Предварительный договор. Правовые вопросы заключения и исполнения

600
В соответствии со статьей 429 Гражданского кодекса РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В соответствии со статьей 429 Гражданского кодекса РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Следует отметить, что предварительный договор простого товарищества, коммерческой концессии, предварительный лицензионный договор и иные договоры, не связанные с передачей имущества, выполнением работ или оказанием услуг, не могут быть заключены по смыслу ГК РФ. Соответствующие соглашения сторон с юридической точки зрения будут лишь протоколами о намерениях без каких-либо юридических обязанностей заключить основной договор в будущем. Не относятся к предварительным договорам и соглашения сторон о создании в будущем юридического лица (например, письменный договор учредителей акционерного общества).

К предварительному договору законом предусмотрено несколько требований, несоблюдение которых повлечет его недействительность.

Письменная форма

Первым требованием к предварительному договору является необходимость заключения его в форме, установленной законом для основного договора. А если такая форма законом не установлена, то в письменной форме. Например, предварительный договор купли-продажи недвижимости должен быть составлен в письменной форме путем составления единого документа, подписанного сторонами (статья 550 ГК РФ).

Во избежание неопределенности, в предварительном договоре лучше прямо указать, что данное соглашение является именно предварительным договором, а не протоколом о намерениях. Последний не порождает никаких юридических прав и обязанностей сторон. Долгое время обсуждался вопрос о необходимости государственной регистрации предварительного договора, по которому стороны обязуются в будущем заключить договор, подлежащий государственной регистрации (например, предварительный договор аренды здания или сооружения на срок не менее одного года). Указанная неопределенность была устранена информационным письмом Президиума ВАС РФ от 16.02.01 № 59, в пункте 14 которого ВАС указал, что предварительный договор, по которому стороны обязуются в будущем заключить договор, подлежащий государственной регистрации, сам по себе не подлежит государственной регистрации.

Предмет договора

Вторым требованием к предварительному договору является необходимость указания предмета и иных существенных условий основного договора. Такие условия установлены ГК РФ в отношении каждого договора. Без их согласования договор вообще не может считаться заключенным.

Так, например, помимо предмета договора, существенным условием договора поставки является срок поставки, договора аренды – арендная плата, для договора строительного подряда – цена и срок и т. д. Под предметом договора можно понимать материальные блага, по поводу которых заключается договор. Товар – в договоре поставки, конкретный объект недвижимости – в договоре аренды недвижимости, определенное здание или сооружение – в договоре строительного подряда и т. д.

Заключение предварительного договора само по себе никаких прав на имущество, которое должно быть предметом основного договора, не порождает. Возникает лишь обязательство заключить в будущем договор. Это подтверждается и арбитражной практикой (см. постановление ФАС СЗО от 24.02.05 по делу № А21-6068/04-С2).

Срок договора

Третьим требованием к предварительному договору является необходимость указания срока, в течение которого стороны обязуются заключить основной договор. Срок заключения договора может быть указан определенной календарной датой, например 1 декабря 2005 года, или моментом истечения определенного периода времени: не позже чем по истечении двух месяцев со дня заключения основного договора. Также срок может быть связан с наступлением определенного события, например заключение основного договора строительного подряда должно произойти не позже чем по истечении 60 дней с момента предоставления заказчику земельного участка в аренду под строительство.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. Причем такой срок считается соблюденным, если до его истечения стороны заключат основной договор или одна из сторон направит другой стороне предложение заключить такой договор. В том случае, если ни одна из сторон предварительного договора не направила другой стороне предложение заключить договор до окончания предусмотренного срока, обязанность заключить основной договор прекращается.

Так, в постановлении ФАС СЗО от 16.06.05 № А13-10371/04-24 судьи подтвердили необоснованность претензий одной стороны предварительного договора, так как предложение о заключении договора направлено не было. Соответственно, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекратились.

Следует помнить, что предложение заключить договор считается направленным только в том случае, если из него явно следует безусловное намерение стороны заключить основной договор и существует ссылка на условия предварительного договора (включая существенные условия основного договора).

Кроме того, предложение должно быть направлено таким образом, чтобы другая сторона имела возможность его получить. Так, необходимо направить предложение о заключении договора не только по юридическому адресу контрагента, но и по фактическому или почтовому адресу, если они отличаются от юридического адреса организации (см. постановление ФАС СЗО от 17.06.05 по делу № А56-28245/04).

Обращение в суд

При уклонении одной из сторон от заключения основного договора, другая сторона может обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор (п. 4 ст. 445 ГК РФ). Иных способов защиты своего права у заинтересованной стороны нет.

Так, например, в постановлении ФАС СЗО от 09.12.04 по делу № А21-10342/03-С2 рассмотрена ситуация, когда одна из сторон предварительного договора не выполнила обязательства по заключению договора купли-продажи и продала предмет договора третьей стороне. Судьи решили, если вещественный предмет основного договора (помещение) уже продан или передан в аренду иному лицу, нельзя обратиться в суд с требованием о переводе на себя прав и обязанностей по договору, заключенному с другим лицом. Остается лишь взыскивать с недобросовестной стороны убытки в соответствии со статьей 15 ГК РФ. Требование о возмещении убытков может быть заявлено и при подаче в суд иска о понуждении заключить основной договор.

Для того чтобы в дальнейшем избежать затруднений при доказывании размера таких убытков в суде, стороны в предварительном договоре могут установить неустойку в твердой денежной сумме или в процентах от цены основного договора за уклонение от заключения основного договора. Размер такой неустойки, однако, не должен быть несоразмерно большим. Так, в постановлении ФАС СЗО от 30.08.05 по делу № А56-5519/04 судьи пришли к выводу, что взыскание неустойки не восстанавливает нарушенное право, а носит карательный характер.

Есть вопрос? Наши эксперты помогут за 24 часа! Получить ответ Новое



Школа финансового руководителя

Самое выгодное предложение

Проверь свои знания и приобрети новые

Записаться

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

А еще...

Вопрос в редакцию

Ответы на самые интересные вопросы мы публикуем в газете.

Вопрос чиновнику

Горячие линии с чиновниками проходят еженедельно.

Техподдержка

Не работает сайт или сервисы? Не приходит газета? Пишите сюда!


Рассылка




© 2007–2016 ООО «Актион управление и финансы»

Редакция газеты: info@gazeta-unp.ru | Администрация сайта: online@gazeta-unp.ru Политика конфиденциальности Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор). Свидетельство о регистрации Эл №ФС77-43629 от 18.01.2011


Внимание! Вы читаете профессиональную статью для бухгалтера.
Зарегистрируйтесь на сайте и продолжите чтение!

Это бесплатно и займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×
Чтобы скачать документ, зарегистрируйтесь на сайте!

Это бесплатно и займет всего 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль