«Коммуналка»: все включено

354
При аренде коммунальные платежи - это одна из статей расходов сдающей стороны. Поэтому вполне логично, что бремя этих расходов арендодатель старается переложить на арендатора, включив «коммуналку» в состав платы за пользование имуществом.

Арендатор обязан нести расходы на содержание имущества, если договором не установлено иное (п. 2 ст. 616 ГК РФ). Поэтому оплата коммунальных услуг - обязанность именно арендатора. Причем организовать выполнение этой обязанности можно не только путем возмещения арендодателю стоимости коммунальных платежей. Гораздо удобнее спрятать коммунальные платежи в арендную плату. Это решит проблему оформления счетов-фактур и получения вычета по «коммуналке» как у арендодателя, так и у арендатора.

В плате твердость не важна

Гражданский кодекс разрешает установить арендную плату не только в виде фиксированной суммы. В разделе договора, посвященном плате за аренду, вполне может содержаться и порядок расчета цены аренды (п. 2 ст. 614 ГК РФ). Это и дает возможность зафиксировать в договоре, что арендная плата состоит из двух частей: плата за пользование помещением и коммунальные платежи. В результате окончательный размер арендной платы будет каждый месяц определяться расчетным путем.

Существует мнение, что препятствием к такой плавающей плате служат положения пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса. Там сказано, что размер арендной платы может изменяться не чаще одного раза в год. Но Президиум ВАС РФ разъяснил порядок применения этой нормы. Судьи считают, что неизменным в течение года должно оставаться условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления (п. 11 информационного письма от 11.01.02 № 66).

То есть твердый размер арендной платы в договоре устанавливать не обязательно. Поэтому когда в договоре предусмотрена оплата по типу «сумма аренды плюс коммунальные платежи за месяц», то нельзя говорить о нарушениях. Ведь изменения цены договора не происходит, поскольку механизм исчисления арендной платы остается прежним.

Однако нужно иметь в виду, что одни только коммунальные платежи не могут составлять арендную плату. Поскольку оплата только коммунальных услуг не отвечает такому существенному условию договора аренды, как возмездность (п. 12 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.02 № 66). Поэтому договор аренды недвижимости с формулировкой «арендатор в качестве арендной платы оплачивает коммунальные платежи» может быть признан незаключенным в судебном порядке. Ведь получается, что размер платы договором не предусмотрен. А для арендованного недвижимого имущества включение этого условия в договор обязательно (п. 1 ст. 654 ГК РФ).

Счет-фактура нужен один

Если в договоре будет написано, что размер арендной платы определяется ежемесячно путем сложения платы за пользование помещением и стоимости коммунальных услуг, то арендодатель выставляет арендатору один счет-фактуру. В нем указывается цифра, включающая и арендную плату, и коммунальные платежи. В договоре лучше закрепить, что эта сумма исчисляется арендодателем ежемесячно и указывается в счете, направляемом арендатору.

В результате арендатор сможет принять к вычету НДС по всей сумме арендного платежа (п. 2 ст. 171 НК РФ). Судьи считают, что для вычета по коммунальным услугам счетов-фактур коммунальных служб не требуется (постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 28.05.03 по делу № КА-А40/2727-03).

Плата без НДС

Выгодно указание коммунальных платежей в составе арендной платы и арендодателю. Дело в том, что с этой части платы можно будет не начислять НДС. Связано это с тем, что арендодатель не реализует коммунальные услуги. Ведь арендодатель коммунальных услуг не оказывает, а выступает лишь в роли посредника между арендатором и «коммунальщиками». А поскольку нет реализации таких услуг (объекта обложения НДС), то нет и обязанности платить НДС с их стоимости.

Здесь заметим, что налоговики такой подход не одобряют. По их мнению, суммы коммунальных услуг связаны с расчетами по оплате услуг аренды (п. 2 ст. 153 НК РФ). Поэтому они требуют от арендодателя уплаты НДС с той части арендной платы, которую составляют коммунальные платежи (письмо УФНС России по Московской области от 03.02.05 № 21-27/28632).

Зато суды придерживаются прямо противоположного подхода и разрешают арендодателю не платить НДС с сумм возмещения «коммуналки» (постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 04.10.04 по делу № А05-10382/03-18). Подтверждает это уже упоминавшаяся позиция Президиума ВАС РФ о том, что коммунальные платежи сами по себе не могут быть арендной платой, поскольку не отвечают признаку возмездности.

Есть вопрос? Наши эксперты помогут за 24 часа! Получить ответ Новое



Школа финансового руководителя

Самое выгодное предложение

Проверь свои знания и приобрети новые

Записаться

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

А еще...

Вопрос в редакцию

Ответы на самые интересные вопросы мы публикуем в газете.

Вопрос чиновнику

Горячие линии с чиновниками проходят еженедельно.

Техподдержка

Не работает сайт или сервисы? Не приходит газета? Пишите сюда!


Рассылка




© 2007–2016 ООО «Актион управление и финансы»

Редакция газеты: info@gazeta-unp.ru | Администрация сайта: online@gazeta-unp.ru Политика конфиденциальности Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор). Свидетельство о регистрации Эл №ФС77-43629 от 18.01.2011


Внимание! Вы читаете профессиональную статью для бухгалтера.
Зарегистрируйтесь на сайте и продолжите чтение!

Это бесплатно и займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×
Чтобы скачать документ, зарегистрируйтесь на сайте!

Это бесплатно и займет всего 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль