Опасная схема. Не занижайте стоимость покупки здания искусственно

342
Инспекторы прекрасно осведомлены о том, как компании занижают первоначальную стоимость амортизируемого имущества. Об этом свидетельствует имеющийся в распоряжении редакции «УНП» обзор налоговых схем (внутренний документ ФНС России). В частности, налоговики раскрыли схему, когда стоимость здания делится на две части: минимальную цену и оплату различных работ.

При использовании данного варианта экономия достигается за счет того, что покупатель единовременно списывает существенную часть стоимости работ. Проанализируем, в чем ошиблась компания (все суммы в нашем примере - реальные данные по сделке, которая стала предметом конфликта с налоговиками).

Тонкости ситуации

Сделка по продаже здания делится на два этапа. В обоих этапах для маскировки задействован посредник.

На первом этапе заключается обычный договор купли-продажи здания (за 0,74 млн рублей, НДС не учитываем). Покупателем выступает организация-посредник. Далее здание реализуется конечному покупателю (за 4,5 млн рублей). Несмотря на то что посредник продает здание по цене в шесть раз выше, чем стоимость покупки, даже эта сумма существенно занижена - в десятки раз по сравнению с реальной. Чтобы довести цену сделки до рыночной, на втором этапе к договорам купли-продажи заключаются дополнительные соглашения на проведение работ (о сути работ чуть ниже).

Результаты данных работ передаются конечному покупателю после того, как он подал документы на госрегистрацию права собственности на здание. В этом случае покупатель не должен увеличивать уже сформированную стоимость имущества в налоговом учете (напомним, она составила 4,5 млн рублей). Налоговый кодекс прямо указывает, что основные средства, подлежащие регистрации, включаются в состав амортизируемого имущества с момента подачи документов на регистрацию (п. 8 ст. 258 НК РФ). После этого первоначальная стоимость уже не подлежит изменению, кроме случаев реконструкции, модернизации и т. п. (п. 2 ст. 257 НК РФ).

В нашем случае посредник, пока еще являющийся собственником недвижимого имущества, производит для конечного покупателя предпродажную подготовку здания, цель которой - улучшить его состояние до уровня офисной категории В1 и повысить рыночную привлекательность объекта.

Но работы посредник выполняет не самостоятельно, а привлекает бывшего владельца здания. После окончания работ новая цена здания, подтвержденная независимым оценщиком, определена как 173,5 млн рублей. Получается, что стоимость дополнительных работ составила 169 млн рублей. Именно эта сумма и была перечислена конечным покупателем на счет посредника. Последний в свою очередь перевел эти денежные средства бывшему владельцу здания в качестве оплаты за выполненные работы.

Подводим итоги сделки. Конечный покупатель единовременно списывает в налоговом учете расходы в сумме 169 млн рублей. Достигнутая экономия по налогу на прибыль текущего года составит 40,56 млн рублей (169 млн руб. x 24%).

Первоначальный владелец здания получает денежный эквивалент рыночной стоимости здания. А посредник - вознаграждение за оказанные услуги в сумме 3,76 млн рублей (4,5 - 0,74).

Что навело инспекторов на мысль об уклонении от уплаты налогов

Конечно же, стоимость работ, которая превышала первоначальную цену здания почти в 38 раз, привлекла внимание налоговиков. Кроме того, воплощая в жизнь свою смелую задумку по оптимизации, стороны не уделили должного внимания документам.

Во-первых, в акте приема-передачи здания от первоначального владельца к посреднику было прямо указано, что «здание находится в удовлетворительном состоянии и покупатель претензий не имеет». То есть по документам здание не нуждалось в дополнительных работах. Инспекторы засомневались, что всего через полгода зданию потребовались такие дорогостоящие работы по улучшению его рыночной привлекательности.

Во-вторых, в качестве дополнительных работ стороны прописали в допсоглашениях работы по предпродажной подготовке здания. Такие работы были направлены якобы на привлечение большого числа потенциальных покупателей, но на момент принятия решения о проведении предпродажной подготовки у посредника уже был заключен договор купли-продажи.

В-третьих, в документах, подтверждающих факт производства дополнительных работ, не было расшифровано, что именно входило в эти работы. Поэтому проверяющие не смогли оценить экономическую обоснованность произведенных расходов.

Таким образом, налоговики пришли к выводу, что конечный покупатель неправомерно занизил налогооблагаемую прибыль на сумму дополнительных расходов.

«Дополнительные работы по предпродажной подготовке были направлены якобы на привлечение потенциальных покупателей здания, в то время как на него уже был заключен договор купли-продажи»

Опасная схема. Не занижайте стоимость покупки здания искусственно

Есть вопрос? Наши эксперты помогут за 24 часа! Получить ответ Новое



Ваша персональная подборка

    Подписка на статьи

    Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

    Рекомендации по теме

    Школа финансового руководителя

    Самое выгодное предложение

    Проверь свои знания и приобрети новые

    Записаться

    Самое выгодное предложение

    Самое выгодное предложение

    Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

    Живое общение с редакцией

    А еще...

    Вопрос в редакцию

    Ответы на самые интересные вопросы мы публикуем в газете.

    Вопрос чиновнику

    Горячие линии с чиновниками проходят еженедельно.

    Техподдержка

    Не работает сайт или сервисы? Не приходит газета? Пишите сюда!





    Топ-10 главных тем номера

    Как с 1 октября 2017 года оформлять счета-фактуры и вести книги по НДС

    Бухгалтерский справочник по исправлению ошибок в документах

    Как работать с онлайн-кассой после 1 июля 2017 года

    Как избежать случайных ошибок в расчете отпускных

    Как сверить налоговую нагрузку компании с безопасными показателями

    Готовые ответы на требования инспекторов по новой отчетности

    Почему блокируют клиент-банк. Реальные основания и мифы

    Как заполнять платежные поручения по взносам: новые правила

    Как компаниям платить налоги друг за друга, чтобы деньги попали в бюджет

    Бухгалтерские секреты, которые каждый день упрощают работу коллег

    © 2007–2017 ООО «Актион управление и финансы»

    Редакция газеты: info@gazeta-unp.ru | Администрация сайта: online@gazeta-unp.ru
    Политика конфиденциальности
    Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор). Свидетельство о регистрации ПИ № ФС77-62334 от 03.07.2015;
    Политика обработки персональных данных

    
    • Мы в соцсетях
    Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.

    Внимание!
    Вы читаете профессиональную статью для бухгалтера.
    Зарегистрируйтесь на сайте и продолжите чтение!

    Это бесплатно и займет 1 минуту.

    У меня есть пароль
    напомнить
    Пароль отправлен на почту
    Ввести
    Я тут впервые
    И получить доступ на сайт Займет минуту!
    Введите эл. почту или логин
    Неверный логин или пароль
    Неверный пароль
    Введите пароль
    ×
    Чтобы скачать документ, зарегистрируйтесь на сайте!

    Это бесплатно и займет всего 1 минуту.

    У меня есть пароль
    напомнить
    Пароль отправлен на почту
    Ввести
    Я тут впервые
    И получить доступ на сайт Займет минуту!
    Введите эл. почту или логин
    Неверный логин или пароль
    Неверный пароль
    Введите пароль