text
Учет. Налоги. Право

Минфин уточнил порядок учета расходов по предварительному договору

  • 1 января 2016
  • 259

Расходы на капитальные вложения по предварительному договору аренды компания вправе списать только после заключения основного договора.

Письмо Минфина России от 01.08.11 № 03-03-06/1/442 <Об учете затрат на ремонт по предварительному договору аренды>

Вопрос: В соответствии со сложившейся практикой выбор и согласование состава арендаторов осуществляются на начальной стадии строительства торговых (офисных) центров, что позволяет спроектировать и построить такие центры в соответствии с потребностями рынка и конкретных арендаторов. Достигнутые сторонами договоренности по аренде помещений в таких случаях закрепляются в предварительных договорах аренды, заключаемых в отношении конкретных площадей на стадии строительства центра.

Помещения, в отношении которых заключены предварительные договоры аренды, часто предоставляются арендаторам под отделку уже на стадии строительства здания после завершения собственником всех работ, предусмотренных проектом строительства в отношении данных помещений. После приемки помещений арендаторы выполняют в них отделочные работы, руководствуясь собственными потребностями и дизайном, при этом указанные отделочные работы могут выполняться параллельно с завершением собственником здания иных работ в отношении площадей общего пользования, благоустройства территории и др.

На момент начала отделочных работ здание, в соответствии с нормами гражданского законодательства, еще не является объектом недвижимого имущества, то есть формально не может являться объектом аренды.

Согласно ст. 6 Федерального закона от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» инвестор вправе владеть, пользоваться и распоряжаться объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений. Данное право инвестора не ограничено условием о соответствии объекта капитальных вложений понятию «недвижимость». Таким образом, наличие или отсутствие государственной регистрации права собственности инвестора на объект недвижимости, как и наличие или отсутствие разрешения на ввод данного объекта в эксплуатацию, не влияет на право инвестора распоряжаться указанным объектом.

Согласно пп. 32 п. 1 ст. 251 НК РФ при определении налоговой базы по налогу на прибыль не учитываются доходы в виде капитальных вложений в форме неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором.

При этом в соответствии со ст. ст. 256, 258 НК РФ такие капитальные вложения признаются амортизируемым имуществом и, если их стоимость не возмещается арендодателем, амортизируются арендатором в течение срока действия договора аренды.

Если по соглашению сторон соответствующие капитальные вложения производятся будущим арендатором в рамках предварительного договора аренды, они не должны учитываться в составе доходов арендодателя, так как после заключения основного договора аренды должны амортизироваться арендатором в общем порядке. Период выполнения отделочных работ может повлиять только на дату начала начисления амортизации по таким капитальным вложениям арендатором – не ранее даты ввода объекта в эксплуатацию или даты заключения основного договора аренды.

В Письме от 25.01.2011 № 03-03-06/1/23 Минфин России также указал на возможность учета будущим покупателем в первоначальной стоимости объекта недвижимости, являющегося предметом предварительного договора купли-продажи, расходов, связанных с подготовкой такого объекта к эксплуатации, понесенных до регистрации права собственности инвестора на данный объект.

Необходимо отметить, что экономические и хозяйственные отношения при выполнении арендаторами отделочных работ в рамках предварительного договора аренды являются идентичными таким же отношениям сторон, возникающим в рамках договора аренды, которые урегулированы соответствующими положениями НК РФ.

В каком порядке затраты арендаторов на отделочные работы учитываются в целях налога на прибыль как у арендатора, так и у арендодателя?

Ответ: Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел письмо по вопросу учета в составе расходов по налогу на прибыль организаций затрат капитального и текущего характера на ремонт и отделку помещения, произведенных будущим арендатором в соответствии с условиями заключенного им с собственником этого помещения предварительного договора, предполагающего заключение в будущем договора аренды указанного помещения, и сообщает следующее.

В соответствии с п. 1 ст. 256 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) амортизируемым имуществом признаются капитальные вложения в предоставленные в аренду объекты основных средств в форме неотделимых улучшений, произведенных арендатором с согласия арендодателя.

Пунктом 1 ст. 258 НК РФ определено, что капитальные вложения в арендованные объекты основных средств, указанные в абз. 1 п. 1 ст. 256 НК РФ, амортизируются в порядке, установленном п. 1 ст. 258 НК РФ.

В частности, капитальные вложения, произведенные арендатором с согласия арендодателя, стоимость которых не возмещается арендодателем, амортизируются арендатором в течение срока действия договора аренды исходя из сумм амортизации, рассчитанных с учетом срока полезного использования, определяемого для арендованных объектов основных средств или для капитальных вложений в указанные объекты в соответствии с классификацией основных средств, утверждаемой Правительством Российской Федерации.

В соответствии с п. 4 ст. 259 НК РФ начисление амортизации по объектам амортизируемого имущества начинается с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором этот объект был введен в эксплуатацию.

Возможность учета организацией расходов, связанных с подготовкой помещения к эксплуатации, по мнению Департамента, обусловлена заключением этой организацией договора аренды в отношении указанного помещения.

Таким образом, полагаем, что расходы на капитальные вложения, произведенные будущим арендатором в рамках предварительного договора аренды с согласия арендодателя, стоимость которых не возмещается арендодателем, могут учитываться будущим арендатором для целей налогообложения в порядке, установленном НК РФ, начиная с момента заключения и в течение срока действия договора аренды.

Что касается расходов на осуществление отделочных работ, то такие расходы, по нашему мнению, могут учитываться будущим арендатором для целей налогообложения в порядке, установленном гл. 25 НК РФ, с момента заключения им договора аренды.

При этом полагаем, что в силу ст. 251 НК РФ и ст. 616 Гражданского кодекса Российской Федерации стоимость указанных капитальных вложений и отделочных работ в помещении, осуществленных организацией – будущим арендатором в соответствии с условиями предварительного договора, не подлежит учету в составе доходов арендодателя, если в отношении указанного помещения этой организацией впоследствии был заключен договор аренды с указанным арендодателем.

Мнение Департамента, приведенное в настоящем письме, не содержит правовых норм или общих правил, конкретизирующих нормативные предписания, и не является нормативным правовым актом. В соответствии с Письмом Минфина России от 07.08.2007 № 03-02-07/2-138 направляемое мнение Департамента имеет информационно-разъяснительный характер по вопросам применения законодательства Российской Федерации о налогах и сборах и не препятствует налоговым органам, налогоплательщикам, плательщикам сборов и налоговым агентам руководствоваться нормами законодательства о налогах и сборах в понимании, отличающемся от трактовки, изложенной в настоящем письме.

Директор департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России

 

И.В. Трунин

Подписка на статьи

Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно, и не займёт много времени, а вы будете в курсе полезной информации, которая нужна Вам для работы.

Рекомендации по теме

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Мы в соцсетях
А еще:

Здравствуйте! Давайте знакомиться.

Газета «Учет. Налоги. Право» - пишу для Вас полезные статьи.
Как Вас зовут?
Зарегистрируйтесь на сайте и давайте дружить. Это займет ровно 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Я тут впервые
... и продолжить чтение
×
Чтобы скачать документ, зарегистрируйтесь на сайте!

Это бесплатно и займет всего 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Я тут впервые
И получить доступ на сайт Займет минуту!

Внимание!
Вы читаете профессиональную статью для бухгалтера.
Зарегистрируйтесь на сайте и продолжите чтение!

Мы заботимся о качестве материалов на сайте и чтобы защитить авторские права редакции, мы вынуждены размещать лучшие статьи и сервисы в закрытом доступе.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Я тут впервые
.... чтобы ознакомиться со сведениями
Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Посещая страницы сайта и предоставляя свои данные, вы позволяете нам предоставлять их сторонним партнерам. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.