Экономия в строительстве – тоже доход,и налоги с него платить нужно

398
Генеральным инвестором после расчетов с соинвесторами и застройщиком получена экономия. Обязан ли генеральный инвестор уплатить с полученной экономии налог на прибыль и НДС? Особенности налогообложения полученной суммы в таком случае будут зависеть, в частности, от условий договора инвестирования.

Ситуация первая

В соответствии с условиями договора экономия остается в распоряжении генерального инвестора.

Налог на добавленную стоимость. Экономия инвестора является его доходом. В этом случае деятельность генерального инвестора по привлечению средств соинвесторов и передаче их застройщику следует рассматривать в целях налогообложения как оказание услуг.

Под услугой для целей налогообложения признается деятельность, результаты которой не имеют материального выражения, реализуются и потребляются в процессе осуществления этой деятельности (ст. З8 НК РФ). Полученная в результате использования привлеченных средств экономия, по сути, является оплатой услуг генерального инвестора.

Объектом обложения НДС признается реализация товаров (работ, услуг) на территории Российской Федерации, в том числе реализация предметов залога и передача товаров (результатов выполненных работ, оказание услуг) по соглашению о предоставлении отступного или новации, а также передача имущественных прав (подп. 1 п.1 ст. 146 НК РФ). Следовательно, если сумма денежных средств, полученная от соинвесторов, превышает фактические затраты генерального инвестора по строительству объекта, то разница (экономия) подлежит обложению НДС в общем порядке.

Налог на прибыль. Доходом для целей налогообложения признается экономическая выгода в денежной или натуральной форме, учитываемая в случае возможности ее оценки и в той мере, в которой такую выгоду можно оценить, и определяемая в соответствии с главами «Налог на доходы физических лиц», «Налог на прибыль (доход) организаций», «Налог на доходы от капитала» Налогового кодекса (ст. 41 НК РФ).

Полученная генеральным инвестором экономия (инвестиционный доход) определяется как разница между полученными от соинвесторов денежными средствами и средствами, израсходованными на строительство объекта. Эта разница является доходом от реализации услуг (ст. 249 НК РФ), который подлежит обложению налогом на прибыль.

Ситуация вторая

Условиями договора инвестирования не предусмотрен порядок распределения экономии, образовавшейся у генерального инвестора.

Налог на добавленную стоимость. В такой ситуации средства инвестора рассматриваются как капитальные вложения в новое строительство. В соответствии со статьей 1 Федерального закона от 25.02.99 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений» под инвестициями понимаются денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта. Согласно этой статье под капитальными вложениями следует понимать инвестиции в основной капитал (основные средства), в том числе затраты на новое строительство, расширение, реконструкцию и техническое перевооружение действующих предприятий, приобретение машин, оборудования, инструмента, инвентаря, проектно-изыскательские работы и другие затраты.

В соответствии с действующим законодательством инвесторы могут осуществлять капитальные вложения на территории РФ с использованием собственных и (или) привлеченных средств. Не признаются объектом обложения НДС операции, указанные в пункте 3 статьи 39 НК РФ (п. 2 ст. 146 НК РФ). Согласно подпункту 4 пункта 3 статьи 39 НК РФ не признается реализацией товаров, работ или услуг передача имущества, если такая передача носит инвестиционный характер.

Таким образом, передача средств соинвесторами генеральному инвестору для финансирования строительства объекта недвижимости по инвестиционному договору носит инвестиционный характер и не подлежит обложению НДС.

Вместе с тем, если сумма денежных средств, полученных от соинвесторов, превышает фактические затраты генерального инвестора по строительству объекта, то разница подлежит обложению НДС по окончании строительства в момент передачи соинвесторам частей инвестиционного объекта, соответствующих их доле в финансировании.

В данном случае сумма превышения является использованной генеральным инвестором не по целевому назначению и получение такой суммы не может трактоваться как передача имущества, носящая инвестиционный характер. Следовательно, вышеуказанная сумма превышения подлежит обложению НДС в общеустановленном порядке.

Официальных разъяснений по этому вопросу петербургское налоговое Управление, к сожалению, не давало. Однако подтверждение наших выводов можно найти в письме УМНС по г. Москве от 19.09.03 № 11-14/51582.

Налог на прибыль. Средства соинвесторов, полученные инвестором для строительства объекта, относятся к средствам целевого финансирования, которые не включаются в доходы для целей исчисления налога на прибыль организаций (подп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ). Вместе с тем, использованные не по целевому назначению средства на основании пункта 14 статьи 250 Налогового кодекса признаются внереализационными доходами. Данные средства учитываются в составе доходов на дату, когда получатель имущества фактически использовал указанное имущество не по целевому назначению либо нарушил условия, на которых они предоставлялись (подп. 9 п. 4 ст. 271 НК РФ).

Полученная генеральным инвестором экономия (инвестиционный доход) в рассматриваемом случае признается не использованными по целевому назначению средствами. Следовательно, на основании положений пункта 14 статьи 250 Налогового кодекса подлежит обложению налогом на прибыль как внереализационный доход.

Есть вопрос? Наши эксперты помогут за 24 часа! Получить ответ Новое



Ваша персональная подборка

    Подписка на статьи

    Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

    Рекомендации по теме

    Школа финансового руководителя

    Самое выгодное предложение

    Проверь свои знания и приобрети новые

    Записаться

    Самое выгодное предложение

    Самое выгодное предложение

    Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

    Живое общение с редакцией

    А еще...

    Вопрос в редакцию

    Ответы на самые интересные вопросы мы публикуем в газете.

    Вопрос чиновнику

    Горячие линии с чиновниками проходят еженедельно.

    Техподдержка

    Не работает сайт или сервисы? Не приходит газета? Пишите сюда!





    Топ-10 главных тем номера

    Как с 1 октября 2017 года оформлять счета-фактуры и вести книги по НДС

    Бухгалтерский справочник по исправлению ошибок в документах

    Как работать с онлайн-кассой после 1 июля 2017 года

    Как избежать случайных ошибок в расчете отпускных

    Как сверить налоговую нагрузку компании с безопасными показателями

    Готовые ответы на требования инспекторов по новой отчетности

    Почему блокируют клиент-банк. Реальные основания и мифы

    Как заполнять платежные поручения по взносам: новые правила

    Как компаниям платить налоги друг за друга, чтобы деньги попали в бюджет

    Бухгалтерские секреты, которые каждый день упрощают работу коллег

    © 2007–2017 ООО «Актион управление и финансы»

    Редакция газеты: info@gazeta-unp.ru | Администрация сайта: online@gazeta-unp.ru
    Политика конфиденциальности
    Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор). Свидетельство о регистрации ПИ № ФС77-62334 от 03.07.2015;
    Политика обработки персональных данных

    
    • Мы в соцсетях
    Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.

    Внимание!
    Вы читаете профессиональную статью для бухгалтера.
    Зарегистрируйтесь на сайте и продолжите чтение!

    Это бесплатно и займет 1 минуту.

    У меня есть пароль
    напомнить
    Пароль отправлен на почту
    Ввести
    Я тут впервые
    И получить доступ на сайт Займет минуту!
    Введите эл. почту или логин
    Неверный логин или пароль
    Неверный пароль
    Введите пароль
    ×
    Чтобы скачать документ, зарегистрируйтесь на сайте!

    Это бесплатно и займет всего 1 минуту.

    У меня есть пароль
    напомнить
    Пароль отправлен на почту
    Ввести
    Я тут впервые
    И получить доступ на сайт Займет минуту!
    Введите эл. почту или логин
    Неверный логин или пароль
    Неверный пароль
    Введите пароль