text
Газета

Как получить прибыль от инвестиций без налоговых потерь

  • 26 января 2017
  • 210

Эффективность инвестиционного проекта зависит не только от оптимальной структуры инвестиций, но и от налоговых преимуществ. Еще на этапе планирования проекта плательщики должны оценить, как инспекторы относятся к тем или иным методам оптимизации. Рассмотрим налоговые риски реализации инвестиционных проектов на примере строительной отрасли.

Отличительная особенность строительной отрасли в том, что застройщики получают прибыль для возврата финансирования не сразу. Это зависит от множества факторов: момента получения разрешительной документации, своевременного и качественного выполнения работ подрядчиками, изменения нормативных актов в процессе стройки.

Среди рисков финансирования подрядчиков — недостаточность собственных средств или имущества, а также возможность неоплаты работ заказчиком. Дело в том, что генеральный подрядчик обычно принимает строительно-монтажные работы у субподрядчиков уже после сдачи объекта инвестору, чтобы иметь возможность предъявить претензии по качеству их выполнения.

Рассмотрим, как минимизировать такие риски.

Инвестиционный договор: тонкости конструкции

В рамках инвестиционного договора заказчик за счет средств инвестора организует строительство объекта, предназначенного для инвестора, а финансирование поступает поэтапно. Эта конструкция позволяет не платить с сумм финансирования, перечисляемых инвестором застройщику, не только НДС, но и налог на прибыль (подп. 1 п. 2 ст. 146, подп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ). В данном случае застройщика надо квалифицировать как посредника (п. 22 постановления Пленума ВАС РФ от 30.05.2014 № 33 «О некоторых вопросах, возникающих у арбитражных судов при рассмотрении дел, связанных с взиманием налога на добавленную стоимость»).

Судьи ВАС РФ фактически пресекли попытки инспекторов переквалифицировать инвестиционный договор в договор купли-продажи недвижимости (см. постановление АС Северо-Западного округа от 01.09.2015 № А56-79793/2014). Причем средства, полученные по инвестиционному договору на оплату услуг застройщика (вознаграждение), которые не льготируются, облагаются НДС в общеустановленном порядке.

Риски НДС

Когда инвестор предъявляет налог к возмещению, инспекция тщательно проверяет первичные документы не только его самого, но и контрагентов. И возврат налога может затянуться на много месяцев.

Яркий пример неудачного возмещения — дело № А40-71974/15 (рисунок). Несмотря на то что заключен договор купли-продажи, проблемы актуальны и для инвесторов.

Как получить прибыль от инвестиций без налоговых потерь

Анализ движения денежных средств по строительству объекта

ООО «Офис Риэлти» отказано в возмещении НДС на сумму 375 млн руб., т. к. НДС фактически не исчислен и не уплачен в бюджет. Потому источник для его возмещения не сформирован.

Инспекция выиграла спор по следующим причинам.

1. Застройщик передал здание ООО «Офис Риэлти» стоимостью 2,7 млрд руб. и землю на сумму 3,4 млн руб. Плательщик привлек финансирование по кредитному договору с ОАО «Альфа-Банк», к которому стороны заключили договор об ипотеке: здание склада оценено в 1,4 млрд руб., а стоимость земельного участка — в 154,6 млн руб.

2. Стоимость здания завышена за счет снижения стоимости земельного участка. УФСБ России по г. Москве и МО предоставили инспекторам заключение об оценке рыночной стоимости объектов недвижимого имущества, принадлежащих ООО «Офис Риэлти». По этим данным, рыночная стоимость земельного участка — 395 млн руб., а склада — 1,4 млрд руб.

3. Деньги, полученные от ООО «Офис Риэлти», застройщик не использовал для строительства объекта. Их направляли в адрес кипрской компании, которая транзитом переводила их в качестве выплат дивидендов собственнику — компании BVI. То есть инспекторы выявили, что деньги выводились за пределы территории РФ.

Так деофшоризация вносит свои изменения в налоговое планирование. Ранее собственники бизнеса использовали офшорные компании как кошелек. Теперь же надо понимать, что налоговые органы могут до него легко дотянуться.

Региональные льготы: соглашения о реализации инвестпроекта

По идее российских законодателей бизнес может пользоваться офшорами внутри страны. С 2016 г. субъекты федерации получили право снижать до 10% ставку налога на прибыль (в региональной части налога) для участников региональных инвестпроектов (РИП). Федеральная часть налога при этом обнуляется. Ранее такой порядок действовал только в отношении проектов в отдельных регионах РФ.

Срок применения пониженной налоговой ставки начинается с налогового периода, в котором в соответствии с данными налогового учета была признана первая прибыль от реализации товаров, произведенных в результате региональных инвестпроектов. Окончание — отчетный (налоговый) период, в котором разница между суммами налога, исчисленного без применения пониженных ставок и с их применением, определенная нарастающим итогом за указанные отчетные (налоговые) периоды, будет равна капитальным вложениям в инвестпроект.

Определены также особенности применения налоговых льгот участниками региональных инвестиционных проектов, для которых не нужно включение в реестр. В частности, регламентирован порядок направления заявления о применении налоговых льгот с указанием в нем установленных сведений, включая параметры инвестиционного проекта.

С 2016 г. субъекты федерации вправе снижать до 10% ставку налога на прибыль (в региональной части налога) для участников региональных инвестиционных проектов.

Инвестпроекты с участием государства: как уложиться в срок

Регионы и ранее могли устанавливать льготы по налогу на имущество для компаний, реализующих инвестиционные проекты. Чтобы воспользоваться ими, недостаточно просто осуществить требуемые вложения. Нужно заключить с правительством области соглашения о реализации инвестпроекта. После этого компании обычно считают, что больше сложностей с получением льгот не будет.

Однако не так все просто.

Судебная практика

На основе постановления АС Северо-Западного округа от 29.06.2015 № А56-37722/2014

Российская дочерняя компания немецкого концерна «Фольксваген» не смогла отстоять освобождение от уплаты налога на имущество. Причина в том, что инвестпроект длился более трех лет, т. е. больше срока, установленного соглашением с правительством Калужской области.

Компания посчитала, что имущество подпадает под льготу, если в первые три года инвестор вкладывал в него средства, — вне зависимости от даты создания этого имущества и его перевода в состав основных средств.

Однако суд встал на сторону налоговиков: льгота действует, только если имущество создано в первые три года действия инвестпроекта, вложения в него завершены, и оно переведено в состав основных средств. В результате инвестору доначислили 410 млн руб. налога и 172 млн руб. пеней и штрафов.

Сложности с имущественными налогами

Инвестор, получивший в собственность объект недвижимости, должен понимать: даже если у него в собственности 100 квадратных метров в бизнес-центре общей площадью 5000 квадратных метров, а кадастровая стоимость помещения не установлена, то налог на имущество он будет платить исходя из 2% кадастровой стоимости своей доли в бизнес-центре.

Чтобы снизить земельный налог и налог на имущество организаций, придется оспаривать установленную кадастровую стоимость недвижимого имущества.

Пример 1

Кадастровая стоимость объекта — 100 млн руб., а по рыночной оценке — только 30 млн руб. Экономия налога на имущество:
910 тыс. руб. = 100 000 000×1,3% — 30 000 000×1,3%,
где 1,3% — ставка в г. Москве. В 2016 г. и в последующие годы ставка не может превышать 2%. Субъекты РФ могут ставку только снижать.

Подобным образом компании уже научились экономить на земельном налоге (постановления ФАС Волго-Вятского округа от 10.02.2014 № А79-11061/2010, Уральского округа от 27.06.2014 № Ф09-3970/14, Поволжского округа от 14.10.2014 № А57-15864/2013). Но положительная практика начала складываться и в отношении других объектов недвижимости.

Так, в постановлении АС Московского округа от 04.12.2015 № А40-74966/14 суды согласились с результатами рыночной оценки нежилых помещений, тем самым суммарно кадастровая стоимость снижена с 1434 млн до 797 млн руб.

Пленум ВС РФ в постановлении от 30.06.2015 № 28 дал подробные разъяснения, касающиеся оснований и процедуры обжалования кадастровой стоимости недвижимости. Собственники вправе оспорить стоимость — подать заявление в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а затем — в суд. Прежде чем идти в комиссию, нужна независимая оценка, подтверждающая, что рыночная стоимость здания ниже кадастровой.

Пример 2

Группе ПСН оценка обошлась в 150 тыс. руб., еще 250 тыс. руб. потрачено на экспертизу отчета в СРО (она нужна, если собственник претендует на снижение стоимости больше 30%). 

Пример 3

ОАО «Нелидовский завод пластических масс» доказал, что рыночная стоимость земельного участка составляет 25,5 млн руб., что ниже кадастровой оценки в 2,4 раза (определение ВС РФ от 15.07.2015 № 35-АПГ15-32).

Арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с таким заявлением в случаях, когда плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Порядок такой же, как при оспаривании кадастровой стоимости. Однако оспорить ее можно, когда согласие собственника на пересмотр выражено в письменной форме.

Как получить прибыль от инвестиций с минимальными налоговыми потерями

  1. Снижайте арендную плату земельного участка, стоимость стройки.
  2. Используйте инвестиционные договоры и привлекайте заемное финансирование (в т. ч. зарубежное).
  3. Заключайте инвестконтракты для использования региональных льгот.

Наталия Юрченкова, юрист BGP Litigation 

Подготовлено по материалам журнала "Налоговые споры".

Подписка на статьи

Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно, и не займёт много времени, а вы будете в курсе полезной информации, которая нужна Вам для работы.

Рекомендации по теме

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Мы в соцсетях
А еще:
×
×
Чтобы скачать документ, зарегистрируйтесь на сайте!

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Я тут впервые
И получить доступ на сайт Займет минуту!

Внимание!
Вы читаете профессиональную статью для бухгалтера.
Зарегистрируйтесь на сайте и продолжите чтение!

Мы заботимся о качестве материалов на сайте и чтобы защитить авторские права редакции, мы вынуждены размещать лучшие статьи и сервисы в закрытом доступе.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Я тут впервые
.... чтобы ознакомиться со сведениями
Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Посещая страницы сайта и предоставляя свои данные, вы позволяете нам предоставлять их сторонним партнерам. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.