Опасная схема. Не занижайте стоимость покупки здания искусственно

337
Инспекторы прекрасно осведомлены о том, как компании занижают первоначальную стоимость амортизируемого имущества. Об этом свидетельствует имеющийся в распоряжении редакции «УНП» обзор налоговых схем (внутренний документ ФНС России). В частности, налоговики раскрыли схему, когда стоимость здания делится на две части: минимальную цену и оплату различных работ.

При использовании данного варианта экономия достигается за счет того, что покупатель единовременно списывает существенную часть стоимости работ. Проанализируем, в чем ошиблась компания (все суммы в нашем примере - реальные данные по сделке, которая стала предметом конфликта с налоговиками).

Тонкости ситуации

Сделка по продаже здания делится на два этапа. В обоих этапах для маскировки задействован посредник.

На первом этапе заключается обычный договор купли-продажи здания (за 0,74 млн рублей, НДС не учитываем). Покупателем выступает организация-посредник. Далее здание реализуется конечному покупателю (за 4,5 млн рублей). Несмотря на то что посредник продает здание по цене в шесть раз выше, чем стоимость покупки, даже эта сумма существенно занижена - в десятки раз по сравнению с реальной. Чтобы довести цену сделки до рыночной, на втором этапе к договорам купли-продажи заключаются дополнительные соглашения на проведение работ (о сути работ чуть ниже).

Результаты данных работ передаются конечному покупателю после того, как он подал документы на госрегистрацию права собственности на здание. В этом случае покупатель не должен увеличивать уже сформированную стоимость имущества в налоговом учете (напомним, она составила 4,5 млн рублей). Налоговый кодекс прямо указывает, что основные средства, подлежащие регистрации, включаются в состав амортизируемого имущества с момента подачи документов на регистрацию (п. 8 ст. 258 НК РФ). После этого первоначальная стоимость уже не подлежит изменению, кроме случаев реконструкции, модернизации и т. п. (п. 2 ст. 257 НК РФ).

В нашем случае посредник, пока еще являющийся собственником недвижимого имущества, производит для конечного покупателя предпродажную подготовку здания, цель которой - улучшить его состояние до уровня офисной категории В1 и повысить рыночную привлекательность объекта.

Но работы посредник выполняет не самостоятельно, а привлекает бывшего владельца здания. После окончания работ новая цена здания, подтвержденная независимым оценщиком, определена как 173,5 млн рублей. Получается, что стоимость дополнительных работ составила 169 млн рублей. Именно эта сумма и была перечислена конечным покупателем на счет посредника. Последний в свою очередь перевел эти денежные средства бывшему владельцу здания в качестве оплаты за выполненные работы.

Подводим итоги сделки. Конечный покупатель единовременно списывает в налоговом учете расходы в сумме 169 млн рублей. Достигнутая экономия по налогу на прибыль текущего года составит 40,56 млн рублей (169 млн руб. x 24%).

Первоначальный владелец здания получает денежный эквивалент рыночной стоимости здания. А посредник - вознаграждение за оказанные услуги в сумме 3,76 млн рублей (4,5 - 0,74).

Что навело инспекторов на мысль об уклонении от уплаты налогов

Конечно же, стоимость работ, которая превышала первоначальную цену здания почти в 38 раз, привлекла внимание налоговиков. Кроме того, воплощая в жизнь свою смелую задумку по оптимизации, стороны не уделили должного внимания документам.

Во-первых, в акте приема-передачи здания от первоначального владельца к посреднику было прямо указано, что «здание находится в удовлетворительном состоянии и покупатель претензий не имеет». То есть по документам здание не нуждалось в дополнительных работах. Инспекторы засомневались, что всего через полгода зданию потребовались такие дорогостоящие работы по улучшению его рыночной привлекательности.

Во-вторых, в качестве дополнительных работ стороны прописали в допсоглашениях работы по предпродажной подготовке здания. Такие работы были направлены якобы на привлечение большого числа потенциальных покупателей, но на момент принятия решения о проведении предпродажной подготовки у посредника уже был заключен договор купли-продажи.

В-третьих, в документах, подтверждающих факт производства дополнительных работ, не было расшифровано, что именно входило в эти работы. Поэтому проверяющие не смогли оценить экономическую обоснованность произведенных расходов.

Таким образом, налоговики пришли к выводу, что конечный покупатель неправомерно занизил налогооблагаемую прибыль на сумму дополнительных расходов.

«Дополнительные работы по предпродажной подготовке были направлены якобы на привлечение потенциальных покупателей здания, в то время как на него уже был заключен договор купли-продажи»

Опасная схема. Не занижайте стоимость покупки здания искусственно

Есть вопрос? Наши эксперты помогут за 24 часа! Получить ответ Новое



Школа финансового руководителя

Самое выгодное предложение

Проверь свои знания и приобрети новые

Записаться

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

А еще...

Вопрос в редакцию

Ответы на самые интересные вопросы мы публикуем в газете.

Вопрос чиновнику

Горячие линии с чиновниками проходят еженедельно.

Техподдержка

Не работает сайт или сервисы? Не приходит газета? Пишите сюда!


Рассылка




© 2007–2016 ООО «Актион управление и финансы»

Редакция газеты: info@gazeta-unp.ru | Администрация сайта: online@gazeta-unp.ru Политика конфиденциальности Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор). Свидетельство о регистрации Эл №ФС77-43629 от 18.01.2011


Внимание! Вы читаете профессиональную статью для бухгалтера.
Зарегистрируйтесь на сайте и продолжите чтение!

Это бесплатно и займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×
Чтобы скачать документ, зарегистрируйтесь на сайте!

Это бесплатно и займет всего 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль