Арендатор не платит арендную плату

2528

Только решив, хочет ли он прекратить отношения с недобросовестным арендатором или всего лишь взыскать задолженность и штрафные санкции, арендодатель сможет определиться, с каким иском выходить в арбитраж. Не стоит забывать про договор аренды, поскольку, зачастую, в нем предусмотрены возможные способы воздействия на нарушителя. Мы рассмотрим варианты защиты прав арендодателя, предусмотренные Гражданским кодексом при отсутствии специальных условий в договоре.

Расторгаем договор аренды

Арендодатель вправе обратиться в суд с иском о расторжении договора и выселении недобросовестного арендатора при соблюдении следующих условий:

– внесение платы просрочено именно несколько раз подряд (п. 3 ст. 619 ГК РФ). Так, если арендатор нарушил сроки внесения платежей за март и октябрь (при ежемесячной арендной плате), это не является основанием для расторжения договора по правилам статьи 619 ГК РФ. Другое дело, когда оплата просрочена за март и апрель;

– арендатору направлено письменное предупреждение о погашении задолженности. Обратиться в суд можно, только если арендатор в разумный срок после его получения не произвел платежи. Вручить предупреждение необходимо лично под расписку либо заказным письмом с уведомлением о вручении.

Нормы Гражданского кодекса не позволяют расторгнуть договор во внесудебном порядке при неоднократной просрочке арендных платежей. Но такое условие можно прописать в договоре. Если оно предусмотрено, то достаточно направить арендатору письменное уведомление об отказе от исполнения договора. При этом в уведомлении можно предусмотреть также расчет задолженности арендатора, суммы штрафных санкций и требование об их уплате. Такое уведомление рекомендуем также вручать арендатору лично под расписку либо направлять заказным письмом или с уведомлением о вручении.

Если арендатор откажется освободить занимаемые помещения, погасить задолженность и (или) уплатить штраф, арендодатель вправе обратиться в арбитражный суд с требованием о выселении (но не о расторжении договора, поскольку он уже расторгнут после получения арендатором уведомления), взыскании задолженности и штрафных санкций.

Сохраняем арендные отношения

В случае когда арендодатель не хочет расторгать договор, он может заявить требования о взыскании задолженности и штрафа. За нарушение денежных обязательств применяется только одна из следующих санкций: проценты за пользование чужими денежными средствами (ст. 395 ГК РФ) или неустойка, установленная договором аренды) (п. 6 постановления Пленума ВС РФ № 13, Пленума ВАС РФ № 14 от 08.10.98). Нельзя одновременно применять штрафную санкцию, предусмотренную статьей 395 ГК РФ, и договорную неустойку.

Мы советуем сделать выбор в пользу неустойки, ведь процент по ней больше ставки рефинансирования (которая применяется при начислении процентов по ГК РФ).

Однако арбитражный суд может уменьшить размер начисляемых процентов или договорной неустойки, если размер санкций несоразмерен последствиям нарушения обязательства арендатором (ст. 333 ГК РФ).

Взыскиваем неустойку

Под убытками понимаются расходы, которые пострадавшая сторона произвела (должна будет произвести) для восстановления своего нарушенного права; утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб); упущенная выгода (п. 2 ст. 15 ГК РФ). При взыскании убытков арендодателю придется доказывать наличие указанных обстоятельств, а для компенсации упущенной выгоды также необходимо будет подтвердить наличие собственных действий по получению такой выгоды. Напротив, при взыскании неустойки (пени) достаточно показать суду, что оплата была просрочена, и представить расчет взыскиваемой суммы.

Рекомендуем заявлять в иске только взыскание неустойки. Вероятнее всего, что сумма неустойки покроет возможные убытки. А вы избежите трудностей, сопряженных с доказыванием, связанным с взысканием убытков.

Есть вопрос? Наши эксперты помогут за 24 часа! Получить ответ Новое



Ваша персональная подборка

    Подписка на статьи

    Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

    Рекомендации по теме

    Школа финансового руководителя

    Самое выгодное предложение

    Проверь свои знания и приобрети новые

    Записаться

    Самое выгодное предложение

    Самое выгодное предложение

    Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

    Живое общение с редакцией

    А еще...

    Вопрос в редакцию

    Ответы на самые интересные вопросы мы публикуем в газете.

    Вопрос чиновнику

    Горячие линии с чиновниками проходят еженедельно.

    Техподдержка

    Не работает сайт или сервисы? Не приходит газета? Пишите сюда!





    Топ-10 главных тем номера

    Как с 1 октября 2017 года оформлять счета-фактуры и вести книги по НДС

    Бухгалтерский справочник по исправлению ошибок в документах

    Как работать с онлайн-кассой после 1 июля 2017 года

    Как избежать случайных ошибок в расчете отпускных

    Как сверить налоговую нагрузку компании с безопасными показателями

    Готовые ответы на требования инспекторов по новой отчетности

    Почему блокируют клиент-банк. Реальные основания и мифы

    Как заполнять платежные поручения по взносам: новые правила

    Как компаниям платить налоги друг за друга, чтобы деньги попали в бюджет

    Бухгалтерские секреты, которые каждый день упрощают работу коллег

    © 2007–2017 ООО «Актион управление и финансы»

    Редакция газеты: info@gazeta-unp.ru | Администрация сайта: online@gazeta-unp.ru
    Политика конфиденциальности
    Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор). Свидетельство о регистрации ПИ № ФС77-62334 от 03.07.2015;
    Политика обработки персональных данных

    
    • Мы в соцсетях
    Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.

    Внимание!
    Вы читаете профессиональную статью для бухгалтера.
    Зарегистрируйтесь на сайте и продолжите чтение!

    Это бесплатно и займет 1 минуту.

    У меня есть пароль
    напомнить
    Пароль отправлен на почту
    Ввести
    Я тут впервые
    И получить доступ на сайт Займет минуту!
    Введите эл. почту или логин
    Неверный логин или пароль
    Неверный пароль
    Введите пароль
    ×
    Чтобы скачать документ, зарегистрируйтесь на сайте!

    Это бесплатно и займет всего 1 минуту.

    У меня есть пароль
    напомнить
    Пароль отправлен на почту
    Ввести
    Я тут впервые
    И получить доступ на сайт Займет минуту!
    Введите эл. почту или логин
    Неверный логин или пароль
    Неверный пароль
    Введите пароль