Ремонтируем имущество

733
Само по себе понятие ремонта очень обширно. Под это определение подходит и покраска стен, и замена всех коммуникаций здания. От состава произведенных работ зависит, будет ремонт относиться к текущему или капитальному.При решении этого вопроса организация может воспользоваться Методическими указаниями по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденными приказом Минфина России от 20.07.98 № 33н, и письмом Госстроя России от 28.04.94 № 16-14/63.

Вид ремонта

Само по себе понятие ремонта очень обширно. Под это определение подходит и покраска стен, и замена всех коммуникаций здания. От состава произведенных работ зависит, будет ремонт относиться к текущему или капитальному.

При решении этого вопроса организация может воспользоваться Методическими указаниями по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденными приказом Минфина России от 20.07.98 № 33н, и письмом Госстроя России от 28.04.94 № 16-14/63.

При капитальном ремонте зданий и сооружений производится замена изношенных конструкций и деталей на новые, улучшающие эксплуатационные возможности ремонтируемых объектов (п. 72 методички).

Госстрой дает более подробное определение капитального ремонта.

К текущему ремонту относятся работы по систематическому и своевременному предохранению арендованного имущества от преждевременного износа и поддержанию в рабочем состоянии (п. 71 методички).

Что гласит Гражданский кодекс?

Итак, мы разобрались с вопросом, какие затраты на ремонт считать текущими, а какие - капитальными. Теперь посмотрим, на чьи плечи ложится обязанность по осуществлению ремонта.

Обязанность производить текущий ремонт, если иное не установлено договором, является обязанностью арендатора (ст. 616 ГК РФ).

Если в договоре аренды не оговорено, кто осуществляет капитальный ремонт передаваемого в аренду имущества, то эта обязанность сохраняется за собственником, то есть за арендодателем (ст. 616 ГК РФ). При этом в договоре целесообразно установить срок осуществления капитального ремонта. И если установленный срок нарушен или имущество требует немедленного ремонта, то арендатор вправе сам произвести ремонт и взыскать с арендодателя его стоимость (п. 1 ст. 616 ГК РФ). Причем стоимость ремонта можно зачесть в счет арендной платы (п. 1 ст. 616 ГК РФ, информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.02 № 66).

При осуществлении арендатором капитального ремонта происходит улучшение арендованного имущества. Как быть, если арендатор произвел неотделимые улучшения арендованного имущества? Например, поставил в арендованном помещении стеклопакеты.

Если обязанность по проведению капитального ремонта возложена на арендодателя, то арендатор имеет право на возмещение ему стоимости неотделимых улучшений после окончания срока договора (ст. 623 ГК РФ). Однако такое возмещение возможно только при соблюдении трех условий. Во-первых, произведенные улучшения нельзя отделить без вреда для имущества. Во-вторых, ремонт произведен на средства арендатора. В-третьих, неотделимые улучшения должны быть произведены с согласия арендодателя. При этом согласие должно быть выражено в письменной форме и отражать волю арендодателя на производство определенных видов работ с указанием их стоимости (либо пределов стоимости производимых работ).

Налоговый кодекс о ремонте

Вооружившись знаниями Гражданского кодекса, можно перейти к рассмотрению вопросов, как учесть расходы на ремонт в налоговом учете и можно ли возместить НДС по произведенным затратам.

Налог на прибыль. Налоговый кодекс позволяет учесть расходы как на текущий, так и на капитальный ремонт арендованного имущества для целей налогообложения прибыли. При этом расходы на ремонт арендованных основных средств рассматриваются как прочие расходы и признаются в том отчетном периоде, в котором они были осуществлены, в размере фактически произведенных затрат (ст. 260 НК РФ).

Следует учесть, что списать расходы на ремонт арендованных основных средств можно только при выполнении двух условий. Первое - договором аренды не предусмотрено возмещение таких расходов. Второе - арендованные основные средства должны относиться к амортизируемому имуществу.

Таким образом, независимо от того, на какую из сторон договором возложена обязанность по ремонту, арендатор сможет учесть свои расходы при исчислении налоговой базы по налогу на прибыль. Если ремонт производит арендодатель или он возмещает расходы арендатора на ремонт, то он также может учесть их при налогообложении прибыли.

Налог на добавленную стоимость по расходам на ремонт к вычету принимает та сторона, за чей счет фактически производится ремонт. Здесь может возникнуть вопрос: как быть, если оплачивал ремонт арендатор, соответственно и счет-фактура выставлен на его имя, а компенсирует ему расходы арендодатель? Может ли последний зачесть НДС? По нашему мнению, может, если арендатор перевыставит ему счета-фактуры от поставщиков и подрядчиков.

И наконец, бухучет

Если ремонт арендованного имущества арендодатель производит сам, то проблем с отражением этих затрат в бухгалтерском учете не возникает. Он их списывает в том отчетном периоде, к которому они относятся (п. 18 ПБУ 10/99 "Расходы организации").

Если для арендодателя предоставление имущества в аренду является обычным видом деятельности, расходы на ремонт учитываются как расходы по обычным видам деятельности. Если же сдача имущества в аренду не является для арендодателя предметом деятельности, то расходы на ремонт относятся к операционным (п. 5 ПБУ 10/99 "Расходы организации").

А теперь посмотрим, как учитывать расходы, если ремонт осуществляет арендатор.

Учет расходов на ремонт будет зависеть от того, какие улучшения произведены в результате ремонта - отделимые или неотделимые.

Начнем с неотделимых. Если арендодатель возмещает арендатору расходы на ремонт, то последний их у себя как расходы не отражает. Они учитываются на счете 76. В качестве расходов у себя их будет учитывать арендодатель. Если же арендатор делает ремонт за свой счет, не получая возмещения расходов от арендодателя, то затраты на ремонт он списывает в том периоде, к которому они относятся (п. 18 ПБУ 10/99 "Расходы организации").

Возможна и такая ситуация. Арендатор производит расходы на ремонт и учитывает их у себя, не надеясь получить возмещение от арендодателя (договором установлено, что арендатор производит любой ремонт за свой счет). А по окончании срока аренды арендодатель возмещает стоимость неотделимых улучшений. Тогда сумму компенсации арендатор отражает как внереализационный доход.

Теперь об отделимых улучшениях. К примеру, в ходе ремонта арендатор заменил кондиционеры. Если они не будут передаваться арендодателю, то арендатор их учитывает как основные средства.

Цитируем документ

"Капитальный ремонт здания - ремонт здания с целью восстановления исправности (работоспособности) его конструкций и систем инженерного оборудования, а также поддержания эксплуатационных показателей.

Капитальный ремонт должен включать устранение неисправностей всех изношенных элементов, восстановление или замену (кроме полной замены каменных и бетонных фундаментов, несущих стен и каркасов) их на более долговечные и экономичные, улучшающие эксплуатационные показатели ремонтируемых зданий. При этом могут осуществляться экономически целесообразная модернизация здания или объекта, его перепланировка, не вызывающая изменения основных технико-экономических показателей здания".

Письмо Госстроя России от 28.04.94 № 16-14/63

Есть вопрос? Наши эксперты помогут за 24 часа! Получить ответ Новое



Школа финансового руководителя

Самое выгодное предложение

Проверь свои знания и приобрети новые

Записаться

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

А еще...

Вопрос в редакцию

Ответы на самые интересные вопросы мы публикуем в газете.

Вопрос чиновнику

Горячие линии с чиновниками проходят еженедельно.

Техподдержка

Не работает сайт или сервисы? Не приходит газета? Пишите сюда!


Рассылка




© 2007–2016 ООО «Актион управление и финансы»

Редакция газеты: info@gazeta-unp.ru | Администрация сайта: online@gazeta-unp.ru Политика конфиденциальности Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор). Свидетельство о регистрации Эл №ФС77-43629 от 18.01.2011


Внимание! Вы читаете профессиональную статью для бухгалтера.
Зарегистрируйтесь на сайте и продолжите чтение!

Это бесплатно и займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×
Чтобы скачать документ, зарегистрируйтесь на сайте!

Это бесплатно и займет всего 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль