Покупатель недвижимости платит налог с момента регистрации

307
ГБР по Санкт-Петербургу и Ленобласти часто затягивает регистрацию прав на купленную недвижимость на неопределенное время. Причины этого могут быть вполне объективными, но они все равно порождают массу проблем для бухгалтеров – от того, кто должен в этот период уплачивать налог на имущество, до решения вопроса, как быть с учетом действующих договоров аренды.

К тому же специалисты Минфина имеют свой взгляд на начисление амортизации по проданному, но незарегистрированному объекту. Предлагаем возможный вариант решения проблемы.

Одна регистрация – и тьма проблем

Начнем с норм гражданского законодательства. За консультацией мы обратились к генеральному директору юридической фирмы ООО «ПетроИнвестКонсалт» Николаю Копылову. Он пояснил, что для процедуры купли-продажи объектов недвижимости установлен специальный порядок перехода права собственности от продавца к покупателю. Дело в том, что согласно пункту 1 статьи 131 Гражданского кодекса переход права собственности на недвижимость подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре. Именно этот момент государственной регистрации и является с точки зрения гражданского законодательства моментом перехода права собственности от продавца к покупателю.

Регистрацией прав на недвижимость занимается Управление Росрегистрации по Санкт-Петербургу и Ленобласти (ГБР). По закону государственная регистрация прав должна проводиться в течение месяца со дня подачи заявления и документов (п. 3 ст. 13 Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

На практике же этот срок, как правило, растягивается на значительно больший период. И возникает странная, с точки зрения бухгалтера, ситуация: акт приема-передачи уже подписан, объект передан, а право собственности по-прежнему принадлежит продавцу, на что прямо указывает пункт 2 статьи 8 Гражданского кодекса. Покупатель, в свою очередь, на этом же основании не вправе распоряжаться переданным ему объектом недвижимости. И возникает цепь вопросов: 1) в какой момент отразить выбытие недвижимости как объекта основных средств – в момент подписания акта или в момент государственной регистрации? 2) и как следствие – кто будет платить налог на имущество за тот период, пока идет государственная регистрация сделки? 3) а если еще к тому же продавец сдавал этот объект в аренду, то кто будет получать все это время арендную плату? 4) как быть с коммунальными платежами? 5) и что делать с теми арендаторами, срок окончания аренды у которых попал прямо на период регистрации?

Бухучет: отражаем выбытие

Как поступить продавцу. Акт приема-передачи объекта подписан, и вы обязаны отразить выбытие объекта в бухучете (п. 5 ст. 8 Федерального закона от 21.11.96 № 129-ФЗ «О бухгалтерском учете»). Но как это сделать, если вы по-прежнему являетесь его собственником?

Отразить выбытие не позволяет ПБУ 9/99 «Доходы организации». Там прямо указано, что одним из обязательных условий признания выручки в бухучете является переход права собственности (владения, пользования и распоряжения) к покупателю (подп. «г» п. 12 ПБУ 9/99). А право собственности все еще остается за вами. Значит, для признания выручки и, соответственно, для списания объекта недвижимости с баланса оснований нет.

При этом нельзя игнорировать и требование Закона № 129-ФЗ отразить данную операцию на счетах бухучета. ПБУ 6/01 «Учет основных средств» ответа на этот вопрос не дает. Представляется, что выполнить одновременно оба эти требования можно, если перевести объект на отдельный субсчет к счету 01 «Основные средства». Операция найдет свое отражение на счетах бухучета, при этом объект все еще будет числиться на балансе. Этот субсчет можно назвать, например, «Основные средства, право собственности на которые не перешло к покупателю».

Этот момент очень важен с точки зрения определения налоговой базы по налогу на имущество. Поскольку эта база формируется на основе данных бухучета (п. 1 ст. 375 НК РФ), преждевременное списание объекта недвижимости с баланса привело бы к занижению налога. Эта же позиция нашла подтверждение в многочисленных письмах Минфина: от 27.06.06 № 03-06-01-02/28, от 03.08.06 № 03-06-01-04/151, от 06.09.06 № 03-06-01-02/35.

Что касается амортизации, то поскольку, как мы уже выяснили, основания для списания объекта недвижимости в бухучете не имеется, амортизация также продолжает начисляться продавцом до момента перехода права собственности. На это прямо указывает пункт 22 ПБУ 6/01. К сожалению, такой подход наверняка вызовет нарекания со стороны налоговых инспекторов, так как в своих действиях они обязаны руководствоваться разъяснениями Минфина. А он считает, что в данном случае в период с момента передачи здания по акту приема-передачи покупателю и до момента регистрации права собственности амортизацию не может начислять ни одна из сторон. Обратите внимание! Речь идет о начислении амортизации для целей бухгалтерского учета. По налоговому учету у Минфина совсем другая позиция. Но это уже вопрос налогообложения прибыли, который в данной статье мы не рассматриваем.

Как поступить покупателю. Несмотря на наличие подписанного акта приема-передачи объекта недвижимости, у покупателя нет никаких оснований отражать его на балансе. Объектом бухучета является имущество организации, а в данном случае право собственности к покупателю еще не перешло. Пункт 2 статьи 8 Закона № 129-ФЗ требует, чтобы имущество, являющееся собственностью организации, учитывалось обособленно от имущества других юридических лиц, находящегося у этой организации. Следовательно, имущество, находящееся под контролем покупателя, но еще не принадлежащее ему на праве собственности, он должен учесть тоже за балансом (на забалансовых счетах).

Минфин, однако, предлагает совсем иной подход. Ссылаясь на пункт 52 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств, он предлагает покупателю объект недвижимого имущества перевести в состав основных средств при условии ввода этого объекта в эксплуатацию и передачи документов на регистрацию. В большинстве случаев здание действительно эксплуатируется покупателем: акт приема-передачи здания подписан – не будет же оно простаивать несколько месяцев и дожидаться регистрации. Но такой подход приведет к тому, что здание будет одновременно числиться и на балансе продавца, и на балансе покупателя. Кроме того, у покупателя в этом случае не будет никаких оснований не платить налог на имущество – объект ведь находится в составе основных средств, пусть и на отдельном субсчете.

Понятно, что цель Минфина – заставить недобросовестных налогоплательщиков, искусственно затягивающих процесс регистрации, платить налог на имущество. Но все-таки к ситуации с куплей-продажей недвижимости такой подход применять нельзя. Если внимательно прочитать тот же пункт 52 Методических указаний, то можно заметить, что речь идет об «объектах недвижимости, по которым закончены капитальные вложения, оформлены соответствующие первичные учетные документы по приемке-передаче, документы переданы на государственную регистрацию, и фактически эксплуатируемых». И все. Ни слова о купле-продаже. Поэтому, приобретая объект недвижимости, покупатель для целей бухучета должен ориентироваться все-таки на момент регистрации права собственности.

Главное – дата регистрации

В момент регистрации права собственности на объект недвижимого имущества продавец оформляет акт о приеме-передаче здания (сооружения) по форме № ОС-1а. Она узаконена постановлением Госкомстата России от 21.01.03 № 7. Именно этот документ является основанием для отражения выбытия объекта недвижимости из состава основных средств (а следовательно, и списания со счетов бухучета) у продавца и для его включения в состав основных средств и ввода в эксплуатацию у покупателя. В этой же форме отражается и вся сумма накопленной к моменту регистрации перехода права собственности амортизации.

Если продавец – арендодатель

Если вы до момента продажи сдавали свое здание в аренду, то совет юристов один: все переходные положения зафиксируйте в договоре купли-продажи. В противном случае до момента регистрации права собственности именно продавец будет с полным основанием получать арендную плату, но на нем же будет лежать и бремя содержания здания. Если же договор аренды закончится именно в момент регистрации, то перезаключить его уже не удастся до конца регистрации. Ни продавец, ни покупатель не обладают в этот переходный период достаточным объемом прав.

Есть вопрос? Наши эксперты помогут за 24 часа! Получить ответ Новое



Школа финансового руководителя

Самое выгодное предложение

Проверь свои знания и приобрети новые

Записаться

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

А еще...

Вопрос в редакцию

Ответы на самые интересные вопросы мы публикуем в газете.

Вопрос чиновнику

Горячие линии с чиновниками проходят еженедельно.

Техподдержка

Не работает сайт или сервисы? Не приходит газета? Пишите сюда!


Рассылка




© 2007–2016 ООО «Актион управление и финансы»

Редакция газеты: info@gazeta-unp.ru | Администрация сайта: online@gazeta-unp.ru Политика конфиденциальности Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор). Свидетельство о регистрации Эл №ФС77-43629 от 18.01.2011


Внимание! Вы читаете профессиональную статью для бухгалтера.
Зарегистрируйтесь на сайте и продолжите чтение!

Это бесплатно и займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×
Чтобы скачать документ, зарегистрируйтесь на сайте!

Это бесплатно и займет всего 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль