных суммах, эти затраты, на наш взгляд, окупаются), в которой будет оценен возможный ущерб.

«Оценка вреда от демонтажа является для арбитров критерием, определяющим характер улучшений»

Пять типичных улучшений имущества, которые суды признавали неотделимыми

Объект улучшенийПостановления федеральных арбитражных судов
1Пристройка склада, а также ад министративно-бытового корпуса Северо-Западного округа от 15.09.06 № А56-3291/2006
2Монтаж системы пожарной и охранной сигнализации, кабельной линии; установка оконных и дверных блоков Восточно-Сибирского округа от 19.07.05 № А33-23786/04-С2-Ф02-3270/05-С2
3Монтаж вентиляционного оборудования Поволжского округа от 09.02.06 №А49-143/05-74/5, Северо-Западного округа от 30.06.06 №А56-10673/2005
4Замена труб и электропроводкиПоволжского округа от 09.02.06 №А49-143/05-74/5
5Реконструкция системы тепло снабжения с установкой индивидуальных газовых отопительных котловВолго-Вятского округа от 02.08.06

№А43-28544/2005-21-880

Есть вопрос? Наши эксперты помогут за 24 часа! Получить ответ Новое



Ваша персональная подборка

    Подписка на статьи

    Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

    Рекомендации по теме

    Школа финансового руководителя

    Самое выгодное предложение

    Проверь свои знания и приобрети новые

    Записаться

    Самое выгодное предложение

    Самое выгодное предложение

    Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

    Живое общение с редакцией

    А еще...

    Вопрос в редакцию

    Ответы на самые интересные вопросы мы публикуем в газете.

    Вопрос чиновнику

    Горячие линии с чиновниками проходят еженедельно.

    Техподдержка

    Не работает сайт или сервисы? Не приходит газета? Пишите сюда!





    Топ-10 главных тем номера

    Как с 1 октября 2017 года оформлять счета-фактуры и вести книги по НДС

    Бухгалтерский справочник по исправлению ошибок в документах

    Как работать с онлайн-кассой после 1 июля 2017 года

    Как избежать случайных ошибок в расчете отпускных

    Как сверить налоговую нагрузку компании с безопасными показателями

    Готовые ответы на требования инспекторов по новой отчетности

    Почему блокируют клиент-банк. Реальные основания и мифы

    Как заполнять платежные поручения по взносам: новые правила

    Как компаниям платить налоги друг за друга, чтобы деньги попали в бюджет

    Бухгалтерские секреты, которые каждый день упрощают работу коллег

    © 2007–2017 ООО «Актион управление и финансы»

    Редакция газеты: info@gazeta-unp.ru | Администрация сайта: online@gazeta-unp.ru
    Политика конфиденциальности
    Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор). Свидетельство о регистрации ПИ № ФС77-62334 от 03.07.2015;
    Политика обработки персональных данных

    
    • Мы в соцсетях
    Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.

    Внимание!
    Вы читаете профессиональную статью для бухгалтера.
    Зарегистрируйтесь на сайте и продолжите чтение!

    Это бесплатно и займет 1 минуту.

    У меня есть пароль
    напомнить
    Пароль отправлен на почту
    Ввести
    Я тут впервые
    И получить доступ на сайт Займет минуту!
    Введите эл. почту или логин
    Неверный логин или пароль
    Неверный пароль
    Введите пароль
    ×
    Чтобы скачать документ, зарегистрируйтесь на сайте!

    Это бесплатно и займет всего 1 минуту.

    У меня есть пароль
    напомнить
    Пароль отправлен на почту
    Ввести
    Я тут впервые
    И получить доступ на сайт Займет минуту!
    Введите эл. почту или логин
    Неверный логин или пароль
    Неверный пароль
    Введите пароль