Налоговое планирование. Как выгоднее продать здание

1006
Очевидно, что самый простой вариант продать здание - это заключить договор купли-продажи недвижимости. Но на самом деле такой договор далеко не самый экономный с точки зрения налогов. Кроме того, этот вариант отнимет у сторон достаточно много времени. Ведь потребуется зарегистрировать переход права собственности на здание.

Очевидно, что самый простой вариант продать здание - это заключить договор купли-продажи недвижимости. Но на самом деле такой договор далеко не самый экономный с точки зрения налогов. Кроме того, этот вариант отнимет у сторон достаточно много времени. Ведь потребуется зарегистрировать переход права собственности на здание.

Но есть и другой вариант реализации недвижимости - передача его в уставный капитал ООО. Он подойдет тем, кто хочет сэкономить время и не переплачивать налоги. Конечно, и у этого способа есть свои недостатки.

Поэтому рассмотрим детальнее два варианта продажи недвижимости.

Элементарно: купля-продажа

Как мы уже сказали, первый вариант предполагает заключение обычного договора купли-продажи. В этом случае понадобится произвести ряд процедур. Во-первых, обычно купля-продажа недвижимости попадает в категорию крупных сделок. Поэтому такую продажу должны будут одобрить органы управления юрлица (совет директоров или общее собрание - в зависимости от стоимости здания).

Во-вторых, стороны должны подписать два договора о продаже двух частей здания. Ведь покупателей-то два. Это в свою очередь повлечет за собой необходимость регистрации общей долевой собственности на здание. Кроме того, покупателям придется еще и оформить права на землю под зданием. В результате процедура покупки может затянуться на несколько месяцев.

Что касается налоговых последствий, то юридическое лицо заплатит с вырученной от реализации здания суммы налог на прибыль и НДС в той части, которая приходится на здание. Реализация же земли НДС не облагается (подп. 6 п. 2 ст. 146 НК РФ).

Не только собственник, но и участник

Сэкономить время позволит второй способ - реализация через юрлицо. Для этого продавцу нужно создать новую организацию - общество с ограниченной ответственностью. Причем размер уставного капитала создаваемого общества должен всего на 10 тыс. рублей превышать оценочную стоимость продаваемого здания. Далее здание вносится в качестве вклада в уставный капитал нового юрлица.

При этом нужно будет произвести независимую оценку здания. Но такой документ не будет лишним и при обычной купле-продаже. Ведь он подтверждает рыночный уровень цен. Тем более что расходы на оценку можно учесть при налогообложении прибыли.

Создание общества регистрируется в налоговой инспекции, а передача здания в уставный фонд - в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. После прохождения этих процедур единственный участник (юридическое лицо) продает покупателям здания долю в уставном капитале, равную стоимости здания. Соответственно у продавца остается доля номинальной стоимостью 10 тыс. рублей. Изменение состава участников регистрируется в налоговой инспекции.

Завершающим этапом продажи здания в данном случае будет подача новыми участниками заявлений о выходе из общества. При этом у них появляется право на выплату действительной стоимости доли либо выдачу в натуре имущества такой же стоимости (ст. 26 Федерального закона от 08.02.98 № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью»).

Именно второй способ выплаты доли и надо выбрать в данном случае - физические лица при выходе из ООО получат в собственность часть здания. Обратите внимание, что в данном случае участник получает не долю в здании, а именно его часть, то есть определенное количество помещений в здании. И именно в отношении этих помещений будет зарегистрировано право собственности каждого из участников.

Это является и основным минусом данного варианта. Дело в том, что при таком оформлении могут возникнуть трудности с определением собственника коридоров, лестничных площадок, шахт лифтов, фасада и других структурных элементов здания, не относящихся к помещениям. Кроме того, каждому из участников необходимо оформить документы на право использования земельного участка, на котором расположена часть здания.

Налоговых обязанностей при передаче здания в уставный капитал у юрлица - собственника здания до 01.01.06 не возникает. Если же передача произойдет после этой даты, он обязан будет восстановить НДС и уплатить его в бюджет. С дохода же, полученного от продажи долей в уставном капитале новой организации, нужно будет заплатить налог на прибыль.

Таким образом, до 01.01.06 этот вариант позволяет сэкономить на уплате НДС. В дальнейшем же он будет выгоден лишь тем, что потребует гораздо меньших временных затрат на передачу здания. Ведь с момента приобретения долей в новой организации покупатели фактически уже могут распоряжаться имуществом.

Есть вопрос? Наши эксперты помогут за 24 часа! Получить ответ Новое



Ваша персональная подборка

    Подписка на статьи

    Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

    Рекомендации по теме

    Школа финансового руководителя

    Самое выгодное предложение

    Проверь свои знания и приобрети новые

    Записаться

    Самое выгодное предложение

    Самое выгодное предложение

    Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

    Живое общение с редакцией

    А еще...

    Вопрос в редакцию

    Ответы на самые интересные вопросы мы публикуем в газете.

    Вопрос чиновнику

    Горячие линии с чиновниками проходят еженедельно.

    Техподдержка

    Не работает сайт или сервисы? Не приходит газета? Пишите сюда!





    Топ-10 главных тем номера

    Как с 1 октября 2017 года оформлять счета-фактуры и вести книги по НДС

    Бухгалтерский справочник по исправлению ошибок в документах

    Как работать с онлайн-кассой после 1 июля 2017 года

    Как избежать случайных ошибок в расчете отпускных

    Как сверить налоговую нагрузку компании с безопасными показателями

    Готовые ответы на требования инспекторов по новой отчетности

    Почему блокируют клиент-банк. Реальные основания и мифы

    Как заполнять платежные поручения по взносам: новые правила

    Как компаниям платить налоги друг за друга, чтобы деньги попали в бюджет

    Бухгалтерские секреты, которые каждый день упрощают работу коллег

    © 2007–2017 ООО «Актион управление и финансы»

    Редакция газеты: info@gazeta-unp.ru | Администрация сайта: online@gazeta-unp.ru
    Политика конфиденциальности
    Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор). Свидетельство о регистрации ПИ № ФС77-62334 от 03.07.2015;
    Политика обработки персональных данных

    
    • Мы в соцсетях
    Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.

    Внимание!
    Вы читаете профессиональную статью для бухгалтера.
    Зарегистрируйтесь на сайте и продолжите чтение!

    Это бесплатно и займет 1 минуту.

    У меня есть пароль
    напомнить
    Пароль отправлен на почту
    Ввести
    Я тут впервые
    И получить доступ на сайт Займет минуту!
    Введите эл. почту или логин
    Неверный логин или пароль
    Неверный пароль
    Введите пароль
    ×
    Чтобы скачать документ, зарегистрируйтесь на сайте!

    Это бесплатно и займет всего 1 минуту.

    У меня есть пароль
    напомнить
    Пароль отправлен на почту
    Ввести
    Я тут впервые
    И получить доступ на сайт Займет минуту!
    Введите эл. почту или логин
    Неверный логин или пароль
    Неверный пароль
    Введите пароль