Предварительный договор. Правовые вопросы заключения и исполнения

710
В соответствии со статьей 429 Гражданского кодекса РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В соответствии со статьей 429 Гражданского кодекса РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Следует отметить, что предварительный договор простого товарищества, коммерческой концессии, предварительный лицензионный договор и иные договоры, не связанные с передачей имущества, выполнением работ или оказанием услуг, не могут быть заключены по смыслу ГК РФ. Соответствующие соглашения сторон с юридической точки зрения будут лишь протоколами о намерениях без каких-либо юридических обязанностей заключить основной договор в будущем. Не относятся к предварительным договорам и соглашения сторон о создании в будущем юридического лица (например, письменный договор учредителей акционерного общества).

К предварительному договору законом предусмотрено несколько требований, несоблюдение которых повлечет его недействительность.

Письменная форма

Первым требованием к предварительному договору является необходимость заключения его в форме, установленной законом для основного договора. А если такая форма законом не установлена, то в письменной форме. Например, предварительный договор купли-продажи недвижимости должен быть составлен в письменной форме путем составления единого документа, подписанного сторонами (статья 550 ГК РФ).

Во избежание неопределенности, в предварительном договоре лучше прямо указать, что данное соглашение является именно предварительным договором, а не протоколом о намерениях. Последний не порождает никаких юридических прав и обязанностей сторон. Долгое время обсуждался вопрос о необходимости государственной регистрации предварительного договора, по которому стороны обязуются в будущем заключить договор, подлежащий государственной регистрации (например, предварительный договор аренды здания или сооружения на срок не менее одного года). Указанная неопределенность была устранена информационным письмом Президиума ВАС РФ от 16.02.01 № 59, в пункте 14 которого ВАС указал, что предварительный договор, по которому стороны обязуются в будущем заключить договор, подлежащий государственной регистрации, сам по себе не подлежит государственной регистрации.

Предмет договора

Вторым требованием к предварительному договору является необходимость указания предмета и иных существенных условий основного договора. Такие условия установлены ГК РФ в отношении каждого договора. Без их согласования договор вообще не может считаться заключенным.

Так, например, помимо предмета договора, существенным условием договора поставки является срок поставки, договора аренды – арендная плата, для договора строительного подряда – цена и срок и т. д. Под предметом договора можно понимать материальные блага, по поводу которых заключается договор. Товар – в договоре поставки, конкретный объект недвижимости – в договоре аренды недвижимости, определенное здание или сооружение – в договоре строительного подряда и т. д.

Заключение предварительного договора само по себе никаких прав на имущество, которое должно быть предметом основного договора, не порождает. Возникает лишь обязательство заключить в будущем договор. Это подтверждается и арбитражной практикой (см. постановление ФАС СЗО от 24.02.05 по делу № А21-6068/04-С2).

Срок договора

Третьим требованием к предварительному договору является необходимость указания срока, в течение которого стороны обязуются заключить основной договор. Срок заключения договора может быть указан определенной календарной датой, например 1 декабря 2005 года, или моментом истечения определенного периода времени: не позже чем по истечении двух месяцев со дня заключения основного договора. Также срок может быть связан с наступлением определенного события, например заключение основного договора строительного подряда должно произойти не позже чем по истечении 60 дней с момента предоставления заказчику земельного участка в аренду под строительство.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. Причем такой срок считается соблюденным, если до его истечения стороны заключат основной договор или одна из сторон направит другой стороне предложение заключить такой договор. В том случае, если ни одна из сторон предварительного договора не направила другой стороне предложение заключить договор до окончания предусмотренного срока, обязанность заключить основной договор прекращается.

Так, в постановлении ФАС СЗО от 16.06.05 № А13-10371/04-24 судьи подтвердили необоснованность претензий одной стороны предварительного договора, так как предложение о заключении договора направлено не было. Соответственно, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекратились.

Следует помнить, что предложение заключить договор считается направленным только в том случае, если из него явно следует безусловное намерение стороны заключить основной договор и существует ссылка на условия предварительного договора (включая существенные условия основного договора).

Кроме того, предложение должно быть направлено таким образом, чтобы другая сторона имела возможность его получить. Так, необходимо направить предложение о заключении договора не только по юридическому адресу контрагента, но и по фактическому или почтовому адресу, если они отличаются от юридического адреса организации (см. постановление ФАС СЗО от 17.06.05 по делу № А56-28245/04).

Обращение в суд

При уклонении одной из сторон от заключения основного договора, другая сторона может обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор (п. 4 ст. 445 ГК РФ). Иных способов защиты своего права у заинтересованной стороны нет.

Так, например, в постановлении ФАС СЗО от 09.12.04 по делу № А21-10342/03-С2 рассмотрена ситуация, когда одна из сторон предварительного договора не выполнила обязательства по заключению договора купли-продажи и продала предмет договора третьей стороне. Судьи решили, если вещественный предмет основного договора (помещение) уже продан или передан в аренду иному лицу, нельзя обратиться в суд с требованием о переводе на себя прав и обязанностей по договору, заключенному с другим лицом. Остается лишь взыскивать с недобросовестной стороны убытки в соответствии со статьей 15 ГК РФ. Требование о возмещении убытков может быть заявлено и при подаче в суд иска о понуждении заключить основной договор.

Для того чтобы в дальнейшем избежать затруднений при доказывании размера таких убытков в суде, стороны в предварительном договоре могут установить неустойку в твердой денежной сумме или в процентах от цены основного договора за уклонение от заключения основного договора. Размер такой неустойки, однако, не должен быть несоразмерно большим. Так, в постановлении ФАС СЗО от 30.08.05 по делу № А56-5519/04 судьи пришли к выводу, что взыскание неустойки не восстанавливает нарушенное право, а носит карательный характер.

Есть вопрос? Наши эксперты помогут за 24 часа! Получить ответ Новое



Ваша персональная подборка

    Подписка на статьи

    Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

    Рекомендации по теме

    Школа финансового руководителя

    Самое выгодное предложение

    Проверь свои знания и приобрети новые

    Записаться

    Самое выгодное предложение

    Самое выгодное предложение

    Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

    Живое общение с редакцией

    А еще...

    Вопрос в редакцию

    Ответы на самые интересные вопросы мы публикуем в газете.

    Вопрос чиновнику

    Горячие линии с чиновниками проходят еженедельно.

    Техподдержка

    Не работает сайт или сервисы? Не приходит газета? Пишите сюда!





    Топ-10 главных тем номера

    Как с 1 октября 2017 года оформлять счета-фактуры и вести книги по НДС

    Бухгалтерский справочник по исправлению ошибок в документах

    Как работать с онлайн-кассой после 1 июля 2017 года

    Как избежать случайных ошибок в расчете отпускных

    Как сверить налоговую нагрузку компании с безопасными показателями

    Готовые ответы на требования инспекторов по новой отчетности

    Почему блокируют клиент-банк. Реальные основания и мифы

    Как заполнять платежные поручения по взносам: новые правила

    Как компаниям платить налоги друг за друга, чтобы деньги попали в бюджет

    Бухгалтерские секреты, которые каждый день упрощают работу коллег

    © 2007–2017 ООО «Актион управление и финансы»

    Редакция газеты: info@gazeta-unp.ru | Администрация сайта: online@gazeta-unp.ru
    Политика конфиденциальности
    Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор). Свидетельство о регистрации ПИ № ФС77-62334 от 03.07.2015;
    Политика обработки персональных данных

    
    • Мы в соцсетях
    Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.

    Внимание!
    Вы читаете профессиональную статью для бухгалтера.
    Зарегистрируйтесь на сайте и продолжите чтение!

    Это бесплатно и займет 1 минуту.

    У меня есть пароль
    напомнить
    Пароль отправлен на почту
    Ввести
    Я тут впервые
    И получить доступ на сайт Займет минуту!
    Введите эл. почту или логин
    Неверный логин или пароль
    Неверный пароль
    Введите пароль
    ×
    Чтобы скачать документ, зарегистрируйтесь на сайте!

    Это бесплатно и займет всего 1 минуту.

    У меня есть пароль
    напомнить
    Пароль отправлен на почту
    Ввести
    Я тут впервые
    И получить доступ на сайт Займет минуту!
    Введите эл. почту или логин
    Неверный логин или пароль
    Неверный пароль
    Введите пароль