"Выкупная" аренда

1355
Используя договор аренды с правом выкупа, расходы на приобретение основного средства в налоговом учете можно списать не через амортизацию, а еще до приобретения имущества в собственность - в течение срока аренды.

Говоря юридическим языком, договор аренды имущества с правом выкупа является смешанным договором, включающим в себя положения и договора аренды, и договора купли-продажи (ст. 609, 624 ГК РФ). Но от купли-продажи здесь есть только одно правило - договор аренды, предусматривающий возможность выкупа арендуемого имущества, заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества (п. 3 ст. 609 ГК РФ). Ко всем иным отношениям, связанным с выкупом арендованного имущества, применяются правила не о купле-продаже, а об аренде.

Оформляем договор

Когда стороны оформляют договор аренды с правом выкупа, в тексте надо обязательно прямо оговорить, что арендатор имеет право приобрести объект аренды в собственность.

Но даже если первоначально в договоре такого условия не было, об этом можно заключить дополнительное соглашение, изменяющее условия аренды имущества. Дополнительное соглашение заключается в письменной форме. Причем оно следует форме основного договора. Иначе говоря, если основной договор аренды подлежал государственной регистрации (например, договор аренды помещения, заключенный на срок более года) или был удостоверен нотариусом, то и дополнительное соглашение необходимо зарегистрировать или заверить у нотариуса.

Далее надо определиться с тем, при выполнении каких условий имущество действительно перейдет в собственность к арендатору. Здесь ГК РФ дает возможность выбрать из двух вариантов.

Первый - имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды при условии уплаты выкупной стоимости. Второй вариант - арендатор становится собственником до истечения срока аренды, но при условии внесения всей выкупной цены.

Соответственно в договоре обязательно надо определить размер и порядок уплаты выкупной стоимости имущества. В противном случае в договоре не будет существенного условия, в связи с чем такой договор будет считаться незаключенным и соответственно не порождающим обязательств для сторон.

Выкупная стоимость

Порядок определения выкупной стоимости - крайне важное условие, существенное для обеих сторон договора аренды с правом выкупа.

Анализируя пункт 2 статьи 624 ГК РФ, можно прийти к выводу, что выкупную стоимость объекта аренды можно сформировать следующими способами.

Первый - размер выкупной стоимости принимается равным сумме арендных платежей за весь период аренды. При этом арендатор для выкупа здания не должен больше вносить никаких дополнительных платежей.

Второй - сумма арендных платежей определяется отдельно, а выкупная стоимость имущества отдельно. При этом арендная плата может как засчитываться в покупную стоимость, так и не засчитываться. Соответственно в таком случае арендатор для выкупа имущества должен будет внести дополнительную плату.

Два варианта учета

При заключении договора аренды с правом выкупа сторонам необходимо учитывать, что право собственности на объект аренды перейдет к арендатору только при выполнении всех условий, закрепленных в договоре (истечение срока аренды, внесение выкупной стоимости). Следовательно, до этого момента обязанность по начислению амортизации на объект аренды (как в бухгалтерском, так и в налоговом учете) будет лежать на арендодателе.

Первоначальная стоимость имущества, выкупленного арендатором, напрямую зависит от того, как в договоре определена выкупная стоимость арендуемого имущества.

Первый вариант. Если выкупная стоимость имущества выделена отдельной суммой, для арендатора размер первоначальной стоимости амортизируемого имущества будет равен выкупной стоимости, закрепленной в договоре.

Арендные платежи ежемесячно будут уменьшать сумму выкупной стоимости, определенную договором. Но на счетах бухгалтерского учета арендодателя ежемесячное уменьшение выкупной цены имущества не отражается. Ведь выкуп арендованного имущества является правом, а не обязанностью арендатора. Поэтому эти платежи учитываются как обычные арендные платежи. Кроме того, в бухгалтерском учете арендодателя выкупные платежи не могут быть признаны доходом от реализации имущества, так как отсутствует уверенность в том, что может произойти увеличение экономических выгод арендодателя (п. 12 ПБУ 9/99). Например, договор может быть расторгнут, или арендатор не выплатит выкупную цену.

Когда же арендодатель получит платеж, которым будет полностью погашена остаточная выкупная стоимость, и если такой платеж будет произведен не за сдачу имущества в аренду, сумму полученной остаточной выкупной стоимости арендодатель должен будет отразить в качестве операционного дохода от продажи основного средства (п. 7 ПБУ 9/99).

Второй вариант. Если выкупная цена определена как сумма всех арендных платежей, внесенных за время аренды, арендатор в итоге может получить имущество с нулевой первоначальной стоимостью. Объясним почему. Согласно пункту 1 статьи 257 НК РФ, первоначальная стоимость основного средства определяется как сумма расходов на его приобретение, сооружение, изготовление, доставку и доведение до состояния, в котором оно пригодно для использования. Расходы в виде арендных платежей, произведенные арендатором, включаются в состав прочих расходов, связанных с производством и реализаций (подп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ). Следовательно, арендные платежи не могут признаваться расходами, формирующими первоначальную стоимость амортизируемого имущества.

Но передачу выкупленного имущества в рассматриваемом случае нельзя признать безвозмездной. Ведь условие о выкупе имущества подразумевает возмездность передачи права собственности. Именно поэтому, если выкупная стоимость имущества определена в договоре как совокупность арендных платежей, арендатор примет в собственность имущество с "нулевой" первоначальной стоимостью. Таким образом, арендатор списывает расходы на приобретение основного средства уже в течение срока аренды, а не путем начисления амортизации после приобретения этого основного средства в собственность.

Есть вопрос? Наши эксперты помогут за 24 часа! Получить ответ Новое



Школа финансового руководителя

Самое выгодное предложение

Проверь свои знания и приобрети новые

Записаться

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

А еще...

Вопрос в редакцию

Ответы на самые интересные вопросы мы публикуем в газете.

Вопрос чиновнику

Горячие линии с чиновниками проходят еженедельно.

Техподдержка

Не работает сайт или сервисы? Не приходит газета? Пишите сюда!


Рассылка




© 2007–2016 ООО «Актион управление и финансы»

Редакция газеты: info@gazeta-unp.ru | Администрация сайта: online@gazeta-unp.ru Политика конфиденциальности Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор). Свидетельство о регистрации Эл №ФС77-43629 от 18.01.2011


Внимание! Вы читаете профессиональную статью для бухгалтера.
Зарегистрируйтесь на сайте и продолжите чтение!

Это бесплатно и займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×
Чтобы скачать документ, зарегистрируйтесь на сайте!

Это бесплатно и займет всего 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль