Нежилые помещения в многоквартирном доме: формируем участок и платим земельный налог

1850
Фирмы, имеющие нежилые помещения в многоквартирном доме, должны платить за пользование землей под домом арендную плату или налог. Быть налогоплательщиком выгоднее, но не по всем земельным участкам в Петербурге проведен кадастровый учет.

А просто отказаться от арендной платы нельзя – арбитры Северо-Западного округа взыщут неосновательное обогащение. Выход есть – инициировать формирование земельного участка, стать собственником земли и платить налог.

Налог или аренда?

По сложившейся практике, компания, владеющая нежилым помещением в многоквартирном доме, должна заключить с Комитетом по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (КУГИ) договор аренды земельного участка под домом и платить арендную плату за использование земли. Однако если сравнить ставки арендной платы и земельного налога, то получится, что платить налог выгоднее. К тому же процедура изменения ставки земельного налога намного сложнее, чем порядок повышения арендной платы. Положение налогоплательщика более стабильно по сравнению с положением арендатора. Поэтому весьма важен тот факт, что собственник нежилого помещения в многоквартирном доме может платить за землю не арендную плату, а земельный налог. Разберемся, в каких случаях это возможно и есть ли шанс перейти от аренды к земельному налогу.

Надо сформировать участок В соответствии с пунктом 2 статьи 36 Земельного кодекса в существующей застройке земельные участки, на которых находятся многоквартирные дома, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев. Порядок и условия такого предоставления определены в пункте 5 статьи 16 Федерального закона от 29.12.04

№ 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ»: земля, на которой расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимости, переходит бесплатно в общую долевую собственность владельцев помещений с момента формирования земельного участка и проведения его кадастрового учета.

Следовательно, для перехода права собственности на землю требуется выполнение одновременно двух условий: формирование земельного участка и его кадастровый учет (см. письма Минфина России от 17.05.06 № 03-06-02/65, от 25.05.06 № 03-03-04/1/476 и от 16.11.06 № 03-06-02-02/138).

В Петербурге земельные участки формируются в соответствии с Инструкцией, утвержденной распоряжением Комитета по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга от 11.08.06

№ 1555-рк. Кадастровый учет является логическим завершением процедуры формирования земельного участка. Однако у нас в отношении ряда земельных участков под многоквартирными домами, особенно в центре города, кадастровый учет проводился в упрощенном порядке – без межевания. В этом случае нельзя говорить о формировании земельного участка в установленном порядке и, следовательно, о переходе земли под домом в общую долевую собственность и уплате земельного налога.

Необходим кворум

Возникает закономерный вопрос: может ли собственник нежилого помещения, как правило использующий это помещение для предпринимательской деятельности, по своей инициативе сформировать свой земельный участок? В соответствии со статьей 16 Федерального закона от 29.12.04 № 189-ФЗ инициировать формирование земельного участка должно общее собрание собственников помещений многоквартирного дома. Такое собрание имеет кворум, если в нем приняли участие собственники, обладающие более чем 50 процентами от общего числа голосов (количество голосов каждого собственника пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество). Решение принимается большинством голосов, и желания лишь одного собственника для формирования земельного участка может оказаться недостаточно.

Ситуация осложняется тем, что в большинстве многоквартирных домов, как правило, лишь несколько помещений являются нежилыми, а большая часть собственников помещений – это владельцы квартир, которые не заинтересованы в уплате земельного налога: сегодня они не платят за землю под домом и вряд ли будут торопиться делать это.

Аренда становится собственностью

Итак, собственниками земельного участка под зданиями и, соответственно, плательщиками земельного налога могут стать только те, чьи нежилые помещения расположены в доме, занимающем сформированный земельный участок, прошедший кадастровый учет. В этом случае КУГИ с момента вступления в силу Жилищного кодекса (с 1 марта 2005 года) не вправе взимать арендную плату за пользование таким участком, так как сдать имущество в аренду может только собственник или лицо, уполномоченное собственником или законом (ст. 608 ГК РФ). В этом случае договор аренды прекращает действие в связи с совпадением должника и кредитора в одном лице (ст. 413 ГК РФ).

Если участок не сформирован, придется платить аренду

Давайте разберемся, как «работают» договоры аренды на участках, сформированных в упрощенном порядке (как мы сказали, таких много в центре Петербурга).

В теории следует руководствоваться кодексами. В силу статьи 607 Гражданского кодекса действующие договоры аренды, заключенные ранее с КУГИ в отношении несформированных земельных участков под многоквартир-

ными домами, можно признать незаключенными из-за отсутствия данных, позволяющих определенно установить объект аренды. Так, согласно пункту 2 статьи 6 Земельного кодекса участок как объект земельных отношений – это часть поверхности земли, границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Значит, земельный участок становится объектом арендных правоотношений только с момента его формирования и кадастрового учета. До этого он не может быть предметом договора аренды. Следовательно, действующие договоры аренды можно признать незаключенными, а для заключения новых договоров аренды у КУГИ нет правовых оснований.

Однако на практике все действует иначе. Признавать такие договоры незаключенными нет экономического смысла, так как арбитры Северо-Западного округа взыскивают суммы неосновательного обогащения с арендаторов и собственников нежилых помещений в многоквартирных домах (постановления Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 20.10.06 № А26-871/2005-14, от 23.11.06 № А26-11028/2005-14). Свою позицию суды обосновывают следующим образом.

Использование земли в России платное (ст. 65 Земельного кодекса РФ). Формами оплаты являются земельный налог и арендная плата. Как уже было сказано, земельный налог платят собственники земли, землевладельцы и землепользователи. Собственник помещения в многоквартирном доме не подпадает ни под одну из указанных категорий. Таким образом, он не может использовать земельный участок на ином праве, кроме аренды. Поскольку договор аренды не заключен, то такой собственник без надлежащих правовых оснований бесплатно пользуется участком под зданием и неосновательно обогащался. Лицо, которое без оснований, установленных законом или сделкой, сберегло имущество за счет другого лица, обязано возвратить его (п. 1 ст. 1102 ГК РФ). Сумма обогащения рассчитывается исходя из ставок арендной платы за землю.

Подведем итоги

Если участок сформирован в установленном порядке и ему присвоен кадастровый номер, он переходит в общую долевую собственность владельцев помещений в многоквартирном доме. В этом случае договор аренды с КУГИ прекращает свое действие.

Если участок не прошел кадастровый учет или ему присвоен кадастровый номер ыв упрощенном порядке (без формирования участка), то перехода права собственности не произошло. В этом случае договор аренды считается незаключенным из-за отсутствия данных, позволяющих определенно установить объект аренды. Однако суды взыскивают с собственников нежилых помещений неосновательное обогащение по ставке арендной платы, а также проценты за пользование чужими деньгами (ст. 395 ГК РФ).

Такая неопределенность положения собственников нежилых помещений сохранится до тех пор, пока в жилищное законодательство не внесут изменения, упрощающие порядок формирования земельных участков под многоквартирными домами и, соответственно, перехода права собственности на землю к собственникам помещений.

Платить налог, быть арендатором или неосновательно обогащаться (срок давности всего 3 года) – выбирать вам.

Есть вопрос? Наши эксперты помогут за 24 часа! Получить ответ Новое



Ваша персональная подборка

    Подписка на статьи

    Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

    Рекомендации по теме

    Школа финансового руководителя

    Самое выгодное предложение

    Проверь свои знания и приобрети новые

    Записаться

    Самое выгодное предложение

    Самое выгодное предложение

    Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

    Живое общение с редакцией

    А еще...

    Вопрос в редакцию

    Ответы на самые интересные вопросы мы публикуем в газете.

    Вопрос чиновнику

    Горячие линии с чиновниками проходят еженедельно.

    Техподдержка

    Не работает сайт или сервисы? Не приходит газета? Пишите сюда!





    Топ-10 главных тем номера

    Как с 1 октября 2017 года оформлять счета-фактуры и вести книги по НДС

    Бухгалтерский справочник по исправлению ошибок в документах

    Как работать с онлайн-кассой после 1 июля 2017 года

    Как избежать случайных ошибок в расчете отпускных

    Как сверить налоговую нагрузку компании с безопасными показателями

    Готовые ответы на требования инспекторов по новой отчетности

    Почему блокируют клиент-банк. Реальные основания и мифы

    Как заполнять платежные поручения по взносам: новые правила

    Как компаниям платить налоги друг за друга, чтобы деньги попали в бюджет

    Бухгалтерские секреты, которые каждый день упрощают работу коллег

    © 2007–2017 ООО «Актион управление и финансы»

    Редакция газеты: info@gazeta-unp.ru | Администрация сайта: online@gazeta-unp.ru
    Политика конфиденциальности
    Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор). Свидетельство о регистрации ПИ № ФС77-62334 от 03.07.2015;
    Политика обработки персональных данных

    
    • Мы в соцсетях
    Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.

    Внимание!
    Вы читаете профессиональную статью для бухгалтера.
    Зарегистрируйтесь на сайте и продолжите чтение!

    Это бесплатно и займет 1 минуту.

    У меня есть пароль
    напомнить
    Пароль отправлен на почту
    Ввести
    Я тут впервые
    И получить доступ на сайт Займет минуту!
    Введите эл. почту или логин
    Неверный логин или пароль
    Неверный пароль
    Введите пароль
    ×
    Чтобы скачать документ, зарегистрируйтесь на сайте!

    Это бесплатно и займет всего 1 минуту.

    У меня есть пароль
    напомнить
    Пароль отправлен на почту
    Ввести
    Я тут впервые
    И получить доступ на сайт Займет минуту!
    Введите эл. почту или логин
    Неверный логин или пароль
    Неверный пароль
    Введите пароль